（2017）闽0203民初3463号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-07-31

案件名称

福建省厦门市人民检察院与厦门市禾迅汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市思明区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建省厦门市人民检察院,厦门市禾迅汽车贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第二百三十五条，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市思明区人民法院民事判决书（2017）闽0203民初3463号原告：福建省厦门市人民检察院，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路117号，统一社会信用代码11350200004141505C。法定代表人：黄延强，该单位检察长。委托诉讼代理人：阮雅虹，该单位工作人员。委托诉讼代理人：薛正，该单位工作人员。被告：厦门市禾迅汽车贸易有限公司，住所地福建省厦门市湖里区枋湖路口，统一社会信用代码91350200737855783G。法定代表人：王飞速，该公司总经理。委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。原告福建省厦门市人民检察院（以下简称厦门市检察院）与厦门市禾迅汽车贸易有限公司（以下简称禾迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法由代理审判员刘宪昌适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告厦门市检察院的委托诉讼代理人阮雅虹、薛正，被告禾迅公司的委托诉讼代理人王嘉鹏、陈韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门市检察院向本院提出诉讼请求：禾迅公司立即给付厦门市检察院拖欠的房屋租金（使用费）733504元并给付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年2月26日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：2012年9月18日，厦门市检察院委托厦门邮政物业管理有限公司（以下均称邮政物业公司）与禾迅公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：厦门市检察院将位于厦门市思明区槟榔西路142号401单元、501单元、601单元及厦门市思明区槟榔西路148号202单元房屋（以下均称讼争房屋）出租给禾迅公司，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日。《房屋租赁合同》还对租金、付款方式等事项进行了约定。合同签订后，厦门市检察院依约将讼争房屋交付给禾迅公司使用。2014年4月30日，经双方当事人协商一致，厦门市检察院委托邮政物业公司与禾迅公司签订了《合同提前终止协议书》，双方约定前述《房屋租赁合同》提前终止。但此后，禾迅公司仍继续占有使用讼争房屋，并将讼争房屋转租给厦门凤凰花健康管理有限公司（以下简称凤凰花公司）使用，直至2015年11月27日厦门市检察院收回讼争房屋。经核算，禾迅公司尚欠厦门市检察院讼争房屋自2014年5月1日起至2015年11月27日期间的租金（使用费）920384元；经多次催要，禾迅公司于2016年2月26日支付了部分租金（使用费）186880元，至今仍拖欠租金（使用费）733504元。禾迅公司辩称，1．厦门市检察院提起本案诉讼违反了双方之间的合同约定。首先，邮政物业公司系按照厦门市检察院的委托权限，以自己的名义与禾迅公司签订《房屋租赁合同》及《合同提前终止协议书》，禾迅公司亦知晓厦门市检察院与邮政物业公司之间的代理关系，故前述两份合同直接约束厦门市检察院和禾迅公司。其次，厦门市检察院明知是其单方原因导致《房屋租赁合同》提前终止，且双方当事人已预见提前终止合同的风险，包括禾迅公司的巨额装修损失，以及凤凰花公司无法及时腾房及拖欠租金等事宜，故双方当事人在《合同提前终止协议书》约定“自2014年5月1日起，任何一方均无需承担该合同项下约定的须由该方承担的任何义务与责任。双方保证不得就原合同存续期间及提前终止该合同所产生的任何事宜，提起仲裁、诉讼、申诉、信访或提出任何权利”。基于此，禾迅公司先后于2014年12月及2015年1月向厦门市检察院要求补偿装修损失，厦门市检察院均不予理睬；厦门市检察院数次发函向禾迅公司索要终止合同后的使用费，禾迅公司亦不予回应；可以证实双方当事人均严格遵守《合同提前终止协议书》有关互不追究责任的约定。换言之，《合同提前终止协议书》约定的“提前终止该合同所产生的任何事宜”，理应包括凤凰花公司无法及时返还讼争房屋以及浪费房屋装修投入等一系列后果。因此，厦门市检察院提起本案诉讼，要求禾迅公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付使用费，违背了《合同提前终止协议书》的约定，有违诚实守信的合同法基本原则。2．厦门市检察院向禾迅公司主张房屋使用费缺乏依据。2012年12月，禾迅公司作出《承诺函》，称“因我司未能开办快捷式酒店因而需将其（讼争房屋）转租。转租后，我司仍根据房屋租赁合同履行义务，因转租行为与第三人产生的纠纷与合同甲方即贵司无关。因第三方给贵司造成损失的，我司承担连带担保责任”。厦门市检察院行政装备处及邮政物业公司均在《承诺函》中盖章确认。因厦门市检察院与次承租人凤凰花公司之间并无合同关系，故《承诺函》所称“因第三方给贵司造成损失的，我司承担连带担保责任”，应理解为禾迅公司应承担的是凤凰花公司造成厦门市检察院损失的赔偿责任，而不是房屋使用费。3．厦门市检察院提前终止《房屋租赁合同》，是造成房屋使用费无法收回及禾迅公司巨额损失的直接原因。首先，《房屋租赁合同》提前终止后的第二个月，凤凰花公司即拒付租金且拖延返还讼争房屋，禾迅公司通过法院诉讼执行程序才收回讼争房屋，这显然是厦门市检察院提前终止《房屋租赁合同》造成的后果。