（2017）鲁10民终210号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-08

案件名称

李晓、威海富优房地产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李晓,威海富优房地产营销策划有限公司,威海圣合房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2017）鲁10民终210号上诉人（原审被告）:李晓,男，1988年1月25日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。上诉人（原审被告）：威海富优房地产营销策划有限公司，住所地威海市文化西路75号603室。法定代表人：和鸿，总经理。委托诉讼代理人：王大鹏，山东力诺律师事务所律师被上诉人（原审原告）:威海圣合房地产开发有限公司，住所地威海市海滨北路46号1112室。法定代表人：台沐祥，总经理。委托诉讼代理人：张庆华，山东钟鼎律师事务所律师。上诉人李晓、威海富优房地产营销策划有限公司（以下简称富优营销公司）因与被上诉人威海圣合房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初4280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年1月23日，原告与被告富优营销公司签订《项目代理合同》，原告委托被告富优营销公司对其开发的“天海国际（百果苑）”项目全程策划销售。双方约定项目名称、坐落位置、合作方式和范围、合作期限、原告的责任和权利、被告富优营销公司的责任和权利、销售价格、代理佣金的计算、结算方式及时间等。其中约定，被告富优营销公司在代理期间内必须为原告的第一担保人，对没有交付首付款的客户承担连带担保责任，客户退房，被告富优营销公司负责尽快销售房源。并约定销售价格确定原则为：双方确认该项目住宅的销售底价为3500元/㎡，多出部分归被告富优营销公司所有。佣金计算方法：1、原告委托被告富优营销公司全程策划、销售和推广，被告富优营销公司应得代理费按原告委托被告富优营销公司销售底价以上的部分（原告代位扣除税金后进行结算，税金为11.5%，最后按实际缴纳的多退少补）。2、低首付客户佣金结算：（1）……；（2）原告为客户出具缴纳首付款收据，待银行放款后，原告向被告富优营销公司100%支付佣金，计算方法如下：银行放款总额减去该房源底价总额再减去高出底底价总额部分税金……。2014年2月23日，原告与被告李晓签订借款及补充协议，协议约定：被告李晓为购买原告所开发的威海天海国际（月湖新城东区）77号楼阁01号房，因资金不足向原告借款。被告李晓按照《商品房买卖合同》之约定，首付款138485元向原告申请借款支付，借款期限自2014年2月23日至2016年2月23日止，被告李晓保证在还款期限到期之日前全部还清该笔欠款，银行手续办理完毕，被告李晓保证在银行房款之后按时还月供，如果连续两个月未还月供，原告有权立即收回借款，并要求被告李晓全额赔偿所购房源总价……，贷款人宋伟芳（被告富优营销公司员工）、陈成哲（原告员工），借款人李晓，担保方李贤斌，2014年2月23日。2014年3月3日，原告与被告李晓签订商品房买卖合同，约定被告李晓购买原告开发的位于荣成市月湖新城东区第77幢阁楼01号房屋一套，建筑面积68.22平方米，其中套内建筑面积58.57平方米，公摊建筑面积9.65平方米，单价6750平方米，总房款460485元，首付款138485元于2014年3月2日前付清，余款322000元以按揭贷款方式付清。2016年8月25日，因被告李晓未按期给付购房款（首付款），原告诉至原审法院，要求被告李晓偿还借款及利息，并要求被告富优营销公司和李贤斌承担连带责任。原审诉讼中，原告申请撤回对被告李贤斌的起诉，原审法院口头裁定予以准许。2014年8月20日，富优营销公司以威海圣合房地产开发有限公司尚欠其销售佣金为由，将威海圣合房地产开发有限公司诉至原审法院。该案诉讼过程中，威海圣合房地产开发有限公司对富优营销公司提供的本案借款及补充协议不予认可，并称借款事实上不存在，其单位员工签名时应富优营销公司代理策划所谓“零首付”购房需要所为。2016年1月1日，威海圣合房地产开发有限公司以富优营销公司未对其销售房屋进行装修为由将威海圣合房地产开发有限公司起诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院。该案诉讼中，威海圣合房地产开发有限公司称的确是以银行房款的总额，扣除双方商定的每平方米3500元的基价，剩余的扣除税金后作为富优营销公司的佣金，实际上并没有首付，银行贷款就是全部的房款。本案诉讼中，被告富优营销公司称被告李晓购买的房屋银行贷款为总房款，被告李晓无需交付原告首付款。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、相关书证等证据在案为证。原审法院认为，本案的争议焦点为三个。一是本案基础法律关系是否为民间借贷法律关系；二是被告李晓是否应向原告支付首付款138485元；三是被告富优营销公司是否对上述债务承担连带责任。