（2017）湘11民终491号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-07-11
案件名称
（2017）湘11民终491号上诉人刘永亮因与被上诉人魏黎明、原审被告冷水滩区京华中学宿舍区及周边地块旧城改造项目房屋征收协调办公室房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏黎明,刘永亮,冷水滩区京华中学宿舍区及周边地块旧城改造项目房屋征收协调办公室
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终491号上诉人（原审原告）:魏黎明。上诉人（原审被告）:刘永亮。委托诉讼代理人：周四请，湖南君义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭灿，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冷水滩区京华中学宿舍区及周边地块旧城改造项目房屋征收协调办公室。负责人：廖启明，主任。上诉人刘永亮因与被上诉人魏黎明、原审被告冷水滩区京华中学宿舍区及周边地块旧城改造项目房屋征收协调办公室（以下简称征收协调办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘永亮及其委托诉讼代理人周四清、谭灿，被上诉人魏黎明到庭参加诉讼。原审被告征收协调办公室经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏黎明上诉请求：依法判令刘永亮、征收协调办公室将刘永亮已领取的征收补偿费中的装修、搬迁、停产停业损失费支付给魏黎明。事实和理由：刘永亮与征收协调办公室在租赁合同未到期且未通知魏黎明的情况下擅自签订拆迁补偿协议，并通知魏黎明腾房和停水停电，违约并有过错，给魏黎明造成了经济损失，应依法承担民事责任。刘永亮上诉请求：驳回魏黎明的全部诉讼请求。事实和理由：刘永亮没有违约，违约责任全在魏黎明。魏黎明辩称，魏黎明没有违约，违约责任全在刘永亮。刘永亮辩称，对方未按时交纳房租违约，只退魏黎明1000元押金。征收协调办公室未予答辩。魏黎明向一审法院起诉请求:1.刘永亮退还魏黎明合同押金6000元；2.刘永亮支付魏黎明违约金5000元；3.征收协调办公室在对被告刘永亮房屋征收补偿时，直接将补偿费用中的装修、搬迁、停产停业损失费补偿给魏黎明。一审法院认定事实：2015年10月1日，原告与被告刘永亮签订了一份《租房合同》，约定甲方（刘永亮）将位于永州市冷水滩双洲路118号门面租赁给原告（乙方）使用，每月租金3200元，租金按每月支付，若三天内未缴纳租金，甲方有权收回房屋（特殊情况可以协商）；乙方预交5000元作为保证金；房屋租赁期一年，自2015年10月1日起至2016年10月1日止，在此期间任何一方要求终止合同，须提前一月通知对方，并支付对方违约金5000元。等等。合同签订后，原告交付了被告刘永亮5000元保证金和1000元押金，被告刘永亮将房屋交付了原告使用。二被告在原告不知情的情况下，就原告租赁的门面达成征收补偿协议。征收补偿办公室于2016年5月30日对原告下达了腾房通知（要求在2016年6月15日前腾房）、于2016年7月18日下达了停电通知（于2016年7月18日上午7；30至下午18；00对此路段实行停电措施），并于2016年6月25日在原告承租的门面前用铁门围栏阻挡，原告无法正常营业。原告向被告刘永亮交纳了至2016年6月底的租金。原告认为被告刘永亮的违约行为导致租赁合同不能继续履行，且造成了装修损失，遂向法院提起诉讼，并要求被告征收协调办公室按照政府补偿方案在对被告刘永亮房屋征收补偿时，直接将补偿费用中的装修、搬迁、停产停业损失费支付给原告。一审法院认为，原告与被告刘永亮签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告履行了交付合同保证金和租金的义务，被告刘永亮应当按照约定租赁合同约定的期限将租赁物交付原告使用。被告刘永亮在得知政府旧城改造，并与政府部门签订了拆迁补偿合同后，没有告知原告提前终止合同，应当承担违约责任。双方在租赁合同中约定了保证金5000元在合同终止时退还，现合同已经终止，故被告刘永亮应当退还给原告。被告刘永亮收取了原告押金1000元，原告履行了合同义务，故被告刘永亮应当退还。故对原告的一、二项诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告征收协调办公室按照政府补偿方案在对被告刘永亮房屋征收补偿时，直接将补偿费用中的装修、搬迁、停产停业损失费支付给原告，该项诉讼请求没有合法依据，不予支持。因政府的拆迁补偿文件规定的补偿对象是被征收房屋人（房屋所有权人），原告与被告征收协调办公室没有产生合同权利义务关系。原告应当依据与被告刘永亮之间的租赁合同约定以及实际损失的多少，向被告刘永亮要求赔偿。同时，征收协调办公室不是民事诉讼适格主体，它是政府机关的临时机构，受政府机关委托从事民事活动，所产生的民事权利义务应当由相关政府机关承受。被告刘永亮提出原告拖欠租金达二个月，并使用房屋至2016年7月29日，无权要求返还押金和支付违约金等抗辩主张，因无事实依据，不予采纳。综上所述，依法部分支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘永亮返还原告魏黎明合同保证金5000元、押金1000元；二、被告刘永亮支付原告魏黎明合同违约金5000元；三、驳回原告魏黎明的其他诉讼请求。上述给付义务，限被告刘永亮在本判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由被告刘永亮负担。二审期间，刘永亮向本院提交永州市永龙房屋拆迁有限公司证明一份。拟证明：魏黎明没有依约交付租金违约。魏黎明质证认为，征收协调办公室5月30日就要其搬走，其房租交到6月底，没有违约。本院经综合认证认为，刘永亮提交的上述证明不能证明其目的，依法不予采信。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人争执的焦点是违约责任的承担问题。魏黎明与被告刘永亮签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。魏黎明履行了交付合同保证金、押金及租金的义务，刘永亮应当按双方约定的期限将租赁物交付魏黎明使用。但是，刘永亮在租赁期限尚未届满且未通知魏黎明提前终止合同的情况下擅自与政府有关部门签订了拆迁补偿合同，以致政府征收协调办公室通知魏黎明提前腾房、停水停电并在涉案门面前用铁门围拦阻挡，依法应当承担违约责任，按合同约定退还所收魏黎明押金1000元、保证金5000元，并支付魏黎明违约金5000元。刘永亮提出魏黎明拖欠其租金达二个月，无权要求返还押金和支付违约金等诉讼主张，因无事实依据，且刘永亮单方面违约提前终止合同事实存在，故应依法不予支持。魏黎明要求征收协调办公室和刘永亮支付其装修、搬迁补偿、停产停业等损失，因其没有提供合法有效依据，且涉案门面所有权又属刘永亮所有，故应依法不予采纳。综上所述，魏黎明、刘永亮的上诉请求依法不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人魏黎明负担30元，上诉人刘永亮负担45元。本判决为终审判决。审 判 长 刘久平审 判 员 龚 建代理审判员 王 荣二〇一七年四月二十五日书 记 员 卢 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”