其次，厦门市检察院十分清楚，禾迅公司因轻信其能办理房屋性质变更才按照快捷酒店的经营需要投入巨额资金对讼争房屋进行装修改造，后来厦门市检察院未能兑现其承诺，这给禾迅公司造成装修损失是显而易见的。第三，《合同提前终止协议书》看似是双方当事人自愿签订的，但实际上是厦门市检察院单方提出，禾迅公司不得已而为之。厦门市检察院单方悔约，是明显的违约行为。《房屋租赁合同》第八条约定“任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担”，因此，提前终止房屋租赁合同关系所产生的损失，理应由厦门市检察院承担。综上，恳请法院依据事实和法律，驳回厦门市检察院的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月19日，厦门市检察院与邮政物业公司签订一份《房屋出租代理协议》，约定：厦门市检察院将讼争房屋即位于厦门市思明区槟榔西路142号401单元、501单元、601单元及厦门市思明区槟榔西路148号202单元房屋委托邮政物业公司对外租赁，期限自2012年10月1日至2022年9月30日。2012年9月18日，邮政物业公司与禾迅公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：禾迅公司向邮政物业公司承租讼争房屋，用于办公、商业服务，租赁期限自2012年10月1日起至2022年9月30日止；每月租金46720元，租金每两年调整一次，在上年月租金基础上上调5%；租金按季度计算，禾迅公司于每季度第一个月10日前支付；租赁期限届满之日起七天内，禾迅公司应保留租赁期限届满时的装修状况向邮政物业公司返还讼争房屋。前述合同第八条约定“任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”在上述《房屋租赁合同》履行过程中，禾迅公司于2012年11月1日与凤凰花公司签订一份《房屋转租合同》，约定：禾迅公司将包括讼争房屋在内的房屋转租给凤凰花公司，租赁期限自2012年12月12日起至2022年9月11日止。后凤凰花公司于2015年4月13日向禾迅公司返还了讼争房屋。2012年12月，禾迅公司向邮政物业公司出具一份《承诺函》，载明：禾迅公司向邮政物业公司承租了讼争房屋，因未能开办快捷式酒店而需转租讼争房屋；转租后，禾迅公司仍根据《房屋租赁合同》履行义务，因转租行为与第三方产生的纠纷与邮政物业公司无关；因第三方给邮政物业公司造成损失的，禾迅公司承担连带担保责任。厦门市检察院行政装备处及邮政物业公司在《承诺函》上盖章。2014年4月30日，邮政物业公司与禾迅公司签订一份《合同提前终止协议书》，约定：双方当事人于2012年9月18日签订的《房屋租赁合同》因客观原因无法继续履行，经双方协商一致同意提前终止该合同；该合同自2014年5月1日起终止，不再对双方具有法律拘束力，任何一方均无需承担该合同项下约定的须由该方承担的任何义务与责任；双方保证不得就该合同存续期间及提前终止该合同所产生的任何事宜，提起仲裁、诉讼、申诉、信访或提出任何权利要求。双方当事人已结清2014年4月30日之前的讼争房屋租金，但禾迅公司未及时返还讼争房屋。2015年11月27日，厦门市检察院从禾迅公司处收回了讼争房屋。经厦门市检察院多次催要，禾迅公司于2016年2月26日向厦门市检察院支付了租金（使用费）186880元，此后未再向厦门市检察院支付任何款项。审理中，厦门市检察院主张《合同提前终止协议书》约定的“提前终止该合同所产生的任何事宜”，是指《房屋租赁合同》终止前的租金及禾迅公司就讼争房屋投入的装修，并不包括《房屋租赁合同》终止后禾迅公司未返回讼争房屋需要支付的租金（使用费）。禾迅公司陈述，如果厦门市检察院主张的诉讼请求能够成立，其对厦门市检察院主张的租金（使用费）733504元的金额无异议，但厦门市检察院主张的利息应自起诉之日起计算。本院认为，受托人邮政物业公司以自己的名义，在委托人厦门市检察院的授权范围内与禾迅公司签订《房屋租赁合同》及《合同提前终止协议书》，禾迅公司在订立合同时亦知晓邮政物业公司与厦门市检察院之间的代理关系，故前述合同直接约束厦门市检察院与禾迅公司，厦门市检察院取得了前述合同中出租人的地位。前述合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据《合同提前终止协议书》约定的内容，应当认定厦门市检察院与禾迅公司已于2014年4月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》。按照法律规定，《房屋租赁合同》解除后，禾迅公司负有腾房义务。《房屋租赁合同》明确约定禾迅公司应在租赁期限届满之日起七天内向厦门市检察院返还讼争房屋，但禾迅公司直至2015年11月27日才向厦门市检察院返还讼争房屋，缺乏正当事由，确给厦门市检察院造成损失，故厦门市检察院要求禾迅公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付尚欠的讼争房屋返还之前的房屋占有使用费733504元，符合法律规定，本院予以支持。鉴于禾迅公司是在厦门市检察院多次催要后，方于2016年2月26日向厦门市检察院支付部分占有使用费，故厦门市检察院要求禾迅公司自2016年2月26日起支付前述房屋占有使用费733504元的利息损失，于法有据，本院亦予以支持。禾迅公司的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：厦门市禾迅汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建省厦门市人民检察院房屋占有使用费733504元及利息损失（以733504元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年2月26日起计算至实际付款之日止）。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11435元，减半收取计5717.5元，由厦门市禾迅汽车贸易有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员　（刘宪昌）二〇一七年四月二十五日代书记员（　李　馨　）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”