（2017）湘04民终372号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
上诉人谢军与被上诉人衡阳市第四建筑工程公司西湖工程队房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢军,衡阳市第四建筑工程公司西湖工程队
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终372号上诉人（原审被告）：谢军，男，1972年11月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被上诉人（原审原告）：衡阳市第四建筑工程公司西湖工程队，住所地湖南省衡阳市蒸湘区。负责人：陆秀喜，该工程队队长。委托诉讼代理人：吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。上诉人谢军因与被上诉人衡阳市第四建筑工程公司西湖工程队（以下简称西湖工程队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人谢军、被上诉人西湖工程队的负责人陆秀喜及其委托诉讼代理人吴萍菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢军上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、西湖工程队未依法取得涉案房屋产权证，原审认定西湖工程队拥有涉案房屋的管理权、使用权错误；二、谢军逾期支付租金后的扩大化损失应由西湖工程队和阳玲承担；三、本案遗漏诉讼主体。未及时支付租金系原股东阳玲个人原因造成，谢军及其他股东对阳玲拖欠租金一事均不知情，阳玲应系本案当事人。西湖工程队答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。西湖工程队向一审法院起诉请求：1、确认《房屋租赁合同》已经解除；2、谢军腾空租赁房屋及场地并返还西湖工程队；3、谢军支付西湖工程队租金及房屋占有使用费至房屋交付之日（暂计至2016年7月19日为56000元），水电费13621.5元。一审法院认定事实：西湖工程队与谢军于2015年1月4日签订《房屋租赁合同》，约定：西湖工程队将涉案房屋租赁给谢军，租赁期自2015年1月20日起至2017年1月19日止；租金为8000元/月，谢军需于每个月租期开始前即20日前交纳租金，谢军拖欠租金一个月以上的，西湖工程队有权终止租赁合同，并由谢军负担由此产生的全部经济损失。谢军仅支付租金至2016年1月19日，之后未再支付租金，亦未将租赁房屋腾空、返还给西湖工程队。一审法院认为，西湖工程队虽未能提供租赁房屋的房产证，但已经提供租赁物的国有土地使用证，谢军未提供证据证明租赁物系违法、违章建筑，故可认定西湖工程队拥有租赁房屋的管理权、使用权及租赁权，系本案适格原告；《房屋租赁合同》合法有效。依照合同约定，谢军需于每月20日前交付下个月租金，如拖欠租金一月以上，西湖工程队有权终止租赁合同。谢军于2016年1月20日开始拖欠租金至今，西湖工程队有权解除租赁合同并要求谢军腾退、返还租赁房屋及场地。西湖工程队未提供充分证据证明谢军于2016年6月24日收到西湖工程队送达的解除合同通知，故对西湖工程队主张租赁合同已于该日解除的请求不予支持。西湖工程队主张谢军拖欠水费、电费13621.5元，未提供相关证据予以证明，不予支持。谢军不依约支付租金而可以主张解除合同系西湖工程队享有的权利，而非西湖工程队应尽的义务，故对谢军以西湖工程队在获得解除权后未立即行使该权利而主张扩大损失应由西湖工程队自负的抗辩理由不予采纳。谢军提出西湖工程队应返还其租金、押金，赔偿转让费、装修费及预期利润损失，其未提出反诉，不予审查。谢军是否与他人合伙经营在租赁场地上开餐馆以及是否将该餐馆内部承包给其他合伙人，不影响西湖工程队向谢军主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告西湖工程队与被告谢军签订的《房屋租赁合同》；二、被告谢军于本判决生效之日起5日内将租赁房屋及场地腾空并返还给原告西湖工程队；三、被告谢军于本判决生效之日起10日内自2016年1月20日起至实际搬离之日止每月向原告西湖工程队支付租赁房屋及场地租金8000元；四、驳回原告西湖工程队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1541元，保全费716元，共计2257元，原告西湖工程队负担441元，被告谢军负担1816元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：西湖工程队提交的电费收据拟证明的事实不属于二审审查范围，不予认定；谢军当庭表示庭后有新证据提交，未在法院指定时间提交，应承担举证不能的法律后果。经审理查明，原判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案房屋虽未取得权属证书，但西湖工程队作为涉案房屋的管理人系本案适格原告，其与谢军于2015年1月4日签订的《房屋租赁合同》未违反法律禁止性规定，合法有效。谢军未按合同约定支付租金，构成根本违约，原审判决谢军承担相应的民事责任，并无不当。根据合同相对性原则，西湖工程队不是谢军主张的其内部合伙关系的当事人，案外人阳玲亦不是租赁合同的当事人，谢军以其内部合伙关系抗辩其不构成违约、原审遗漏当事人阳玲，于法无据；至于谢军主张的押金问题，因谢军未提起反诉，不属于本案的审查范围。综上所述，谢军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1541元，由上诉人谢军负担。本判决为终审判决。审判长 杨丽萍审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一七年四月二十五日书记员 陈 浅 来源：