（2017）沪01民终1327号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-05

案件名称

张易诉钱俊凌农村房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

当事人

汪玉其,吴金娥,汪屹,张易,钱俊凌,汪杰

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第��中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终1327号上诉人（原审被告）：汪玉其，男，1952年4月10日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：吴金娥，女，1952年5月9日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：汪屹，女，1976年5月25日生，汉族，住上海市松江区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：戚小花，上海巨明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱俊凌，男，1982年9月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。原审原告：张易，女，1983年1月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。原审被告：汪杰，男，1978年10月13日生，汉族，住上海市松江区。上诉人汪玉其、吴金娥、汪屹因与被上诉人钱俊凌、原审原告张易、原审被告汪杰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汪玉其、吴金娥、汪屹上诉请求：撤销原判第一、第二项，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系是错误的，双方之间实际是借贷关系。所谓的《房屋转让合同》多处关键信息均系被上诉人事后添加，不应作为定案依据。上诉人向被上诉人借款人民币（下同）40万元，在被上诉人书写的《借条》而非《房屋转让合同》上签字捺印。并且案外人马某（原审被告汪杰的前妻）于收到借款当日即按被上诉人的要求先行向其支付了2个月的利息44,000元。如系争的40万元是购房款，则上诉人方作为房款收款人于当天向购房人支付利息显然违反常理。二、本案中所谓的《房屋转让合同》应认定为无效。1、一审既认定张易并非合同的当事人，而后又根据张易户籍所在村村委会出具的《证明》认定上诉人与被上诉人、张易之间存在房屋买卖的事实是错误的。2、该份《房屋转让合同》签订当时被上诉人的户籍地并非松江区小昆山镇，且户别为非农户口。系争房屋为宅基地房屋，被上诉人并不具有购买宅基地房屋的主体资格。3、该份虚假的《房屋转��合同》欠缺房屋买卖合同一般要件，对房屋面积、房款的支付时间与房屋的交付时间、违约责任等未约定。被上诉人钱俊凌辩称，不同意汪玉其、吴金娥、汪屹的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告张易同意被上诉人钱俊凌的意见。原审被告汪杰未做答辩。钱俊凌、张易向一审法院起诉请求：1、确认2014年12月23日钱俊凌、张易与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹之间签订的房屋转让合同有效；2、汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹将合同中涉及的房屋交付给钱俊凌、张易。一审法院认定事实：对于当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，法院认定如下：1、钱俊凌、张易与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹是否存在真实的房屋买卖合同关系。钱俊凌、张易提交了房屋转让合同和宅基地使用证的原件、付款凭证、案外人马某出具的借条原件等，证明钱俊凌、张易与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹之间存在真实的房屋买卖合同关系，钱俊凌支付的40万元款项的性质属于购房款，只不过考虑到汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹当时的居住困难，没有即时要求交付房屋；钱俊凌与案外人马某（汪杰的前妻）之间存在民间借贷关系，马某为此还支付了相应的利息，但与本案中的房屋买卖合同关系无关。汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹则提交了自己拍摄的合同的照片、转账凭证明细等，证明钱俊凌、张易提交的房屋买卖合同系伪造，添加了“房屋转让合同”的抬头、“转让方”和“购买方”的标注以及张易的身份信息，汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹是不认可的；40万元款项的性质属于借款，汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹已经收到，且通过汪杰的前妻马某先支付给钱俊凌4.4万元利息后，钱俊凌才将40万元款项支付给汪玉其，汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹过了二个月后又支付了利息2.2万元，总共利息付了6.6万元。