（2016）粤0112民初6698号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2018-07-15

案件名称

彭桂兰与张文真、广州市黄埔区永和街永岗社区永茂经济合作社土地租赁合同纠纷2016民初6698一审民事判决书

法院

广州市黄埔区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

彭桂兰,张文真,广州市黄埔区永和街永岗社区永茂经济合作社

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初6698号原告：彭桂兰，住广州市开发区。委托代理人：何贵生，住广州市黄埔区，系广州市黄埔区南岗街法律服务所法律服务工作者。原告：张文真，住广州市东山区。委托代理人：何贵生，住广州市黄埔区，系广州市黄埔区南岗街法律服务所法律服务工作者。被告：广州市黄埔区永和街永岗社区永茂经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区。负责人：钟健春，该社社长。委托代理人：钟玉多，住广州市黄埔区。原告彭桂兰、张文真诉被告广州市黄埔区永和街永岗社区永茂经济合作社（以下简称永茂合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告方共同委托代理人何贵生，被告永茂合作社的委托代理人钟玉多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭桂兰、张文真诉称：2013年11月6日，原告彭桂兰、张文真与被告永茂合作社签订《土地租赁协议书》，该协议书第四条“租赁土地定金”约定：乙方为表诚意，先付给甲方肆拾万元作租赁定金，此定金在签订协议后转为押金。2013年11月5日，原告张文真以银行转帐方式向被告永茂合作社交纳租赁土地定金400000元，被告永茂合作社当天开具等额的“广州市黄埔区永和街永岗社区统一收据”给原告彭桂兰、张文真。《土地租赁协议书》签订后，原告彭桂兰、张文真依约履行相关义务，积极筹备租赁项目规划发展等工作。2015年初，被告永茂合作社所属社员钟玉球等100人向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，请求判令上述《土地租赁协议书》无效。黄埔区法院于2015年11月27日判决该《土地租赁协议书》无效，原告彭桂兰、张文真不服判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年8月17日判决维持原判。迄今为止，经原告彭桂兰、张文真多次追讨，被告永茂合作社拒不退还租赁土地押金，严重损害原告彭桂兰、张文真的合法权益，故原告彭桂兰、张文真诉至本院，请求判令：1.被告永茂合作社立即退还租赁土地押金400000元给原告彭桂兰、张文真；2.被告永茂合作社向原告支付租赁土地押金利息（按照租赁土地押金400000元为本金，自2016年8月18日起，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计至全额清还租赁土地押金时止，暂计至2016年12月13日为:400000元×4.35%÷365天/年×118天=5625元）；3.本案所有诉讼费用由被告永茂合作社承担。上述标的合计405625元。被告永茂合作社辩称：请求法院依法判决，关于原告主张的利息，我方认为利息的计算方法不对。经审理查明：2013年11月6日，永茂合作社（甲方）与彭桂兰、张文真（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定永茂合作社同意将该社座落在广州市开发区永和经济区内春分路北延长线一块面积共23.329亩（折合15492平方米）的工业用地，租赁给彭桂兰、张文真作建筑地块厂房置业之用。永茂合作社的社员100人曾因该协议效力问题起诉至本院，2015年11月27日，本院作出（2015）穗萝法民三初字第109号《民事判决书》（以下简称109号判决书），该判决书查明以下法律事实：2013年11月6日，永茂合作社（甲方）与彭桂兰、张文真（乙方）签订《土地租赁协议书》，载明：甲乙双方为发展经济提高效益起见，经双方共同研究协商，甲方同意将本社座落在广州市开发区永和经济区内春分路北延长线一块面积共23.329亩（折合15492平方米）的工业用地，租赁给乙方作建筑地块厂房置业之用。具体位置以为准。该由广州开发区土地开发建设中心提供的用地红线图，并经广州开发区土地开发建设中心于广州市萝岗区永和街永岗村永茂经济合作社双方签字盖章确认，该用地协议书编号为穗开土征（2007）33号。一、租赁时间，租赁期以地块“三通一平”完成日期为准，开始计算租赁日期。租赁期限为二十年，二十年租期结束后，顺延十年租赁期。二、租金交付方式。本协议订立之日起，两年内为“三通一平”的时间不计租金给甲方。起租日期为2015年12月30日，每平方米每月6元，“三通一平”前租金不计递增，“三通一平”后开始计算递增，即2015年12月30日后，地块未完成“三通一平”，乙方需要每月支付甲方地块的补偿租金。补偿租金计算方式为23.239亩（折合15492平方米），每平方米6元减去广州萝岗经济开发区补偿给甲方的租金。