（2016）粤2072民初7375号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-09-03
案件名称
中山市横栏镇贴边村民委员会与曹德强、蔡展良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市横栏镇贴边村民委员会,曹德强,蔡展良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初7375号原告：中山市横栏镇贴边村民委员会，住广东省中山市横栏镇贴边村。主要负责人：梁顺标，主任。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭桂强，广东广中律师事务所律师。被告：曹德强，男，1981年6月出生，汉族，住广东省中山市。被告：蔡展良，男，1981年5月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘开枝，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜钡珊，广东南鹏展法律师事务所律师。原告中山市横栏镇贴边村民委员会（以下简称贴边村委会）与被告曹德强、蔡展良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贴边村委会的委托诉讼代理人彭桂强，被告曹德强，被告蔡展良的委托诉讼代理人刘开枝、颜钡珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贴边村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《贴边村综合楼厂房租赁合同》；2、被告立即返还租赁的中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层厂房给原告；3、被告支付的保证金369072元归原告所有；4、两被告支付拖欠的2015年11月20日至2016年8月19日止的租金450401元、垃圾清运费9000元及2016年4月27日至同年6月12日的水电费37996元给原告；5、两被告支付2016年8月20日起至返还租赁房屋之日止的租金、垃圾清运费、水电费（租金按每季度184536元计算、垃圾清运费按每季度3000元计算、水电费按照实际数额计算）给原告；6、两被告支付拖欠租金的滞纳金(按每天1%，自逾期之日起计算至清偿之日止）给原告。事实和理由：被告因生产经营需要租赁原告的中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层厂房，双方于2011年9月14日签订《贴边村综合楼厂房租赁合同》，合同约定：租赁期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止共5年；每年租金738144元，每季度垃圾清运费3000元，实行先缴租后使用的原则，乙方（被告）租金、垃圾清运费每季度缴纳一次（2011年8月1日前缴纳第一季度租金、垃圾清运费，下季度租金、垃圾清运费在同年11月1日前缴纳，以此类推）；本签订合同之日起乙方须向甲方（原告）缴纳保证金369072元，在乙方履行合同情况下，承租期满是保证金无息退回乙方；租赁期内乙方如不按时缴纳租金，则按拖欠期间总额每天处罚1%滞纳金给甲方，如逾期一个月仍未交完租金，甲方有权终止本合同和收回乙方使用权；如乙方擅自违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权，并向乙方追讨所欠租金，没收乙方的押金及厂房设备，乙方承担因违约造成甲方一切经济损失和法律责任。合同签订后，因当时租赁楼宇的市政水电配套工程延误，为明确上述租赁厂房的使用时间，双方分别于同年9月15日和2012年4月6日签订了2份《补充协议》，协议约定租赁期限5年，自2012年2月30日至2017年2月19日。上述合同及协议还约定了其他内容，明确了双方的权利义务。上述合同及协议签订后，原告已按约定交付厂房给被告，但被告未按约定履行缴纳租金、垃圾清运费、水电费，拖欠2015年11月20日起至2016年8月19日止的租金450401元、垃圾清运费9000元、水电费37996元。贴边村委会提供如下证据：1.《贴边村综合楼厂房租赁合同》1份、《补充协议》2份，证明原告与被告对租赁贴边村综合楼第6栋1-5层厂房双方权利义务的约定；2.曹德强、蔡展良欠租情况明细表1份，证明被告拖欠原告租金450401元、垃圾清运费9000元、水电费37996元。曹德强辩称：承租的厂房由被告蔡展良出租及收取租金，所以欠原告的租金及费用应由被告蔡展良承担。曹德强无提供证据。蔡展良辩称：一、双方签订的租赁合同无效，因此保证金应在拖欠的租金中抵扣。二、确认2015年11月20日至2016年8月19日所拖欠的租金450401元、垃圾清运费9000元，水电费原告没有提供详细的单据，不予确认。原告提起本案诉讼后，被告蔡展良已经支付租金58696.4元、水电费合57983元，应予扣减。三、因双方签订的合同无效，故不适用滞纳金法则，且滞纳金计算标准也明显过高。蔡展良提供如下证据：1.《证明》1份，证明涉案租赁的标的物为违章建筑，双方签订的租赁合同无效；2.《收款收据》复印件8份，证明原告提起本案诉讼后被告已支付租金58696.4元，水电费57983元；3.《收款收据》3份，证明被告已足额支付保证金369072元。本院经审理认定如下事实：曹德强、蔡展良承租贴边村委会的中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层房屋，双方于2011年9月14日签订《贴边村综合楼厂房租赁合同》，合同主要内容：出租方（甲方）贴边村委会，承租方（乙方）曹德强、蔡展良，租赁期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止共5年；每年租金738144元，5年租金合计3690720元，每季度垃圾清运费3000元，实行先缴租后使用的原则，租金、垃圾清运费每季度缴纳一次（2011年8月1日前缴纳第一季度租金、垃圾清运费，下季度租金、垃圾清运费在同年11月1日前缴纳，以此类推）；本签订合同之日起乙方须向甲方缴纳保证金369072元，在乙方履行合同情况下，承租期满是保证金无息退回乙方；租赁期内乙方如不按时缴纳租金，则按拖欠期间总额每天处罚1%滞纳金给甲方，如逾期一个月仍未交完租金，甲方有权终止本合同和收回乙方使用权；如乙方擅自违约，甲方有权终止本合同收回厂房使用权，并追收乙方拖欠全期租金及因此造成甲方的一切经济损失，甲方没收乙方的押金；经营期间的工商费、税费、水电费、经营税、租赁税等一切国家应收费由乙方负责；如乙方擅自违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权，并向乙方追讨所欠租金，没收乙方的押金及厂房设备，乙方承担因违约造成甲方一切经济损失和法律责任，如甲方违约的，双倍返还保证金给乙方。