(2016)内0105民初8700号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-22
案件名称
呼和浩特市沃华商业管理有限公司与焦央房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
呼和浩特市沃华商业管理有限公司,焦央
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第一百零七条,第二百一十二条;《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0105民初8700号原告:呼和浩特市沃华商业管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人:丁宏伟,总经理。委托诉讼代理人:斯日格,内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人:安彦成,内蒙古卓能律师事务所律师。被告:焦央,无固定职业,住呼和浩特市。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司(以下简称沃华管理公司)与被告焦央房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月26日立案,依法适用简易程序于2016年12月29日公开开庭进行审理,原告沃华管理公司的委托诉讼代理人斯日格、安彦成、被告焦央到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沃华管理公司向本院提出诉讼请求:被告向原告支付拖欠的租金79234.2元(从2016年2月16日暂计算至2016年8月15日)、物业管理费14673元(2016年2月16日至2016年8月15日)、采暖费3556.9元,共计97464.1元;2.被告向原告支付违约金2549.38元(计算至2016年7月31日)。事实与理由:2015年10月25日,原被告签订《房地产租赁合同》,约定原告将位于呼和浩特市××区号鹏欣金游城S3-112室至S3-113室位于呼和浩特市××区出租被告,房屋建筑面积为160.8平方米。合同约定租赁期限自2015年10月25日2020年10月24日,其中2015年10月25日至2017年10月24日每月的固定租金为13205.7元、物业管理费2445.5元,租金及物业管理费按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同约定若被告逾期支付相关费用,每日按欠付总额的0.03%追究被告迟延支付违约责任,合同生效后,原告按约交付租赁标的物,而被告从2016年2月16日开始欠付租金,物业费以及欠付采暖费至今。焦央辩称,被告经营的店铺为YUKI进口食品店,由于原告的消防改造,严重影响被告的经营,现已经申请撤店。本院经审理认定事实如下:2015年1月22日,原告沃华管理有限公司(出租方)与被告焦央(承租方)签订《房地产租赁合同》,约定原告将位于呼和浩特市××区号鹏欣金游城项目S3-112至S3-113部位。面积160.8平方米,该房屋仅作为餐饮经营使用,业态限于中餐。租赁期限为5年,自2015年10月25日至2020年10月24日,该房屋于2015年10月25日前向被告交付房屋。租金为2015年10月25日至2017年10月24日,每月固定租金为13205.7元,被告应在签署本合同当日或之前向被告支付首期租金26411.4元。首期租金是指在2015年12月16日至2016年2月15日期间所交纳的租金。租金每两个月支付一次,按照先付后用的原则,原告需在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期2个月的固定租金。同时约定在签署合同时被告向原告支付保证金33270.76元,该保证金不得冲抵应付租金、物业费或其他费用。租赁期限内,被告应向原告或原告指定的管理公司支付物业费和广告管理费,物业管理费定为每平方米租赁面积每月15元,自2015年10月25日至2020年10月24日,每月物业管理费2445.5元。其中合同3.6条约定,2015年10月25日至2015年12月15日为免租期,在免租期内,被告无需缴纳租金,但在该期间内被告需向原告或原告指定的管理公司缴纳物业管理费或装修免租期以及其他相关费用,包括但不限于所发生的通讯费、水费、电费、燃气费等。被告逾期支付相应费用(包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用)的,每逾期一日,被告需按照应付费用总额0.03%向原告支付违约金。另查明,庭审中,原告自认在2016年3月26日开始在商场内进行消防改造,持续了40天左右。本院认为,原告沃华管理有限公司与被告焦央签订的《房地产租赁合同》是原被告双方真实意思的表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,是合法有效的合同。对于被告租用原告的房屋,该房屋已经由被告从事经营,已经实际使用了该房屋,且租金开始起算的日期为2016年2月16日,对于合同约定的履行期届满的租金,被告应当向原告支付租金。被告亦未举证证明其已经支付2016年2月16日之后的房屋租金,故应当承担举证不利的后果,故对于原告主张租金的诉讼请求本院予以支持。对于被告称消防改造发生阻挡给其造成损失的抗辩理由,被告并未提供证据加以证明,但在庭审过程中,原告自认在商场于2016年3月26日开始进行消防改造,在过道搭建脚手架和产生阻挡的情况,对此本院认为,2016年时合同已经开始履行,消防改造应当在交付租赁房屋之前已经改造完成,在过道搭建脚手架的行为势必会对被告的经营产生相关影响,故本院采纳原告自认的期间40天,对于改造期间40天的租金共计17608元本院予以核减,被告应支付2016年2月16日至2016年8月15日的租金共计61626元,后续实际发生的到期租金被告亦应当支付。对于原告主张物业费14673元的诉讼请求,合同第6.1条约定,租赁期限内,被告应向原告或原告指定的管理公司支付物业费,庭审中,原告明确其指定的物业公司为呼和浩特市春川物业服务有限责任公司(以下简称春川物业),其为物业服务的主体,原告并未举证其已经垫付物业费,故原告替春川物业收取物业费无依据,本院不予支持。对于采暖费的诉讼请求,根据原告所提供的发票,付款单位为春川物业,支付的主体亦非原告沃华管理公司,原告向被告主张无依据,本院亦不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求,合同第十四条第五款约定日0.03%已经过高,被告对此亦提出抗辩,本院依法调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算,合同约定至迟于当期租金到期末月的第25日支付下两个月的租金,2015年10月25日至2017年10月24日的租金为每月13205.7元,两个月共计26411.4元,经计算截止2016年8月30日租金产生的违约金共计2438元,对此本院予以支持。对于原告主张律师费的诉讼请求,由于原告并未提供相关代理合同和相关费用的发票,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、被告焦央于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付租金61626元(暂计至2016年8月15日,实际支付至合同约定的给付租金履行期届满之日);二、被告焦央于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付违约金2438元;三、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计1150元(原告已预交),由原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司负担449元,被告焦央负担701元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员 李维栋二〇一七年四月二十五日书 记 员 马占春 关注公众号“”