一审法院认为，当事人对于其主张的法律关系的性质应当举证予以证明，无法举证或者证据不足的，应当承担相应的不利后果。本案中，其一，钱俊凌、张易虽然提交了房屋转让合同的原件，但双方均确认张易的名称及身份信息是事后添加，汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹对此也不予认可，故张易作为本案的原告向汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹主张合同权利，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。其二，汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹虽辩称涉案的房屋转让合同是伪造的，但其并未提供借条等可以证明双方借贷关系成立的直接证据，即便“房屋转让合同”的抬头、“转让方”和“购买方”的标注以及张易的��份信息是事后添加，该合同的主文亦载明了房屋买卖的主要条款，汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹也在落款处签署了名字，并将宅基地使用证交付钱俊凌，上海市松江区XX镇XX村民委员会也出具了证明，故对于汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹的此项辩称意见，法院不予采纳。其三，汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹虽辩称曾先后支付给钱俊凌利息共计6.6万元，但从其提供的4.4万元的支付凭证看，付款人为案外人马某，其并非本案的当事人，且与钱俊凌另外存在民间借贷关系，该份证明不能证明钱俊凌与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹之间存在民间借贷关系。故一审法院认定钱俊凌与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹之间存在真实的房屋买卖合同关系。2、房屋买卖合同是否有效。根据钱俊凌、张易提供的户籍资料以及上海市松江区XX镇XX村民委员会出具的证明，可知钱俊凌与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹同系本区小昆山镇的居民，双方之间的房屋买卖属农村同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，钱俊凌支付对价后向汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹购买系争房屋，并不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，故该房屋买卖合同应认定为有效。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，钱俊凌与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹之间签订的房屋转让合同是双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。虽然房屋转让合同对于何时交房没有明确约定，但钱俊凌主张双方曾口头约定由汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹免费使用一年，考虑到双方于2014年12月23日即已签订合同，同日钱俊凌支付了所有款项，并于2016年2月15日向一审法院提起诉讼要求交付房屋，故汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹应当将系争房屋交付给钱俊凌。至于张易作为本案的原告向汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹主张合同权利，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹的辩称意见，缺乏充分的证据予以证实，法院不予采纳。一审法院据此判决：一、钱俊凌与汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹于2014年12月23日签订的《房屋转让合同》有效；二、汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区XX镇XX村XX号（原门牌号为上海市松江区XX园区XX村XX号，宅基地证编号：XXXX**）的房屋交付给钱俊凌；三、驳回张易对汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹的诉讼请求。案件受理费7,300元，由汪玉其、吴金娥、汪杰、汪屹负担。二审中，上诉人提交七组新证据。一、上海市松江区XX镇XX村民委员会的《情况说明》及录音和整理文本，旨在证明被上诉人一审提交的《证明》未经村委会核实，公章是该村委会工作人员私自加盖，且加盖人为被上诉人的岳父，因此该证明缺乏真实性、合法性，不应作为定案的依据；被上诉人自始至终都不是永丰村村民。