（2015）翁民初字第4845号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-07-17
案件名称
刘某与郝某、翁牛特旗路源房地产开发有限责任公司合同纠纷一审民事判决书
法院
翁牛特旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,郝某,翁牛特旗路源房地产开发有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
翁牛特旗人民法院民事判决���（2015）翁民初字第4845号原告刘某，女，1977年10月15日出生，汉族，居民，现住内蒙古赤峰市。委托代理人邢某，内蒙古紫城律师事务所律师。被告郝某，男，57岁，汉族，个体，现住内蒙古赤峰翁牛特旗。委托代理人马某，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告翁牛特旗路源房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市翁牛特旗乌丹镇新华街中段路北。法定代表人周某，系总经理。委托代理人于某，内蒙古恒伟律师事务所律师。原告刘某诉被告郝某、翁牛特旗路源房地产开发有限责任公司（以下简称”路源公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人邢某、被告郝某的委托代理人马某、被告路源公司的委托代���人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月27日，被告将翁牛特旗乌丹三小综合楼1号楼1厅内的一处面积约40平方米的热力管道检修间，以地下室的名义以贰万元的价格出售给原告，由于今年下雨造成检修间漏水，原告才知晓此检修间是公共设施，被告无权出售，原告因此无法取得涉案检修间的所有权，无法实现合同目的，故申请解除合同，要求被告退还贰万元的房屋价款。同时，由于被告以欺诈的方式将此热力管道检修间出售给原告，原告将此检修间进行了装修，给原告造成了不应有的损失，被告应予以赔偿，请求法院判令1、解除原被告购房附加合同，并要求二被告返还附加合同购房款贰万元及支付相应利息；2、被告赔偿原告装修费用一万元，并承担诉讼费。被告郝某辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。1、首先应该确认涉案房屋的性质，这就是一个地下室，不是热力管道检修间。2、原告请求解除合同，但是我们没有看到有法定解除的情形出现。3、原告的诉讼请求中认为此涉案房屋属于公共设施，被告无权出售，这种情形均不存在，若存在属于合同无效的情形，并无必然导致合同必须被解除。4、涉案的地下室从其构造及使用性能来说均具有独立性，原告能完全的行使占有使用收益和处分的权利。5、涉案地下室为现房出售，原告购买时已经完全接受了地下室的现状，而且已经连续使用了7年之久，所以不符合合同解除的法定程序。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告路源公司辩称，本案与路源公司没有任何关系，路源公司没有将涉案房屋卖给原告，所以路源公司不是本案的被告，郝某出卖的行为是个人行为，与路源公司无关。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同及附加合同各一份。证明原告在被告路源公司处购买1和2号大厅及1号大厅的地下室，该房屋买卖合同中约定被告的防水通风等设施并没有实际履行，而且签合同时原告不知道地下室属于违章建筑。被告郝某质证认为，真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议。我们能确认地下室不是违章建筑，而且已经严格按照合同的约定进行了通气口的安装及管道的封闭。我们已经完全履行了合同义务。被告路源公司质证认为，商品房买卖合同是原告买的1和2号大厅，无异议，购房附加合同不是路源公司出让的，是被告郝某出让的，与路源公司没有关系。若允许卖地下室，应该在商品房买卖合同中就应该出现，所以与路源公司无关。2、照片一组及公证书一份。证明地下室漏水给原告造成损失的情况。能够证明被告没有按合同约定将地下室的通气口安装完毕，管道也没有封闭严密，致使原告无法正常使用该地下室。被告郝某质证认为，上述证据不能证明进水原因，是不是管道进水或管道漏水无法通过上述证据进行体现。这份证据不能证明被告方没有安装通气口。通过光盘显示这个热力管道的边缘没有漏水，也没有漏水迹象，而且当时在光盘播放过程中，原告说是从通风口进的水，由于通风口是原告方要求保留的，所以由此进水并不是被告郝某的违约。被告路源公司质证认为，由于路源公司不是购房附加合同的相对人，所以不存在履行涉案合同的任何义务。3、庭审笔录一份。证明涉案地下室漏水的原因是从热力管道底部进去的，郝某还帮助原告抽水三次，还多次找热力公司维修。证明被告郝某确实没有按附加合同的约定履行第二条的规定。被告认可该地下室是附属物，是为了保护热力管道建筑的附属物，既然是附属物，原告要求路源公司承担责任是有依据的。证明被告郝某收取原告购买该地下室2万元购房款的事实，原告要求解除合同返还购房款是有依据的。被告郝某质证认为，上述证据的来源的真实性无异议。对于上次开庭时，被告郝某自认的事实有异议。郝某存在认知上的误区，他认为地下室属于附属物是为了保护热力管道而做的地下室，这个陈述是有问题的，所以我们有必要把地下室的来源说一下。