（2017）津01民终2264号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-24
案件名称
钢花机电（天津）有限公司、天津三诚铁钢制品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钢花机电（天津）有限公司,天津三诚铁钢制品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终2264号上诉人（原审被告）：钢花机电（天津）有限公司，住所地天津市北辰区高端装备制造产业园永宁道与通盛路交口。法定代表人：金映来，总经理。委托诉讼代理人：崔慧莲，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东利，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津三诚铁钢制品有限公司，住所地天津市北辰区宜兴埠镇工业区内。法定代表人：出口诚之，总经理。委托诉讼代理人：柴忠蔚，天津五君律师事务所律师。上诉人钢花机电（天津）有限公司因与被上诉人天津三诚铁钢制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钢花机电（天津）有限公司的委托诉讼代理人崔慧莲、陈东利，被上诉人天津三诚铁钢制品有限公司的委托诉讼代理人柴忠蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钢花机电（天津）有限公司上诉请求判令：1、撤销原判第一、二、三、四项，查清事实依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审理程序不当，适用法律错误。本案一审判决将有效合同与无效合同合并审理，委托损害鉴定时，也未对合法建筑与违建建筑加以区分，而是同等对待、同样标准鉴定评估损失，并判令上诉人承担修复责任，程序不当且违法。一审判决对涉案厂房恢复原状所需的修复金额的事实认定不清，鉴定意见书给出的修复金额，是将厂房加固完善至符合国家标准、行业标准的金额，该修复金额并非恢复原状所需的金额，事实上远高于恢复原状所需的金额。一审法院对上诉人因租赁和使用涉案厂房而对厂房造成的损失责任比例认定错误，裁决上诉人承担50%的厂房修复费用没有事实依据。土壤鉴定意见书表明，涉案厂房地下存在软弱土层，且未经地基加固处理，是被上诉人厂房发生损坏的根本原因，上诉人的使用只是外因、次要原因。鉴定意见书及法官依职权取得的补充说明来看，厂房的总体损坏原因当中设计单位、建设单位、施工单位、使用单位均有责任，其中，前三位的原因才是内因、第一位的原因，使用单位的原因只是外因。鉴定意见书表明，厂房损坏的大部分发生在违建厂房接建部位，可以推定厂房发生损坏的另一重要原因乃是被上诉人接建厂房时未进行合理设计设施工，导致整个厂房受力结构改变的原因。一审法院据以划定责任的鉴定意见书，其据以得出鉴定结论的施工图无任何公章，真实性存疑，鉴定基础有重大瑕疵。一审法院据以判定责任比例的询问笔录，不符合证据形式，内容自相矛盾，难以作为证据采用。关于本案的设备赔偿，评估报告对上诉人承租使用5年以上的设备完全以新品得出证估价值，一审法院又全额支持，判决不公。评估报告对使用多年的设备以新品得出评估价值，要求上诉人以新品价值进行赔偿，明显不公。一审判决同时支持合同解除的违约金以及高额的闲置损失，不符合法律规定。大部分的厂房闲置损失，是由于被上诉人的原因而导致的扩大部分的损失，上诉人无需就其扩大部分承担赔偿责任。被上诉人天津三诚铁钢制品有限公司认为上诉人上诉请求无法律依据，请求驳回上诉，维持原判。天津三诚铁钢制品有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告解除租赁合同违约金392109.84元；2.被告给付原告增设变压器费用20万元；3.被告对租赁厂房不当使用造成的损坏限期修复，如逾期修复，判令被告赔偿损失3813104元；4.被告赔偿原告设备损失款842094.54元；5.被告赔偿原告自2014年9月1日至2015年11月1日期间厂房闲置损失1524871.6元；6.被告限期对租赁厂房内自建的附属设施进行拆除;7.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求3变更为“被告赔偿原告厂房损失3750914元”，将诉讼请求4变更为“被告赔偿原告设备损失750634.57元”，将诉讼请求5变更为“被告赔偿原告厂房修复期间的闲置损失，自2014年9月1日至厂房实际修复之日止，按每月108919.4元计算”。一审法院查明事实：原、被告系房屋租赁合同关系。