（2017）新01民终699号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-11
案件名称
周长浩与新疆华海房地产开发有限公司合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周长浩,新疆华海房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终699号上诉人（原审原告、反诉被告）：周长浩，男，1986年8月15日出生，汉族，乌鲁木齐市新市区巡控大队队员，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张树兵，新疆资本律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红玲，新疆资本律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆华海房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄建国，新疆国通律师事务所律师。上诉人周长浩因与被上诉人新疆华海房地产开发有限公司（以下简称华海公司）商品房预约合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周长浩及其委托诉讼代理人张树兵、赵红玲，被上诉人华海公司的委托诉讼代理人黄建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周长浩的上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第四项，依法改判华海公司承担已购房款一倍的赔偿204268元、赔偿损失138710元。事实与理由：一审判决认定华海公司曾以邮寄及报纸公告方式通知周长浩签订房屋买卖合同，华海公司的行为不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形属于认定错误。政府调整规划也是要求开发商另行置换楼栋号，等于只是将合同楼栋号调整，合同价款、面积、楼层均不变，我方也已经全款交付，合同已经具备买卖合同的全部要件，一审判决却定性为“预约合同”显然错误，所以华海公司曾诉我方要求解除合同，但是后来撤诉了，说明合同并未解除，我方才以违约诉至法院。华海公司明知合同未解除却将房屋卖给他人，主观恶意明显。华海公司所谓通知我签订“正式合同”是幌子，是逼迫所有买受人接受调价，该行为违反合同约定及法律规定。我方在华海公司提高价格的情况下无法签订新的商品房买卖合同及其附件。华海公司应当赔偿一倍的购房款。我请求的赔偿房屋差价损失也应当得到支持。故一审判决认定事实错误，请求二审予以改判。华海公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。周长浩要求我公司按原房款得到一倍赔偿请求不能成立，当时签订买卖合同后由于政府规划原因致使原合同不能履行，我公司已经以公告等各种形式向周长浩发出通知，多次要求周长浩与我公司签订新的房屋买卖合同，周长浩迟迟不来，造成房屋买卖合同不能履行的原因在于周长浩，因此其赔偿要求不能成立。周长浩认为我公司存在主观恶意是错误的，二年多时间我公司一直保留房源等周长浩来签订房屋买卖合同，我公司也提醒周长浩若在期限内再不签订房屋买卖合同就将预留房物卖与他人，因此我公司不存在主观恶意。关于房屋差价损失，因造成不能签订房屋买卖合同的原因在周长浩，现在房屋卖与他人，周长浩再主张赔偿差价理由不能成立，请求驳回周长浩的上诉请求，维持原判。周长浩向一审法院起诉请求：1.华海公司承担已购房款一倍的赔偿204268元；2.华海公司返还周长浩已付款204268元；3.华海公司支付自2011年4月27日起以204268元为基数按逾期贷款利率记付利息63323元至全部款项付清为止；4.赔偿损失138710元。华海公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（含附件）以及2011年12月22日签订的《商品房买卖合同补充协议》。一审法院认定事实：2010年12月30日，周长浩（买受人）与华海公司及新疆友骅物业服务有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第一条为项目建设依据，载明：以出让方式取得位于乌鲁木齐安宁渠镇编号为乌县国用（2010）第00000040号、（2010）第00000041号的地块的土地使用权，出卖方经批准，在上述地块建设商品房，现定名为“华海·新里城”；第二条为商品房销售依据，载明：周长浩购买的商品房为预售商品房，批准机关为乌鲁木齐县规划建设局，并列明商品房预售许可证号。双方还在该合同中约定：周长浩购买房屋为第叁幢七单元601号房，建筑面积为85.24平方米，商品房单价为每平方2322.71元，总金额197988元；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知周长浩办理交付手续。