在路源公司开发建筑楼房时，施工过程中发现地下有热力管道，在这种情况下只有变更施工图纸，将热力管道包在地下室之内，确实起到了保护热力管道的作用，但是不是建造地下室的最终目的，另外地下室有独立的使用价值，从原告购买至2015年进水，在此过程中原告完全行使对地下室的占有使用收益和处分的权利，而且这种权利的形式并没有依托其他物权，所以，这个地下室应该是独立建筑。被告路源公司质证认为，既然原告知道涉案房屋是保护热力管道的附属物，那么就不允许买卖，所以在出让大厅和住宅楼时路源公司没有将涉案的地下室卖给原告，出卖人是被告郝某，所以原告以此要求路源公司承担责任是说不通的，若允许买卖的话，路源公司会与原告所买的大厅一起出售。4、申请法院调取的规划局的图纸。证明被告出售给原告的地下室是违章建筑，当时规划及建构图纸没有地下室的设计。被告以欺骗的方式将地下室卖给原告，现在原告无法取得地下室的所有权，且不能正常使用，因此双方的买卖合同无法履行完毕，原告的诉讼请求有事实和法律依据。被告郝某质证认为，上述证据的真实性及合法性不做任何评价。但是我们认为证据与本案无关。原告主张解除合同，但是涉案地下室是违章建筑的话，导致的法律后果是合同无效，而不是解除合同，所以这份证据与原告的诉讼请求没有关联性。被告路源公司质证认为，地下室是起保护热力管道的作用，所以在建筑时，必须有热力管道维修的空间和入口，此地下室的建成不在主体范围内，所以不存在违法建筑。是由于热力管道的需要必须留的空间，所以主体的建筑设计图中不可能反映热力管道的维修设施的问题。被告郝某为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、地下室变更图纸一份。证明地下室不是违章或违法建筑，而且在设计过程中地下室采用独立设计的方式，未依托其他建筑进行设计，而且在设计名称中明确为地下室结构平面图，并不是管道维修间。原告质证认为，对图纸不予认可，原始图纸没有地下室的设计。若确实是属于热力管道的维修间，那么被告违反规定出售给原告，致使原告不能正常使用，也符合合同解除的条件。该图纸没有标清是1号还是2号厅有地下室，也没有说明。是不是对涉案地下室进行的更改体现不出。被告路源公司质证无异议2、照片5枚。证明被告已经严格履行了合同的义务，在地下室设有排风管道。原告质证不认可，我们提供的证据已经证明地下室没有安装通气口，而且管道没有封闭严密。被告路源公司质证无异议3、城建局出具的证明一份。证明本案原告地下室进水的原因，属于突发洪水，市政管道进水，不是热力管道进水。原告质证不予认可。证明只是说怀疑是市政管道进水，不能确定是市政管道进水。但是能够证明涉案的地下室确实进水且造成原告损失的事实。被告路源公司质证与路源公司无关4、乌丹三小综合楼质量验收记录一份。证明地下室的工程均已经经过质检部分的验收，并确认合格。原告质证不能证明被告的主张成立。验收只是对综合楼验收，并没有对地下室进行验收。被告路源公司质证无异议5、庭审笔录一份（证人证言部分）。证明原告地下室进水的原因是市政管道细水量大，有泥沙，水流不畅致使返流，导致地下室进水。原告质证认为，证人所述不认可，证人只是参与了城建局的方案，被告提供的城建局的证据，都没有肯定进水的原因是水流量大，所以该证人所述与实际不符。被告路源公司质证不清楚。被告路源公司在举证期限内未向本院提交证据。依据原��的陈述、被告的答辩及庭审举证、质证，本院综合认证认为：原告提供的证据对其真实性、合法性予以确认，原告提供的1号证据与本院具有关联，本院予以采信，2号证据从照片中并不能反映原告证明的事实，对照片不予采信，公证书及公证书中的光盘能够证明地下室漏水的事实，本院予以采信。3号证据能证明地下室漏水的事实，4号证据与本案具有关联，该两份证据本院予以采信。被告提供的证据1、4真实、合法、且与本案具有关联，本院予以采信。2份证据不能证明原告证明的问题，本院不予采信。3、5份证据的真实性本院予以采信，3号证据证明的问题本院部分予以采信，5号证据证明的问题本院均不予采信。经审理查明，2009年原告自路源房地产开发有限公司购买位于翁牛特旗乌丹三小综合楼大厅两处，并于2009年6月27日与被告郝某签订一份楼房附加合同，合同标的为上述商厅中1大厅内的一处面积约40平方米的地下室，价款为2万元，合同第2条约定”地下室内由甲方负责自购房之日起三日内将通气孔安装完毕，各种管道处密封严密”，2005年下雨造成地下室严重漏水，导致原告不能正常使用。本院认为，原被告间签订的楼房附加合同已经履行多年，原告认为楼房附加合同标的为热力检修间，属于公共设施，是违章建筑无权出售，要求解除与被告郝某之间的楼房附加合同，并由被告返还购房款的诉讼请求，由于诉争标的未被有权机关认定为违章建筑，亦未提供证据证明该建筑是公共设施，原告的诉求缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。原告要求二被告赔偿其因地下室漏水而导致地下室装修损失1万元的诉讼请求，亦因原告未能提供证据证明因房屋漏水是由于被告郝某没有履行合同约定而导致，故本院不予支持。原告要求被告路源公司承担责任的诉讼请求，因路源公司不是签订附加合同的一方，原告要求其承担责任亦没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费275.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 马海波审 判 员 王伟娟人民陪审员 高吉忠二〇一七年四月二十五日书 记 员 张 超