关于第一个争议焦点。本案诉争款项为138485元实际为原告与被告李晓签订的商品房买卖合同中的购房首付款。被告李晓没有向原告借款的意思表示，原告也没有向被告出借的意思表示，双方借款也未实际交付，不存在民间借贷的法律关系。原告与被告李晓签订借款及补充协议其实质是对房屋首付款的约定，故其基础法律关系仍为商品房买卖合同关系。关于第二个争议焦点。当事人对于其不利事实的承认，法院应予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，原告虽在其他诉讼案件中自认“实际上并没有首付，银行贷款就是全部的房款”，但原告提供其与被告李晓签订的《借款及补充协议》和《商品房买卖合同》，此两份合同为双方当事人真实意思表示，两份合同均自签订时成立并生效。双方当事人应按照约定履行，此两份合同证明效力足以推翻原告不利的自认。上述两份合同明确约定房屋总房款为460485元，首付款为138485元，余款322000元以按揭贷款方式付清，被告李晓保证在还款期限到期之日前全部还清首付款。在被告李晓未提供证据证明其无需向原告交付首付款的情形下，对被告李晓尚欠原告首付款138485元的事实予以确认，现双方约定的还款期限已到，原告主张被告李晓偿还首付款138485元，予以支持。对于原告主张自2016年2月24日起，按期同期银行贷款利率支付利息，因原告与被告李晓约定的还款期限截止到2016年2月23日止，而被告李晓未在规定期间内偿还，其应承担赔偿原告损失的责任，故原告主张利息损失，理由正当，予以支持。对于被告富优营销公司主张其出售房屋超过3500元每平米的部分均为佣金，此为原告与被告富优营销公司之间的委托合同关系，对此不予审理，当事人可另案处理。关于第三个争议焦点。原告与被告富优营销公司签订的《项目代理合同》中约定：被告富优营销公司在代理期间内必须为原告的第一担保人，对没有交付首付款的客户承担连带担保责任，客户退房，被告富优营销公司负责尽快销售房源。根据约定被告富优营销公司对没有交付首付款的客户承担连带保证责任。但双方未约定保证期间，原告应在还款期限（2016年2月23日）届满后六个月内要求被告富优营销公司承担保证责任。原告未在上述期间内主张权利，被告富优营销公司的保证责任已免除，原告请求被告富优营销公司承担保证责任的诉讼请求，不予支持。综上，原告的诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决：一、被告李晓于判决生效后十日内给付原告威海圣合房地产开发有限公司购房款138485元及利息（自2016年2月24日起至实际履行之日止，以138485元为基数，按照同期银行贷款利率计算）；二、驳回原告威海圣合房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1535元、诉讼保全费1270元，由被告李晓负担。上诉人李晓不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋买卖中并无首付款，银行贷款总额即是全部购房款。涉案房屋所在楼盘及相邻楼盘的同期销售价格均在3000至3500元之间，不存在本案商品房预售合同中约定的每平方6750元的价格，且被上诉人认可系按照银行贷款总额（并不包含首付款）作为向上诉人富优营销公司计提佣金的基数，亦可印证6750元的价格并非真实的房屋交易价格；被上诉人在另两案中均已自认首付款凭证系虚开，实际上不存在首付款，对上诉人富优营销公司出具的涉案借款补充协议在相关案件中已出示并予以质证，被上诉人认可所载的首付款系虚开，被上诉人再无其他证据足以推翻其自认。综上，被上诉人再以涉案借款补充协议向上诉人主张首付款，缺乏事实和事实依据，不应支持。故请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人威海富优房地产营销策划有限公司上诉称，《项目代理销售合同》中明确约定销售底价为每平方米3500元，上诉人应得的佣金为银行放款总额减去该房源底价总额再减去税金，表明涉案房屋买卖系“零首付”，实际上并没有首付款，银行放款总额即为全部购房款，被上诉人已全部收取了购房款。上诉人起诉被上诉人索要佣金一案中，被上诉人对涉案《借款及补充协议》进行了质证，明确认可所载借款不属实，不存在该笔借款。在被上诉人起诉上诉人赔偿装修损失纠纷一案中，被上诉人亦明确首付款收据系虚开，房屋价款系虚构，实际上并没有首付款，而银行贷款即系全部购房款。故被上诉人已自认涉案借款补充协议不真实且未实际履行，亦无其他证据足以推翻该自认，不应支持其诉讼请求。故请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人威海圣合房地产开发有限公司答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。案经本院二审审理查明，原审法院（2014）威环商初字第680号及威海火炬高技术业开发区（2016）鲁1091民初77号生效民事判决中均认定包括李晓在内的11户购房人均采取按揭贷款的方式支付购房款，其中首付款则采取由购房人向威海圣合房地产开发有限公司借款的方式虚开首付款收据，双方之间没有资金流动。