（2017）黔2301民初2159号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-26

案件名称

肖沙与王显荣、覃炳坤确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

兴义市人民法院

所属地区

兴义市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肖沙,王显荣,覃炳坤,肖沙,王显荣,覃炳坤,肖沙,王显荣,覃炳坤,肖沙,王显荣,覃炳坤

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初2159号原告：肖沙，女，1979年12月18日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：杨永生，贵州权衡律师事务所律师,特别授权代理。被告：王显荣，女，1973年3月3日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：覃炳坤（曾用名：覃炳宁），男，1973年6月10日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：罗兰景、罗江琳，均系贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。原告肖沙与被告王显荣、覃炳坤确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖沙及其委托代理人杨永生，被告王显荣、覃炳坤及其共同委托代理人罗兰景、罗江琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖沙向本院提出诉讼请求：1、确认原告肖沙与被告王显荣、覃炳坤签订的购房合同无效；2、判令被告王显荣、覃炳坤返还原告肖沙购房款及利息共计65.92万元；3、本案诉讼费由被告王显荣、覃炳坤共同负担。事实与理由：王显荣、覃炳坤是夫妻关系，均系兴义市桔山街道办事处龙塘村六组的村民，肖沙非该集体经济组织成员。2011年4月18日，肖沙与王显荣、覃炳坤签订《二手房购房协议》，肖沙向王显荣、覃炳坤购买其位于兴义市××山街道办事处××房屋××栋（包括房屋占地129.16平方米、附属院坝48平方米、开荒土地210平方米），购房款52万元。其后，肖沙按照协议约定分次支付了王显荣、覃炳坤共计52万元，王显荣、覃炳坤也将该房及土地交付肖沙占有管控至今。2017年1月，因兴义市城市建设需要，涉案房屋被列入拆迁范围，肖沙到兴义市桔山街道办事处询问，才知道涉案房屋宅基地属于所在地农民集体所有，房屋买卖合同无效。涉案房屋被列入拆迁范围，但不知道何时拆迁，如拆迁，安置的是王显荣、覃炳坤而非肖沙，故肖沙多次与王显荣、覃炳坤协商解除前述《二手房购房协议》，退房还款，房屋租金折抵房款利息，但王显荣、覃炳坤拒不同意，故诉至法院，请求判如所请。被告王显荣、覃炳坤共同辩称，肖沙所述双方于2011年4月18日签订《二手房购房协议》，王显荣、覃炳坤已将房屋及土地交付肖沙占有管控，以及肖沙已向王显荣、覃炳坤支付购房款52万元属实，但肖沙主张购房协议无效的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，是指违反法律、行政法规效力性禁止性规定的合同无效，而违反管理性强制性规定的合同有效。涉案房屋宅基地是所在地农民集体所有，双方签订的购房协议只是违反法律的管理性强制性规定，而非效力性禁止性规定，故购房协议有效。同时，肖沙明知涉案房屋宅基地是农民集体所有而购买，不能将过错全部归责于王显荣、覃炳坤，且涉案房屋至今未被拆迁，拆迁安置方案也未公布，肖沙的利息请求也不应得到法院支持。综上所述，涉案购房协议合法有效，请求法院驳回肖沙的诉讼请求。本案经审理本院认定事实如下：王显荣、覃炳坤是夫妻关系，均系兴义市桔山街道办事处龙塘村六组的村民。王显荣申请建房，于2001年9月21日获兴义市人民政府兴府土字【2001】85号文件批复，同意王显荣使用龙塘村六组旱地120平方米建房。其后，王显荣、覃炳坤在该宅基地上建造房屋一栋（二层），建造面积249.16平方米。2010年11月30日，王显荣取得该房屋所有权证（市房权证兴字第××号）。2011年4月18日，王显荣、覃炳坤将该房屋（包括附属院坝48平方米、开荒土地210平方米）作价52万元出卖给肖沙，并签订《二手房购房协议》。其后，肖沙按协议约定向王显荣、覃炳坤支付了52万元，王显荣、覃炳坤亦将涉案房屋及协议所列房外土地交付肖沙管理使用至今。上述事实，有双方当事人陈述，以及肖沙提供的涉案房屋宅基地批准文件、房屋所有权证、二手房购房协议、支付购房款的收条等证据在卷为据，故作认定。本院认为，农村宅基地使用权是农村居民集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案房屋项下土地及协议所列房外土地性质系农村集体土地使用权，王显荣、覃炳坤基于所在集体经济组织成员身份而取得涉案房屋项下土地和协议所列房外土地使用权，肖沙非该集体经济组织成员，无权享有该集体经济组织的宅基地及协议所列房外土地使用权，故双方签订的《二手房购房协议》无效。无效合同不产生法律效力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。为此，肖沙应当返还王显荣、覃炳坤涉案房屋及协议所列房外土地，王显荣、覃炳坤也应当返还肖沙购房款52万元。关于肖沙主张的利息请求，因涉案购房协议无效而相互返还财产，肖沙存在利息损失，王显荣、覃炳坤存在房屋租金损失，由于双方均明知或应知涉案房屋及协议所列房外土地买卖无效而为交易，均有过错，可用购房款利息折抵房屋租金，故肖沙的利息请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告肖沙与被告王显荣、覃炳坤于2011年4月18日签订的《二手房购房协议》无效；二、原告肖沙于本判决生效之日起十日内腾空并返还王显荣、覃炳坤位于兴义市桔山街道办事处龙塘村六组的房屋一栋（所有权证号：市房权证兴字第××号）、附属院坝及《二手房购房协议》所列开荒土地；三、被告王显荣、覃炳坤于本判决生效之日起十日内返还原告肖沙购房（地）款52万元；四、驳回原告肖沙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5196元（已减半），由原告肖沙负担2598元，被告王显荣、覃炳坤共同负担2598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员　　陈然明二〇一七年四月二十五日书记员　　周光艳 关注微信公众号“”