2008年1月10日，双方签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于宜兴埠镇七街区域内的工业厂房、办公楼、纵剪生产线一套、天车四部、办公设备及其他附属设施等，用于生产、办公、生活使用；租赁期限为10年，自2008年3月1日至2018年2月28日止；月租金9.5万元，电费、水费及生产、办公和生活中发生的相关费用均由被告承担；原告在确保现有315KVA电力容量的条件下，至少为被告再增容200KVA电力需求，费用及办理由原告负责，增容变压器归原告所有；租赁期内，被告有责任正常使用租赁的所有设备、设施，如非正常使用而造成设备及设施损坏由被告负责修复；厂房正常使用时（钢卷堆放不得超过两层）发生下沉、漏雨等问题，由原告负责修复；被告不得私自拆改现有建筑设施等，特殊情况须经原告同意后进行；租赁期满后，如双方不再续签合同，双方自有设施归各方所有，被告有责任恢复租赁前的厂房及厂地原状；如厂房、设备及设施有损坏情况，被告应负责修复或按原值赔偿；违约责任为，除因不可抗力外，双方应认真履行合同，任何一方均不得单独终止合同，否则违约方除应承担因终止合同造成的损失外，并应向守约方赔付违约金，违约金为年租赁费的30%。合同签订后，原告依约提供厂房及设备、设施，被告入住生产经营。2008年6月1日，原、被告双方签订补充租赁合同，约定原告根据被告要求在位于宜兴埠××街区域内增建1406平方米的工业厂房，被告承租用于生产使用。约定该合同为2008年1月10日租赁合同的补充合同，具有同等法律效力；租赁期限自2008年6月1日起至2017年5月31日止；年租金为167032.8元；在租赁期内，如被告正常使用（钢卷堆放不得超过两层），发生下沉、漏雨等问题，由原告负责修复；租赁期满，双方自有设施归各方所有；被告有责任在租赁期满前将厂房内的设备基础及地坑按平面地面的设计要求恢复；如房屋及设施有损坏情况，被告应负责修复或按原值赔偿；违约责任的约定同原租赁合同。案件审理过程中，原告未能就补充租赁合同所涉及的厂房提交建设工程规划许可证等建设审批手续。另查，合同履行过程中，被告在堆放钢卷时，存在超过合同约定层数的情况。2011年4月18日，原告向被告发出通知，要求其立即纠正，并尽快采取补救措施，否则由此产生的一切后果由被告承担。2013年12月16日，被告向原告发出通知，称由于生产规模调整，现有厂房规模不能适应需要，希望与原告协商，于2014年8月31日终止租赁合同关系。原告回复，要求被告赔偿因被告解除合同造成的损失，但双方协商未果。2014年8月31日，被告搬离承租的厂房。庭审中，双方均认可租赁合同已经解除。案件审理过程中，原告申请对涉案厂房的安全性能、修复方案进行司法鉴定评估。被告申请对涉案厂房的损坏程度及损坏形成原因进行鉴定（原告在2008年增建厂房改变了原租赁厂房的承载结构），确定损坏的程度，分析原因，由原、被告承担各自的责任。本院遴选天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司对原、被告的申请进行了鉴定，该公司经过鉴定后出具津北鉴（2015）建鉴字第026号司法鉴定书，鉴定意见为：（一）主体结构钢架梁中“接建厂房”部分的屋顶钢架梁节点连接处的螺栓有松动现象存在，具有一定的安全隐患，建议对其进行维修处理。（二）主体结构钢架柱。该厂房部分钢柱垂直度偏差超出规范规定的允许偏差范围，建议维修处理。造成此现象的原因：1、地面长期重复性堆载，加之吊车工作中频繁对地面产生冲击、震动作用，再当地面堆载距离钢柱基础较近以及超过合同约定堆载时，对基础产生附加影响，使基础产生不均匀沉降。2、施工安装存在误差。3、因部分钢柱由边柱变为中柱，在上部结构荷载作用下基础出现不均匀沉降。4、吊车荷载的增加，加大基础负载，使部分基础产生不均匀沉降。（三）钢柱牛腿。经鉴定，在“接建厂房”一组钢柱列的一侧牛腿上面设有垫块，钢柱牛腿及垫块未见明显异常。（四）钢吊车梁。有部分钢吊车梁顶面标高偏差超出规范规定的允许偏差范围，导致吊车梁上的钢轨上皮标高出现误差，进而会影响吊车的正常使用，但吊车梁整体结构未见异常情况，建议采取相应的处理措施。造成此现象的原因：1、地面长期重复性堆载，加之吊车工作中频繁对地面产生冲击震动作用，再当地面堆载距离钢柱基础较近以及超过合同约定堆放时，对基础会产生附加影响，使基础产生不均匀沉降，引起吊车梁顶部出现偏差。2、施工安装存在误差。3、钢柱在上部荷载作用下基础出现不均匀沉降，引起吊车梁顶部出现偏差。4、吊车荷载的增加，加大了基础负载，使部分基础产生不均匀沉降，引起吊车梁顶部标高出现偏差。（五）基础结构。该厂房基础结构并未出现明显的质量缺陷。上部地梁局部存在裂缝和漏筋现象，下部基础梁局部发现竖向微裂缝，不影响基础结构的正常使用。建议对缺陷部位进行维修处理。“接建厂房”部分的钢柱列下的基础（即原为边柱，接建后变为中柱的基础），在现有荷载（含增加的吊车荷载）作用下，基础底面积偏小，宜造成基础出现不均匀沉降。建议减低“接建厂房”内的吊车起重吨位。