上述（2014）威环商初字第680号案诉讼中，威海圣合房地产开发有限公司对富优营销公司提供的包括本案在内的11份《借款及补充协议》均不予认可，并称该协议中未加盖其单位公章，且经其核实该借款事实上不存在，其单位员工签名时系应富优营销公司代理策划所谓“零首付”购房需要所为。上述（2016）鲁1091民初77号案诉讼中，威海圣合房地产开发有限公司称在与富优营销公司洽谈过程中，虚构了房屋价格，应富优营销公司的要求虚开了收据，并以银行放款总额扣除双方商定的每平方3500元基价及税金后作为富优营销公司的佣金，实际上并没有首付款，银行贷款就是全部的购房款。同时威海圣合房地产开发有限公司在该案中提供了董明的认购书、借款及补充协议、抵顶首付款协议、购房合同，以证实首付款是虚开的。另查，二上诉人提供了涉案楼盘及相邻楼盘的同期公示的宣传海报及相关网站资料等及刘雪华、张永强和高付者的相关购房合同及发票，证实涉案楼盘的同期销售价格为30003500元之间。同时申请上述11户购买人中的两位购房人即证人崔某和和耿某出庭证实，涉案《借款及补充协议》和首付款收据均系为办理贷款而虚开，实际上不存在首付款，银行发放的贷款即系其交付的全部购房款，当时房屋的对外销售均价为3000元左右，并提供了相关购房合同或抵押借款合同佐证。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，首先，从诉争房屋的营销方式上看，上诉人富优营销公司与被上诉人一致认可诉争房屋所在楼盘系采取“零首付”的营销方式对外销售，被上诉人亦认可上诉人富优营销公司所销售的11户房屋均采取首付采取虚开票据、实际上没有资金流动的按揭贷款方式销售，而涉案《项目代理合同》中亦明确约定涉案楼盘的销售底价为每平方米3500元，上诉人富优营销公司应得的佣金为银行放款总额减去该房源底价总额再减去税金，被上诉人亦认可该计提佣金的方式属实且已实际履行，故可以认定被上诉人知晓并同意上诉人富优营销公司采取“零首付”的方式进行营销，并对未实际发生资金流动的首付款部分不予计提佣金，涉案《借款及补充协议》和相应的收款收据均系被上诉人为配合该营销方式而向上诉人李晓出具，并无出借款项的发生和实际收取首付款的事实，上述事实和证据已相互印证证实上诉人李晓与被上诉人之间就诉争房屋的“首付款”部分不存在真实的借款合同关系，即使存在形式上的借款合同关系，该借款合同亦与被上诉人为上诉人李晓出具的相应收款收据相抵消平账。其次，从诉争房屋的交易情况看，涉案《项目代理合同》中约定诉争房屋所在楼盘的销售底价为每平方米3500元，而被上诉人实际取得诉争房屋70%的贷款部分已远远高于该底价计算的房屋价格，超出部分再扣除税金后作为佣金全部返还给上诉人富优营销公司，由此可见，被上诉人实际取得的诉争房屋的价款即为按照每平方米3500元计算的购房款，故每平方米3500元系被上诉人实际取得的诉争房屋之交易对价。此外，二审中，二上诉人提供的涉案楼盘及相邻楼盘的同期公示的宣传海报及相关网站资料等及刘雪华、张永强和高付者的相关购房合同及发票亦证实涉案楼盘的同期销售价格为3000元3500元之间。作为与上诉人李晓同时购房的证人崔某和和耿某亦出庭证实涉案《借款及补充协议》和首付款收据均系为办理贷款而虚开，实际上不存在首付款，银行发放的贷款即系其交付的全部购房款，当时房屋的对外销售均价为3000元左右。该事实和证据可以再次证实诉争房屋的实际销售价格（每平方米3500元）和同期市场价格（每平方米3000元3500元）相当，不存在诉争房屋合同中约定的每平方米6750元的交易价格。再次，从当事人陈述和证据情况看，原审法院（2014）威环商初字第680号及威海火炬高技术业开发区（2016）鲁1091民初77号生效民事判决中均认定包括李晓在内的11户购房人均采取按揭贷款的方式支付购房款，其中首付款则采取由购房人向威海圣合房地产开发有限公司借款的方式虚开首付款收据，双方之间没有资金流动，该两案诉讼中被上诉人对涉案11份《借款及补充协议》进行了质证，并认可经其核实该借款事实上不存在，实际上并没有首付款，银行贷款就是全部的购房款。该自认系对本案基本事实的核实确认，与本案查明的上述事实和证据相互印证，本案一、二审诉讼中，被上诉人也再没有提供其他足以否定该自认的充足证据。故被上诉人无充足有效证据推翻双方之间并不存在真实借款合同关系的事实认诺。综上所述，二上诉人之上诉请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原判有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初4280号民事判决；二、驳回被上诉人威海圣合房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1535元、诉讼保全费1270元，二审案件受理费6140元，均由被上诉人威海圣合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于大海代理审判员　　李佳忆代理审判员　　宋　杨二〇一七年四月二十五日书　记　员　　刘双双微信公众号“”