地块完成“三通一平”后，增幅方式如下：······。四、租赁土地定金。乙方为表诚意，租赁甲方土地，愿意先付甲方肆拾万作租金定金。此定金在签订协议后转为押金，在租赁期最后一年抵作租金，不足部分由乙方补足。五、双方责任、3.甲方责任：甲方应尽快完善群众工作，必须征得三分之二以上户主同意乙方租赁甲方土地，以签名按手印的形式交给乙方审阅，以增强乙方按时投资置业的信心。第七条、双方违约的处理办法：1.···甲方考虑到乙方在该地块的巨额投资，特别承诺二十年租赁期满，若不按约定顺延拾年租期，按乙方实际投资额的三倍进行赔付（不低于3000万，不足3000万，按3000万计算），乙方违约同等赔付甲方3000万元。协议书还约定其他内容。另，协议书下方载明“本合同共3页”。签订《土地租赁协议书》后，彭桂兰、张文真向永茂合作社支付400000元。109号判决书还查明其他事实。本院在109号判决书中认为，永茂合作社是集体经济组织，涉案土地属永茂合作社成员集体所有，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项涉及村民利益，需经村民会议讨论决定方可办理。彭桂兰、张文真未举证证明其与永茂合作社签订协议书前已经通过村民会议讨论决定，且《土地租赁协议书》中亦载明：“甲方（永茂合作社）应尽快完善群众工作，必须征得三分之二以上户主同意乙方租赁甲方土地，以签名按手印的形式交给乙方审阅，以增强乙方按时投资置业的信心。”以上协议条文亦印证了永茂合作社与彭桂兰、张文真签订《土地租赁协议书》前并未履行民主决议程序。该协议书损害了永茂合作社全体成员的合法权益，故本院依法确认永茂合作社与彭桂兰、张文真于2013年11月6日签订的《土地租赁协议书》无效。据此，本院在109号判决书中判决：“确认被告广州市萝岗区永和街永岗社区永茂经济合作社与被告彭桂兰、张文真于2013年11月6日签订的《土地租赁协议书》无效。”判后，彭桂兰、张文真对判决不服，上诉至广州市中级人民法院（以下简称广州中院）。2016年8月17日，广州中院作出（2016）粤01民终3508号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判决。该判决于2016年8月18日发生法律效力。庭审中，原告陈述，（2016）粤01民终3508号《民事判决书》生效后，其从2016年8月底开始与永茂合作社协商退款事宜，但没有证据佐证，原告另提交其与永茂合作社社长的信息来往记录，显示原告在2016年10月17日向永茂合作社催办退款事宜，并请永茂合作社在下周内办妥。永茂合作社确认原告在2016年10月10日曾通知永茂合作社退款，永茂合作社在10月底召开了村民大会讨论该事情，但会议中没有通过，所以未退款。永茂合作社另陈述案涉土地没有交付彭桂兰、张文真使用，一直由永茂合作社的村民种植果树。本院在本案中另查明，彭桂兰、张文真向永茂合作社交付定金的时间为2013年11月5日。永茂合作社向本院提交盖有中国农业银行股份有限公司广州增城永和支行的《对公活期账户交易明细》，拟证明彭桂兰、张文真支付的定金款项一直存于永茂合作社原银行活期账户。彭桂兰、张文真确认该证据的真实性，但认为该证据无法证明彭桂兰、张文真所转的40万元款项的去向，无法证明永茂合作社的主张。以上事实，有（2015）穗萝法民三初字第109号《民事判决书》、（2016）粤01民终3508号《民事判决书》、个人业务凭证收据、《对公活期账户交易明细》、信息、生效证明及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现彭桂兰、张文真与永茂合作社所签订的《土地租赁协议书》已被生效判决认定为无效协议，永茂合作社持有彭桂兰、张文真支付的40万元租地定金缺乏依据，故对于彭桂兰、张文真主张永茂合作社返还款项40万元的请求，本院予以支持。关于彭桂兰、张文真主张的利息问题。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，彭桂兰、张文真主张永茂合作社支付从2016年8月18日起的款项利息合理，本院予以采纳。但结合永茂合作社提供的证据，永茂合作社将案涉款项存入银行活期存款，款项的孳息应当按照中国人民银行同期同类存款利率计算，彭桂兰、张文真所主张的利息标准欠妥，本院予以调整。因此，永茂合作社应当向彭桂兰、张文真返还款项40万元，并按照中国人民银行同期同类存款利率，向彭桂兰、张文真支付从2016年8月18日起至实际返款之日止的款项利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市黄埔区永和街永岗社区永茂经济合作社于本判决生效之日起十日内，向原告彭桂兰、张文真返还款项400000元及利息（利息以400000元为本金，按照中国人民银行同期同类存款利率标准，从2016年8月18日起计算至实际返还之日止）；二、驳回原告彭桂兰、张文真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7384元，由被告广州市黄埔区永和街永岗社区永茂经济合作社负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　麦景昌人民陪审员　　丁树祥人民陪审员　　臧玉林二〇一七年四月二十五日法官　助理　　李丹丹书　记　员　　姚春华 微信公众号“”