（2017）辽01民终4309号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-28
案件名称
上诉人王超与被上诉人沈阳华天房产物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王超,沈阳华天房产物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4309号上诉人（原审原告）：王超，男，1988年1月29日出生，满族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：沈阳华天房产物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：赵林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘占杰，该公司员工。上诉人王超与被上诉人沈阳华天房产物业有限公司（以下简称“华天物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王超上诉请求：1.撤销于洪区人民法院（2016）辽0114民初2453号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足：1.华天物业违规收取水费、电费、煤气费等未上交各个职能部门，严重侵害了王超的权益，按照相关规定，王超有理由拒缴物业费；2.华天物业采用更换门禁卡方式，导致王超不能进入家门；3.华天物业未按法律规定将收费项目和收益项目进行公示；4.王超所购房屋存在质量问题，物业公司没有进行修复；5.华天物业服务质量不达标，入住时承诺自行车库不收费，后来收取了两个月的车库费。二、一审判决违反法定程序：1.一审审判人员未履行相关规定的提示与指导义务，且未规定举证时限，未对双方主张的事实进行质证；2.一审法院在作出判决书两个月后才送达给王超。华天物业辩称：同意一审判决。由于园区丢失过自行车，一些业主反映过，因此物业公司找了一个残联的人看守自行车库，收费是按照电动自行车的充电量收取的，普通自行车不收费。水费、煤气费和电费已分别于2014年、2015年、2016年8月份移交给相应的管理单位。王超向一审法院起诉请求：1.判令王超支付沈阳华天房产物业有限公司物业费5735元、滞纳金4100元；2.由王超承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：华天物业是具有合法经营资格的物业服务企业。2012年10月1日，华天物业与沈阳世纪华泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理协议》。协议约定：物业管理服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，住宅物业费标准为：1.6元/平方米/月。业主或物业使用人应于每年的第一个月末前履行交纳物业管理服务费的义务。一审另查明：王超系居住在由华天物业负责物业服务的小区业主。王超拖欠华天物业从2013年5月30日至2016年8月31日的物业费5735元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案华天物业与沈阳世纪华泰房地产开发有限公司签订的《前期物业管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司，华天物业履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，王超享受了华天物业提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于王超提出的要求华天物业支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于王超提出的房屋存在质量问题的主张，因与本案不属同一法律关系，故对其该项主张不予支持。关于王超提出的物业服务质量存在问题的主张，因其提供的证据不足以证明其事实主张，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王超于判决发生法律效力之日起十日内向华天物业交纳其拖欠的2013年5月30日至2016年8月31日的物业费5735元；二、驳回华天物业其他诉讼请求。如果王超未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王超承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，华天物业与沈阳世纪华泰房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，成为王超所在园区的物业服务公司，该合同合法有效，对业主具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华天物业公司提供了服务，王超应交纳物业费。该园区因部分业主未按时交纳物业费，对物业服务造成了一定影响。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。物业公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。关于王超提出的水、电、煤气等相关费用问题，因物业公司仅系代收上述相关费用，且已移交给相应管理单位，如王超认为物业公司代收行为不当，可另行主张权利。至于王超提出的房屋质量问题，如果房屋在质保期内，应向开发单位主张，如果超过质保期，应启动维修基金进行维修，但上述原因均不是拒交物业费的理由，原审判决王超给付物业费并无不当。关于上诉人所提一审法院违反法定程序问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，适用简易程序审理案件，人民法院可以采取简便方式送达裁判文书以外的诉讼文书，一审法院未以书面方式通知举证时限并无不当。且一审法院在庭审时已就“当事人对自己提出的主张有举证的责任”内容告知王超，一审庭审过程中王超也已行使了对华天物业提供的证据进行质证的权利。在庭审结束后王超亦未提供证据。二审审理期间王超亦未提供任何证据，可见其举证权利并未受到影响。另，一审法院在作出裁判文书两个月后向其送达并不影响判决效力，亦未剥夺其上诉权，故上诉人所提原审违反法定程序问题本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王超负担。本判决为终审判决。审判长 孙悦审判员 单立审判员 王虹二〇一七年四月二十五日书记员 张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：