对厂房内的地面堆载大小和堆放区域进行控制，以减少地面附加荷载对基础的不利影响。采取上述措施后，该厂房的上部主体钢结构、基础结构及吊车均能满足安全使用要求。（六）厂房地面。该厂房地面多处存在下沉、开裂及裂缝等现象，部分区域地面下沉明显，已影响正常使用。结合该厂房的实际工作状况，以及该场地的土质特性，建议对该厂房地基及地面做法采取相应的处理措施。同时规范地面堆载大小和堆放区域。造成此现象的原因：1、地面重复性堆放荷载，且吊车工作中频繁对地面产生冲击和震动作用，以及地面堆载超出合同约定堆放，更加速了地面下沉、开裂的发展。2、该场地土存在软弱土层。（七）修复建议及修复工程量详见附件。（八）该工程的修复造价费用为3813104元。2015年6月12日，天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司出具司法鉴定意见书关于“修复建议及修复工程量”异议的回复，调整修复总造价为3750914元。次查，2014年8月31日，原、被告对原告出租设备进行交接核对，确认：1、东库5吨天车小车备用电机（30KW）损坏；2、10吨吊秤损坏；3、圆刀返还258片，比交付时缺少50片，且258片中有11片损坏（T540Y0.5t）；4、定尺垫环返还670片，比交付时少94片。双方对设备丢失损坏赔偿未能达成一致意见。原审中，经原告申请，本院遴选天津市天审津联资产评估事务所对设备损失进行评估。该所出具天审津联评字（2015）第014号资产评估报告书，评估丢失、损坏设备的市场价值为842094.54元。天津市天审津联资产评估事务所于2015年6月12日出具评估报告修正稿，修改评估价值为750634.57元。一审法院认为，原、被告签订了两份合同（租赁合同与补充租赁合同）。其中，关于租赁合同，系双方真实的意思表示，已实际履行，合法有效，受法律保护。合同约定了租赁期限，在租赁期限届满前，被告解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。其中，关于补充租赁合同，因原告未能提交补充租赁合同中增建厂房的审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原、被告签订的补充租赁合同系无效合同。本案的争议焦点为原告的各项诉请是否成立，对此，本院分析如下：关于被告是否应给付原告提前解除租赁合同违约金一节，因双方在租赁合同中明确约定“任何一方均不得单独终止合同，否则违约方除应承担因终止合同造成的损失外，并应向守约方赔付违约金，违约金为年租赁费的30%”，故被告应给付原告解除租赁合同违约金，因补充租赁合同系无效合同，被告可以随时解除，无需支付原告违约金，故解除租赁合同违约金应依租赁合同的租赁费计算，即被告应给付原告提前解除租赁合同违约金34.2万元（9.5万元/月×12月×30%＝34.2万元）。关于被告是否应给付原告增设变压器费用20万元一节，因双方在租赁合同中明确约定该费用由原告担负，故对原告要求被告赔偿该项费用的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应赔偿原告厂房损失3750914元一节，就租赁合同部分，因合同明确约定，被告堆放钢卷不得超过两卷，被告在合同履行过程中，存在超负荷堆放，系违约行为，对造成厂房损坏的结果，应承担赔偿责任。就补充租赁合同部分，该接建厂房虽无审批手续，但能正常使用至今。被告在租赁该接建厂房时，亦存在着超负荷堆放的过错。因此，原告可以向被告主张损害赔偿，要求被告对接建厂房的恢复原状承担部分责任。根据鉴定意见书的认定，造成房屋损坏的原因，除被告违约超负荷堆放、冲击等，也存在地基土质及施工的原因，结合房屋使用自然损耗的因素，即原、被告对房屋的损失应承担共同责任。虽然被告存在违反约定存在钢卷的情形，但考虑涉案厂房的地基土质及施工等因素，以及鉴定人员对本院出具的意见，原告要求被告承担全部修复费用的主张亦存在不妥，故本院酌情考虑，由原告自行修复房屋，被告承担相应的修复费用为宜。被告承担修复费用为3750914元的50%，即1875457元，其余费用由原告自行担负。关于被告是否应赔偿原告设备损失款750634.57元一节，本院认为，双方在合同中明确约定，被告有责任正常使用租赁的所有设备、设施，如因被告非正常使用而造成设备及设施损坏，由被告负责修复或按原值赔偿。被告对此辩称，只有在非正常使用造成损坏的情况下才赔偿。本院认为，根据合同的约定，“非正常使用”系违约行为，违约行为不要求违约方的主观上具有过错，只要造成损害后果，就应承担赔偿责任。且被告也未能证明自己“正常使用”，被告既然在交接单上确认为损坏，而不是载明自然损耗，应对此承担赔偿责任。关于丢失，被告亦应承担赔偿责任。