二、上海市公安局松江分局小昆山派出所的《证明》，旨在证明被上诉人的户籍为非农，被上诉人与上诉人始终不属于同一农村集体经济组织。三、上海市松江区小昆山镇周家浜村村民委员会的《情况说明》，旨在证明系争房屋为上诉人一家仅有的农村宅基地房屋，上诉人一家始终居住在上述房屋中的事实；所谓的房屋转让未经村集体批准，目前上诉人仍在房屋内居住。四、借条一份，旨在证明上诉人与被上诉人是借贷关系，不存在出售房屋的内容。五、借条一份以及马某的情况说明，旨在证明借款发生在案外人陈某与被上诉人之间。六、交易明细，旨在证明2015年8月上诉人分四次归还被上诉人利息，印证二者间不存在房屋买卖关系。七、马某与汪杰的证，登记日期是2015年9月18日，马某支付被上诉人利息时和汪杰仍是夫妻关系。被上诉人质证认为，关于证据一情况说明和录音的整理文本，真实性不予认可，二审的情况说明和一审的证明效力相同，都是对客观事实的阐述，应当根据书面证据而不是情况说明来证明。关于证据二户籍证明，对真实性没有异议，但是被上诉人与张易于2006年结婚，根据相应动迁政策，前五年户口的是冻结的，所以之前没有迁入XX镇XX街。对于第三组证据的真实性没有意见，恰恰说明在一审庭审中被上诉人的陈述，买卖房屋后因为上诉人没有他处住房所以让其在房屋内居住一年。关于证据四借条的真实性��予确认，上诉人提供的借条是复印件。关于第五份证据借条的真实性没有意见，但是对马某的陈述不予认可，借条中转让20万元、现金10万元，10万元是被上诉人的债权，20万元是陈某的债权。对证据六的真实性予以认可，但交易记录上没有写付款方，仅仅有收款方被上诉人，但是不能证明上诉人的证明目的。对于证据七的真实性没有异议，但是不能证明其证明目的。本院认为，对上诉人提供的证据一，虽然被上诉人对真实性不予确认，但上诉人提供的该份证据系原件，故本院予以确认。证据二、三、六、七因被上诉人对证据的真实性无异议，故本院予以确认。对于证据四，因被上诉人对真实性不予认可，故本院不予采信。对于证据五，因被上诉人对马某的陈述不予认可，上诉人亦无提供其他证据佐证，故本院对该证据亦不予采信。被上诉人提供了两份证��，1、安置协议，证明被上诉人为何没有在婚后将户口及时迁入永丰村的原因，因为动迁所以户口被冻结；2、户籍证明，证明张易的户口目前仍与其父亲落户在永丰村房屋内，张易和被上诉人目前仍是小昆山镇的居民。上诉人对被上诉人提供的两份证据的真实性均无异议，但认为与本案不具有关联性。本院认为，因上诉人对该两份证据的真实性均无异议，故本院予以确认。经审理查明，双方争议的“房屋转让合同”内容为：“今汪玉其将位于上海市松江区XX园区XX村XX号住房以肆拾万圆整（￥400000）人民币转让给张易、钱俊凌，以此为据。住房宅基地使用证号：XXXXXXX。”“房屋转让合同”下方有“转让方”三上诉人及原审被告汪杰姓名、身份证号码、签名并加盖手印，“购买方”钱俊凌、张易姓名、身份证号码、签名并加盖手印。其中“张易”的名字及张��的身份信息钱俊凌确认系事后添加。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，就双方争议的关于上诉人与被上诉人之间究竟是房屋买卖关系还是借贷关系，被上诉人提供了“房屋转让合同”以证明双方系房屋买卖，上诉人认为双方是借款关系然在一审中未提供相应的证据，其二审中提供的“借条”也非原件不予被上诉人认可，且如此重要的证据上诉人对为何在二审中才提供也不能作出合理解释。对于被上诉人提供的“房屋转让合同”，上诉人又称该合同原首部为“借条”，系被上诉人撕毁最上方“借条”字样，重新加上“房屋转让合同”，但从被上诉人提供的“房屋转让合同”的原件来看，该合同是一张完整A4大小的纸张，且上诉人亦自认其只按捺一次手印，因此上诉人认为该“合同”系被上诉人撕毁后变造的观点，不能成立。上诉人另提出于收到房款当日支付被上诉人4.4万元利息的问题，被上诉人对此解释为其与马某之间另有民间借贷关系并提供马某的借条佐证，上诉人对此虽否认但并不能提供相反的证据推翻，故本院对此亦不予采信。被上诉人提供的“房屋转让合同”中已具备房屋坐落、房屋价款等房屋买卖合同主要条款，因此，一审法院认为上诉人与被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系并无不当，本院予以认同。关于买卖合同效力的问题，虽然被上诉人为非农户口，但被上诉人购买系争房屋系在被上诉人与张易婚后，属于夫妻共同财产，而被上诉人妻子张易的户籍始终在XX镇XX村XX号，且张易家庭属于农业家庭户，因此上诉人认为“房屋买卖合同”无效的观点，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人汪玉其、吴金娥、汪屹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人汪玉其、吴金娥、汪屹负担。本判决为终审判决。审判长　潘　兵审判员　杨斯空审判员　郑卫青二〇一七年四月二十五日书记员　强　颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分��处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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