（2017）皖1225民初986号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-12-06

案件名称

刘国海与阜阳市轻工房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

阜南县人民法院

所属地区

阜南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘国海,阜阳市轻工房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1225民初986号原告：刘国海，男，1988年7月10日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。被告：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼301-303房，统一社会信用代码91341200738917421K（1-1）。法定代表人：陆登，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹华，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：金润甲，安徽风采律师事务所实习律师。原告刘国海诉被告阜阳市轻工房地产开发有限公司（以下简称：轻工房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘国海及其委托诉讼代理人郎茂文、被告轻工房产公司委托诉讼代理人曹华、金润甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国海向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付交房违约金24379.58元（自2014年1月23日计算至2017年1月21日，之后另行计算）；2.判令被告向原告赔偿因未办理房屋产权登记而造成的损失24000元；3.判令被告立即协助原告办理土地使用权登记和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月30日,原，被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于阜南县××东路尚鼎国际小区X幢XXX号房屋出卖给原告，房屋面积为116.29平方米，每平方为3705.60元，总房价款430925元，根据合同第八条约定，被告应当在2014年1月22日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，按照合同第九条的约定，逾期交付房屋，自超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。原告按照约定按时付清了全部购房款，虽然被告将房屋交付给了原告，但是该房屋存在严重的质量问题且至今未经验收合格，被告也没有按照约定为原告房屋办理不动产登记证，为此，为维护合法权益，原告特具状起诉，恳请法院依法判决。被告轻工房产公司辩称，一、原告起诉要求被告支付交房违约金早已超过诉讼时效，依法应予以驳回。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中，第八条约定交房日期为2014年1月22日前交房，而被告通知原告于2014年3月26日前来办理交房手续，也就是2014年3月26日被告已经完成了对原告的交房义务。被告对原告的交房违约时间应为2014年1月23日至2014年3月25日止，从2014年3月26日起被告对原告就不存在交房违约的情形。违约金或违约赔偿金属于债权，应适用诉讼时效的规定。最高人民法院法官、法学博士韩延斌、王林清等共同编著的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》一书中（下册第738页）的观点是，“对违约责任的承担应区别情况予以处理，第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，按照第二种情况的处理办法”。本案中，原告没有有效证据证明存在诉讼时效中断或中止的情况，法院于2017年2月21日立案受理原告的起诉，因此，假设被告违约，计算违约责任的起算时间应从2017年2月21日倒推2年，即应从2015年2月21日作为计算违约责任的起算时间，2015年2月21日之前的违约赔偿金已经超过诉讼时效，依法不应得到人民法院的支持。而被告已经于2014年3月26日完成了房屋的交付。因此，原告起诉要求被告支付交房违约金早已超过诉讼时效，依法应予以驳回。二、原告起诉要求被告赔偿其因未能办理房屋产权登记而造成的损失24000元，无事实及法律依据，依法应予以驳回。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中，第十五条关于产权登记的约定“买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之壹向买受人支付违约金。”因此，根据合同约定，被告只需向原告支付其已付购房款的万分之一的违约金即可。据此，原告起诉要求被告赔偿其因未能办理房屋产权登记而造成的损失24000元，无事实及法律依据，依法应予以驳回。三、目前尚鼎国际小区正在进行小区综合验收，已接近尾声。待小区综合验收结束后，被告会积极主动的协助原告办理房屋产权登记。根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：2012年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份。该合同约定；原告购买被告开发的位于阜南县××东路的“尚鼎国际”X栋XXX室房屋1套，建筑面积116.29平方米，商品房单价为每平方米3705.60元，总价为430925元，并约定于合同当日交付购房款210925元，余款220000元办理银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格）、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因政府配套耽误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。第九条除第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过52个工作日，超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过52个工作日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告于当日向被告支付购房首付款170925元（收据1张）。2012年10月23日，原告通过建设银行办理贷款220000元。2012年10月29日，原告向税务机关缴纳了契税8619元（阜南县农村财政管理局契税完税证1张）。另查明：被告于2012年7月5日取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第09号”。2014年3月26日，原、被告办理了涉案房屋的交付。被告至今未对涉案楼房进行综合验收，未取得《竣工验收备案表》，未办理产权证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。原告在接收了房屋后以被告交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任，在一审法院辩论终结前，被告未能提供完整的《工程竣工验收报告》，故被告的房屋不具备合同约定及法律规定的交付条件，对原告的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称交房违约金已超过诉讼时效问题，本院认为，原告从约定的房屋交房之日的次日起就知晓被告未按约交付房屋，其权利已受到侵害，本案涉诉房屋虽然于2014年3月25日交付，但被告至今未取得涉案楼房的竣工验收备案表，被告交付房屋时尚不具备法定交付条件，逾期交房的违约行为一直处于持续状态，原告的权利也一直处于受侵害状态，原告行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从被告违约行为终止之日即被告取得竣工验收备案表之日起计算，故原告行使逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效，对其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称已经超过诉讼时效，本院不予支持。根据双方合同约定，被告应支付违约金23593.14元（430925元×1095天×0.00005，从2014年2月23日至2017年2月21日止），从2017年2月22日起之后的违约金按每日万分之0.5的标准以430925元为基数计算至被告取得《竣工验收备案表》之日止。关于逾期办理房产证违约金的问题。原、被告在合同中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该约定意思表示明确，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，依据双方所签订的商品房买卖合同的约定，被告应支付原告逾期办证违约金为43.09元（430925元×万分之一），原告要求被告赔偿未办房屋产权登记的损失24000元，因未提供证据证明其实际损失，本院对超出部分不予支持。关于原告被告立即协助原告办理土地使用权登记和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件的诉讼请求，因被告对涉案楼房尚未进行综合验收，目前仍不具备进行产权登记的条件，本院对该诉讼请求不予支持，原告可待条件成就后另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告刘国海违约金23636.23元（交房违约从2014年2月23日计算至2017年2月21日止）；其后违约金从2017年2月22日起按每日万分之0.5的标准以430925元为基数计算至被告取得涉案楼房的《竣工验收备案表》之日止。二、驳回原告刘国海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009元，减半收取计504.50元，由被告阜阳市轻工房地产开发有限公司负担195元，原告负担309.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员　　李占亚二〇一七年四月二十五日书记员　　李夏菁附件：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。