鉴于相关设备已不具有修复价值，被告应依合同约定赔偿原告的相关损失，相关物品的损失价值经鉴定机构鉴定，确定为750634.57元，故对原告要求被告赔偿设备损失的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应赔偿原告厂房的闲置损失一节，本院认为，补充租赁协议中的接建厂房因未取得审批手续，不得出租，故原告主张接建厂房的闲置费，本院不予支持。关于租赁协议的主厂房，因双方就赔偿不能达成一致意见，形成诉讼，并申请司法鉴定，加之后期修复的期间，厂房不能另行出租，造成厂房闲置损失，对主厂房每月9.5万元的租金损失，本院予以确认。关于损失的承担一节，依前所述，双方应对厂房修复的损失各承担50%的责任，而厂房的闲置损失系因需对厂房进行修复而引起，故对主厂房的闲置损失，原、被告亦应依按50%的比例承担相关损失。关于原告要求被告承担闲置损失至实际修复之日一节，因原、被告在发生纠纷后均不能举证证明涉案厂房损坏原因及修复造价，双方由此进行了诉讼，并对相关原因进行鉴定，在诉讼未发生法律效力前，相关的原因未有明确的定论；同时，如原告在本案判决发生法律效力后不及时修复涉案房屋，其相应损失由被告承担亦显失公平，结合涉案厂房的情况及修复方案（经鉴定人员测算，修复方案为3-4个月），本院认定修复期限以3个月为宜，自判决生效之日起计算。故被告应赔偿原告厂房闲置损失，按每月4.75万元（9.5万元/月×50%＝4.75万元）为标准，自2014年9月1日起计算至本判决生效后3个月止。关于原告要求被告限期将其在厂区内自建附属设施拆除一节，被告对此予以认可，双方的争议点在拆除设施的范围问题，诉讼中，被告认可院内玻璃罩及吸烟室、车间标示、车间高架线梁、电线，是其自行添加的。其余设施，原告未能举证系被告所建设，被告可不予拆除。一审法院判决：“一、被告钢花机电（天津）有限公司于本判决书生效后五日内支付原告天津三诚铁钢制品有限公司解除租赁合同违约金34.2万元；二、被告于本判决书生效后五日内赔偿原告厂房损失1875457元；三、被告于本判决书生效后五日内赔偿原告设备损失750634.57元；四、被告于本判决书生效后五日内赔偿原告厂房修复期间的闲置损失（以每月4.75万元为标准，自2014年9月1日起计算本判决生效后3个月止）；五、被告于本判决书生效后三十日内将其在厂区自建的玻璃罩及吸烟室、车间标示、车间高架线梁、电线拆除（原告对此负有协助义务），若被告逾期不拆，原告可自行拆除，费用由被告担负；六、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53310元、保全费5000元，鉴定费102000元、评估费12900元，合计173210元，原、被告双方各担负86605元（此款于本判决生效后五日内交至本院）。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人系租赁合同关系，双方于2008年1月10日签订的房屋租赁合同合法有效，依法受法律保护。上诉人在租赁期限届满前，提前解除合同，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。关于租赁房屋损坏和赔偿问题，一审法院已就房屋损坏的原因进行司法鉴定，现鉴定单位已就房屋损坏的责任进行分析并确定责任比例，应以此作为赔偿依据，虽被上诉人接建厂房未取得相关行政审批手续，但并不能因此排除被上诉人主张财产损失的权利，故一审法院基于鉴定结论确定上诉人承担相应的赔偿责任是正确的，本院予以确认。对于被上诉人设备损失问题，现已有鉴定单位的鉴定结论，应以鉴定结论作为定案的依据，上诉人所诉损坏和丢失物品成新率的确定问题，属于鉴定单位依其专业职权做出，应予肯定，上诉人该项请求，本院不予支持。关于厂房空置损失的问题，该损失客观存在，而造成该损失的原因业经鉴定结论确认，一审法院基此确认上诉人与被上诉人各负担50%的损失并无不当。鉴于上诉人与被上诉人对厂房损坏的责任各执一词，直至本案司法鉴定出具鉴定结论及诉讼，均否认各自责任，双方对于涉诉厂房长期空置均有一定责任，上诉人上诉称被上诉人扩大损失，理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提前解除合同的违约金系针对上诉人提前解除合同的违约行为，而厂房空置损失仅是上诉人一定期间的实际损失，并非基于同一行为，上诉人主张违约金与空置损失是重复计算，不能成立，本院亦不予支持。综上，一审法院审判程序合法，查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35865元，由上诉人钢花机电（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张玉明审 判 员 郭萍会代理审判员 赵 盈二〇一七年四月二十五日书 记 员 闫 飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”