双方分别于同年9月15日、2012年4月6日签订《补充协议》，协议的主要内容：由于当时楼宇的市政水电配套工程延误，为了明确上述租赁厂房的使用时间，现甲方正式交付租赁房屋给乙方，于2012年2月20日起使用及计租，租赁期5年，自2012年2月30日至2017年2月19日；若乙方擅自违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权并没收乙方的保证金，乙方承担因违约造成甲方一切经济损失和法律责任。上述合同及协议签订后，贴边村委会已将上述房屋交付曹德强、蔡展良使用，曹德强、蔡展良已向贴边村委会支付保证金369072元，并支付清至2015年11月19日的房屋占用费及支付了部分垃圾清运费、水电费，尚欠2015年11月20日至2016年8月19日的占用费450401元、垃圾清运费9000元及水电费。贴边村委会于2016年7月6日向本院提起本案诉讼，同年7月20日至同年10月11日，曹德强、蔡展良向贴边村委会支付租金58696.4元、水电费57983元。另查：涉案的中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层房屋未取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。本案在审理过程中，贴边村委会向本院提出撤回“曹德强、蔡展良支付的保证金369072元归贴边村委会所有”的诉讼请求的申请。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。贴边村委会在审理过程中撤回曹德强、蔡展良支付的保证金369072元归贴边村委会所有的诉讼请求，属其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。贴边村委会与曹德强、蔡展良对拖欠2015年11月20日至2016年8月19日的占用费450401元、垃圾清运费9000元不持异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案的中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层房屋未取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依法应当认定贴边村委会与曹德强、蔡展良就涉案房屋签订的《贴边村综合楼厂房租赁合同》及《补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，涉案合同无效，自始没有法律约束力，不需要作解除处理，合同约定拖欠租金的滞纳金条款对双方没有约束力，因此，贴边村委会请求解除涉案合同及据合同的约定请求拖欠租金的滞纳金，均缺乏理据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，涉案合同无效，曹德强、蔡展良应当将涉案租赁房屋返还给贴边村委会，贴边村委会也应当将保证金369072元返还给曹德强、蔡展良。鉴于曹德强、蔡展良尚欠贴边村委会的房屋占用费，且曹德强、蔡展良也主张保证金抵减拖欠的占用费，故上述保证金可作抵减拖欠的占用费处理。尚欠的占用费、代收垃圾清运费计算为：原欠的房屋占用费450401元、代收垃圾清运费9000元，减去应当返还的保证金369072元及诉讼过程中曹德强、蔡展良支付的占用费58696.4元,尚欠占用费、垃圾清运费共31632.6元。2016年8月20日起至返还房屋之日止，曹德强、蔡展良应当按合同约定的每季度租金184536元及每季度垃圾清运费3000元计算支付给贴边村委会。贴边村委会请求曹德强、蔡展良返还涉案租赁房屋、支付尚欠的房屋占用费、代收垃圾清运费31632.6元及2016年8月20日起至返还房屋之日止的房屋占用费、垃圾清运费，理据充分，本院予以支持。贴边村委会主张曹德强、蔡展良拖欠2016年4月27日至同年6月12日的水电费37996元，曹德强、蔡展良以贴边村委会没有提供详细的单据不予确认。贴边村委会没有提供拖欠水电费的证据，应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张曹德强、蔡展良拖欠水电费的事实不予认定。至于曹德强、蔡展良在诉讼过程中向贴边村委会支付的水电费57983元，可由双方另行按实际使用的水电费核算处理。综上所述，贴边村委会请求曹德强、蔡展良返还涉案房屋、支付尚欠的房屋占用费、垃圾清运费共31632.6元及2016年8月20日起至返还房屋之日止的房屋占用费、垃圾清运费，理据充分，本院予以支持，其他诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告中山市横栏镇贴边村民委员会与被告曹德强、蔡展良签订的《贴边村综合楼厂房租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告曹德强、蔡展良于本判决发生法律效力之日起一个月内返还中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层房屋给原告中山市横栏镇贴边村民委员会；三、被告曹德强、蔡展良于本判决发生法律效力之日起三日内支付尚欠的房屋占用费、垃圾清运费共31632.6元及2016年8月20日起至返还房屋之日止的房屋占用费（按每季度184536元计算）及垃圾清运费（按每季度3000元计算）给原告中山市横栏镇贴边村民委员会；四、驳回原告中山市横栏镇贴边村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费9777元，由原告中山市横栏镇贴边村民委员会负担3125元，被告曹德强、蔡展良负担6652元（受理费原告已预交，不予退还，被告负担的部分应当在履行上述付款义务时径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 谭震华审判员 何文璋审判员 姚红波二〇一七年四月二十五日书记员 蔡壹樑 来自