（2017）赣07民终548号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-08-14
案件名称
朱奇军、曾艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱奇军,曾艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终548号上诉人（原审被告）：朱奇军，男，1987年2月4日出生，汉族，赣州市章贡区人，个体工商户，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：黄永海，江西实创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾艳，女，1990年1月28日出生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：王文喜，江西明理律师事务所律师。上诉人朱奇军因与被上诉人曾艳房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱奇军的上诉请求为：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其事实和理由如下：1、被上诉人曾艳获得的拆迁补偿已经弥补了其损失，根据损益相抵原则，上诉人朱奇军不应再赔偿其损失。2、政府拆迁是不可抗力。3、一审判决由朱奇军承担政府拆迁行为造成曾艳的损失，与认定事实不符。4、一审判决上诉人赔偿被上诉人2016年3月至2017年2月的经济损失，不合理。被上诉人曾艳答辩称：一审法院判决符合事实和法律依据，应当依法维持；根据一审庭审过程中被上诉人提供的证据材料能够证明朱奇军在转让合同约定的权利和义务条款中，没有保证曾艳在三年之内正常经营，因此被上诉人有权要求上诉人返还部分转让款及承担经营损失。原告曾艳向一审法院的诉讼请求：1、被告返还原告房屋转让费180000元；2、被告赔偿原告经营损失21.6万元（自2016年3月份至2017年2月份）（已扣除经营成本），以上合计39.6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年12月16日，原告曾艳与被告朱奇军签订《转让合同》，约定：被告将章贡区营角上6号整栋店面（原营角上土菜馆及SWEETY咖啡厅）转让给原告，转让费用为180000元，原告于合同签订当日支付被告178000元，原告开始交水电费时减去被告之前的水电费后支付剩余转让款（被告水电费从剩余款中扣除）。被告保证转让给原告的营角上6号整栋店面（原营角上土菜馆及SWEETY咖啡厅）可以正常装修及营业并在三年（2014年2月至2017年2月）不会被拆除及整改；若被告不能按照合同条款执行，原告有权要求被告赔偿因此造成的损失。合同签订后，原告向被告支付了转让款178000元。原告对受让的店面进行了装修并营业。2015年10月，原告承租的店面接到章贡区人民政府通知需进行拆迁，原告于2016年2月腾出店面。2016年3月10日，原告收到章贡区人民政府发放的搬迁补偿费750元、停产停业损失8865.5元、装修工程补偿费378248元、空调拆除损失2950元。之后，原、被告因转让费等事宜产生争议。另查明：1、关于原告支付的转让款数额，原告无法提供剩余2000元的支付凭证，被告称因原告认为接收店面后有部分东西缺少，故扣除了被告2000元的转让款未再支付；2、原告领取的章贡区人民政府发放的停产停业损失款项为2015年10月至2016年2月的停业损失。一审法院认为：原、被告签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依合同约定履行自己的义务。关于原告支付的转让费数额问题，由于原告未提供剩余款的支付凭证，被告认可剩余款项已抵扣了店面缺少的东西，故一审法院确认原告向被告支付的转让费金额应为178000元。关于被告对店面三年内不会被拆除及整改的保证是否有效的问题，由于通常情况下正常使用的房屋不存在被拆除及整改的问题，这里的被拆除及整改应包含了因政府拆迁行为的情形，被告作为一名具有完全民事行为能力的人在明知政府拆迁行为属不可抗力的情形下仍然作出保证，就应该为其所作的保证承担相应的法律后果，原告受让的店面在约定的期限内出现了被拆迁的情况，被告就应依约定承担赔偿原告损失的违约责任，但鉴于双方的合同已部分履行，要求被告全额退回转让费不合理，一审法院酌定由被告退回原告从2016年3月起至2017年2月止的转让费损失59333.33元（178000元÷36个月×12个月）。关于原告的经营损失问题，由于原告经营时间的长短会对其固定顾客群的形成产生影响，搬迁势必会影响其营业收入，故被告应对原告预期可得利益的损失进行赔偿，一审法院酌定参照政府对原告所作的补偿标准进行计算，即被告应赔偿原告从2016年3月起至2017年2月止的经营损失为21277.2元（8865.5元÷5个月×12个月）。综上，对原告要求被告返还房屋转让费及赔偿原告经营损失的诉请予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告朱奇军于本判决生效之日起7日内向原告曾艳退回转让费59333.33元；二、被告朱奇军于本判决生效之日起7日内支付原告曾艳经营损失21277.2元；三、驳回原告曾艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，由原告曾艳承担5766元，被告朱奇军承担1474元。二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。二审确认一审认定的事实。本院认为：2013年12月16日的转让合同中，朱奇军承诺保证所转让给曾艳的营角上6号整栋店面可以正常装修及营业并在三年（2014年2月至2017年2月）不会被拆除及整改，曾艳正是看到这一承诺内容才与朱奇军签订合同，并放心地投入大量资金进行装修。朱奇军该承诺内容构成了诉争合同的重要约定。尽客该承诺内容不受朱奇军所掌控，但该承诺内容并不违反法律规定。在实际情况未能满足朱奇军所承诺的内容时，朱奇军应当对曾艳承担违约责任。尽管合同没有对该违约责任作出明确约定，但一审判决朱奇军返还合同承诺履行但未履行期间的转让费，并参照章贡区人民政府发放的停产停业经营损失标准，判决朱奇军赔偿曾艳合同承诺履行但未履行期间的产停业经营损失，该违约责任的处理是妥当的。上诉人以曾艳已经收到拆迁补偿为由，要求核减损失。对此，本院认为，曾艳所收到的拆迁补偿款是其投入的装修费用损失，与朱奇军应当承担的违约责任是两个不同的法律关系，不能进行核减。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1815元，由上诉人朱奇军负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 张志平代理审判员 赖国东二〇一七年四月二十五日书 记 员 钟 琳书 记 员 邱 宇 来自