《商品房买卖合同》附件第十一条约定：由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式通过手递、报纸公告方式送达，以手递或邮递方式发出通知，须发送至被通知或被通讯方下列的地址或号码（周长浩书写地址：中亚北路122号三一重工）；如以邮递形式（应以挂号信或快递形式）送达至乌鲁木齐市以内地址，于投寄该文件3日后，如因任何一方所留地址错误或不祥造成通知无法送达的，责任由过错方承担，任何一方通讯地址发生变更，应以书面形式通知对方，否则，发送至原地址的通知视为送达；如出卖人统一以刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力，经双方协商，公告通知刊登于《乌鲁木齐晚报》。合同签订后，周长浩交付204268元（含5万元定金）。2011年4月19日，乌鲁木齐市人民政府下发乌政发[2011]40号文件，文件主要内容包括：对城市新区道路两侧绿化带的控制标准作了明确；对已办理规划手续且已开工建设的项目，涉及控制用地范围内的建筑物、构筑物及附属设施，一律立即停止施工。2011年12月22日，周长浩（买受人）与华海公司及新疆友骅物业服务有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），载明：双方于2011年1月6日签订《商品房买卖合同》及其附件（以下简称买卖合同），约定买受人购买出卖人开发建设的位于安宁渠镇“华海.新里城”项目叁号楼七单元六层一号、面积为85.24平方米的房屋一套，因政府总体规划调整，原一、三号楼面临拆除，原买卖合同无法履行；2011年12月2日乌鲁木齐市人民政府批准通过了项目新规划，根据乌鲁木齐市人民政府的指示，为保护周长浩利益，周长浩需在原一、三号楼剩余地块就地置换其所购原商品房，不足部分在该项目其他地块进行置换；经双方协商一致，就置换事宜达成如下协议：一、周长浩同意以本项目新的规划一号楼叁单元六层一号，户型为二层，面积暂定为77.03平方米的房屋一套置换此前购买的原商品房，同时，周长浩对原商品房的所有权利转移至新商品房，二、新商品房在乌鲁木齐市房地产管理局取得《商品房预售许可证》后，双方按照原买卖合同单价暨2322.71元/平方米签订新的《商品房买卖合同》及其附件，因面积变更产生的差额按最终测绘面积多退少补，三、由于本次置换系政府总体规划调整所致，实属不可归责于任何一方，因此互不承担违约责任，由此给各方造成的损失自行承担，四、本协议生效后，任何一方解除或违反本补充协议的，按照原买卖合同的约定承担违约责任。2012年12月3日，华海公司在乌鲁木齐晚报刊登公告：购买原“华海．新里城”一期1、3号楼的客户（附名单，含周长浩），在2012年12月15日之前，前往其公司位于安宁渠镇的“华海.新里城”售楼部，与其公司签署相关法律文件，确认双方要购买本项目新建商品房（单价不变、楼层不变、房型不变、建筑面积不做大的调整原则下）并确定签订《商品房买卖合同》的日期。2014年9月7日，华海公司向周长浩发出通知一份，主要内容为通知周长浩在2014年9月11日起至到2014年9月15日来华海公司位于安宁渠镇通安北路3099号“华海.新里城”临时客服中心按双方之前签订的预约单与华海公司签订《商品房买卖合同》，如未在此期间递交资料和签订合同，则《预约单》作废，华海公司有权将为周长浩保留的房源另行他售。2014年11月7日，华海公司向周长浩又邮寄一份“《商品房买卖合同》签订通知催告函”，载明再次通知周长浩于2014年11月11日至11月12日签订《商品房买卖合同》，逾期将把保留的房源另行他售。另，2015年，华海公司曾将周长浩和案外人曹会玲诉至一审法院，要求解除与周长浩签订的补充协议，解除与曹会玲签订的商品房买卖预约单，后该二案撤诉。曹会玲与华海公司亦签订与本案补充协议内容基本相同的补充协议，并于2014年9月与华海公司签订预约单，该案审理中，华海公司确认预约单中原合同面积101.09平方米按原价2130.9元/平方米，面积增加43.97平方米的单价确实提高，为3480元/平方米。案件审理中，新疆友骅物业服务有限公司出具书面意见，同意解除其公司与华海公司共同与周长浩签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并同意华海公司解除该合同与协议的意见。一审法院认为，周长浩对解除《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房买卖合同补充协议》的反诉请求不持异议，对华海公司的反诉请求，一审法院予以支持。关于本案涉及的补充协议性质，一审法院认为，该补充协议签订系因政府规划调整导致的房屋置换，房屋尚未建设完成，虽然该协议具有房号、价款的约定，但缺乏确定的建筑面积、交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，需要在签订买卖合同时协商一致达成，并且补充协议明确此后需要签订预约单及房屋买卖合同，综合上述情况，本案涉及的补充协议应属预约合同。该补充协议虽为预约性质，但是双方真实意思的体现，对于双方当事人亦具有约束力，从补充协议内容看，尚不能确定存在新商品房增加面积可以提高价格的约定，而与周长浩情况相似的购房者于2014年9月和华海公司签订预约单的情况看，2014年华海公司对其涉及的新建商品房增加部分的面积确实存在提高价格的情况，并不符合预约合同约定，华海公司应当承担相应的违约责任。关于周长浩主张的损失，一审法院认为，1、周长浩根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张华海公司按已付房款一倍赔偿，因本案涉及的原买卖合同由于政府规划调整原因已无法履行，双方其后协商一致达成的补充协议属预约性质，此后双方并未正式签订《商品房买卖合同》，并不属于上述法律规定的签订买卖合同后“一房数卖”的情形，且，根据庭审调查和华海公司提供的证据，华海公司处理房屋前曾以邮寄及报纸公告方式通知周长浩签订房屋买卖合同，华海公司的行为不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，综上，对周长浩的此项诉求本院不予支持。2、周长浩主张赔偿（房屋差价）损失138710元，一审法院认为，2012年，华海公司即已按约定的方式在报纸公告通知周长浩确认是否购买新商品房及商品房买卖合同的签订日期，2014年9月，与周长浩情况相似的曹会玲等也已与华海公司签订了预约单，周长浩亦确认其于2014年底已知道华海公司通知其签约的情况，这表明华海房产公司自2012年已经主动与购房者进行着协商，如周长浩确实不同意房屋买卖价格条款，也可及时通过解除合同或其他方式解决纠纷，以防止损失扩大，综合双方举证和实际情况，对周长浩主张房屋买卖差价损失的诉讼请求，一审法院不予支持。3、双方同意解除协议，周长浩主张华海公司返还已付款204268元合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，周长浩主张房款占用的利息损失符合法律规定，其以204268元为本金按月5‰的利率（即年6%）自2011年4月27日至今62个月计算并主张63323元计算合理，一审法院予以支持。综上，判决如下：1.解除周长浩与华海公司（及新疆友骅物业服务有限公司）签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.华海公司返还周长浩房款204268元；3.华海公司支付周长浩利息63323元（204268元*月5‰*62个月）；4.驳回周长浩的其他本诉请求。本院二审期间，周长浩针对上诉请求依法提交了（2015）新民三初字第912号民事调解书一份，证明其主张房屋差价损失的依据。本院组织当事人进行了质证，华海公司的质证意见为：对该份法律文书的真实性认可，与本案的关联性不予认可。本院对该份书证的真实性予以认可，该调解书与本案诉争没有必然的联系，对关联性不予认可。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：2011年12月22日周长浩与华海公司签订《商品房买卖合同补充协议》的性质是预约合同还是商品房买卖合同，华海公司应否向周长浩支付已购房款一倍的赔偿204268元及赔偿损失138710元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。周长浩与华海公司签订的《商品房买卖合同补充协议》并不具备商品房买卖合同的主要内容，且在该协议中双方有“新商品房在乌鲁木齐市房地产管理局取得《商品房预售许可证》后，双方按照原买卖合同单价暨2322.71元/平方米签订新的《商品房买卖合同》及其附件”的约定，因此一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的法律性质系预约合同符合法律规定。周长浩上诉主张双方签订的《商品房买卖合同补充协议》是商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。故在双方未签订正式《商品房买卖合同》的前提下，周长浩要求华海公司承担已付房款一倍的赔偿以及赔偿房屋差价损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，周长浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院确定案由有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6444.67元（周长浩已预交），由周长浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐晓元审 判 员 卫 杨代理审判员 徐 岚二〇一七年四月二十五日书 记 员 焦 玉 关注公众号“”