（2017）沪01民终2533号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-15
案件名称
黄柳诉王安秀房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄柳,王安秀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2533号上诉人（原审被告）：黄柳，女，1973年4月28日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：王安秀，女，1961年7月28日生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人黄柳因与被上诉人王安秀房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初21394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄柳上诉请求：撤销原判第三项，依法改判为上诉人不退回保证金4,380元。事实和理由：上诉人发现被上诉人王安秀于2015年1月就涉案房屋给其他人租住，其行为已严重违反了《租赁合同》的条款。《租赁合同》约定“王安秀违反合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用，黄柳可在保证金中抵扣”，因此合同保证金即等同于违反合同的规定而产生的违约金。原审法院判决被上诉人不承担任何违约责任，明显违反法律的公平及诚实信用原则。被上诉人王安秀辩称，上诉人提供的证据不充分，证人刘某的证言不可信，请求二审法院维持一审判决。2016年3月，王安秀向一审法院起诉请求：1、解除与黄柳房屋租赁合同，返还王安秀2016年2月18日至2016年3月11日租金3,618.67元；2、黄柳返还王安秀保证金4,380元；3、黄柳赔偿王安秀违约金4,720元；4、黄柳赔偿王安秀装修费25,000元；5、黄柳返还王安秀家具。审理中，变更诉讼请求：不再要求黄柳返还家具，但需支付家具折价款6,500元；6、黄柳返还王安秀租赁的有线电视机顶盒。审理中，王安秀撤回了该项诉求。一审法院认定事实：王安秀、黄柳于2013年12月10日签订《租赁合同》，约定黄柳出租本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）给王安秀，租赁期限为2013年12月12日至2018年12月11日，保证金为4,380元。应于租赁关系解除后，确认迁空、点清，交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将保证金无息退还王安秀。因王安秀违约而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用，黄柳可在保证金中扣抵，不足部分王安秀必须在接到黄柳付款通知后十天内补足。第一年租金为每月4,380元，第二年租金为每月4,520元，之后3年每年每月递增200元。王安秀于2013年12月10日一次性支付给黄柳保证金4,380元，租金支付至2016年3月11日。王安秀承租涉案房屋后，对房屋进行了重新装修。经王安秀申请，上海XX有限公司于2016年11月15日出具了鉴定意见书：涉案房屋的装修价值为45,161元。为此王安秀支出了评估费3,000元。王安秀质证认为一间房屋内灯具已经被拆除，故未计入评估金额内。黄柳对鉴定意见书无异议。审理中，黄柳申请证人刘某出庭作证。证人刘某到庭陈述：2015年5月，在中介处找合租房，最后就定了涉案房屋，合租女孩叫吴某。当时吴某出示了租赁合同，吴某说是从亲戚那租过来的，其与吴某签订了租赁合同，租金总共5,800元，证人承担2,800元。2015年10月份左右，证人下班回家，其父母告知有人来过，自称房东，并称房子并非出租给他们。后吴某告知其，房子是从中介处租来的。后来与房东取得了联系，原房屋租赁期限到期后就与房东直接签订了合同，现居住在涉案房屋内。王安秀对此质证认为王安秀回老家后将涉案房屋钥匙交给了中介，可能是中介私自转租。黄柳对证人证言无异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王安秀、黄柳之间就租赁房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现双方一致同意租赁合同于2016年2月18日解除，并不违反法律规定，法院予以确认。王安秀认为系黄柳擅自解除合同，黄柳应承担违约责任；黄柳认为系王安秀擅自转租，违约方为王安秀。根据证人证言及其提供的租赁合同，在王安秀、黄柳租赁合同解除日期之前，涉案房屋内实际居住人并非王安秀，显然涉案房屋被转租给了案外人居住。王安秀称自己回老家养病故将涉案房屋钥匙交给中介保管，让其帮忙照看房子，并将租金交给中介让中介转账给黄柳，可能中介私自转租了。根据王安秀陈述，王安秀与中介之间存在委托关系，如受托人超越权限给委托人造成损失的，王安秀可以向其要求赔偿。但根据法律规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故即使如王安秀所述并未委托中介转租涉案房屋，但王安秀仍应就转租事实向黄柳承担违约责任。故对于王安秀要求黄柳在解除合同赔偿违约金，法院不予支持；对于王安秀要求退还保证金4,380元，符合合同约定，法院予以准许。黄柳认为因王安秀违约要求没收保证金，无合同及法律依据，法院不予采纳。至于王安秀需向黄柳承担违约金或赔偿损失，因黄柳虽在本案中提起了反诉，但其反诉主体不符合法律规定，故黄柳需另行解决；王安秀不再要求黄柳返还家具，改为由黄柳支付家具折价款6,500元，黄柳对此表示同意，法院尊重当事人的意思表示，予以准许；对于王安秀主张的装修损失，其中未评估的一个灯具费用，法院参照评估意见书中其余两个灯具费用酌定。另结合评估意见书、实际租赁期限及合同解除责任方，酌情支持7,500元。判决：一、原告王安秀与被告黄柳的《租赁合同》于2016年2月18日解除；二、被告黄柳于判决生效之日起十日内退还原告王安秀租金3,618.67元；三、被告黄柳于判决生效之日起十日内退还原告王安秀保证金4,380元；四、被告黄柳于判决生效之日起十日内补偿原告王安秀房屋装修费7,500元；五、被告黄柳于判决生效之日起十日内支付原告王安秀家具折价款6,500元；六、驳回原告王安秀的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665.24元，鉴定费3,000元，共计3,665.24元，由原告王安秀负担2,590.24元，被告黄柳负担1,075元。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。原审中，黄柳曾经以王安秀、上海XX事务所为被告提起反诉，要求王安秀承担违约责任，并且上海XX事务所与王安秀共同承担法律责任。一审法院以黄柳的反诉主体不符合法律规定而不予受理。本院认为，上诉人黄柳与被上诉人王安秀签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案中，《租赁合同》约定未经上诉人书面同意，被上诉人不得将涉案房屋转租或分租，事实上，涉案房屋被转租给了案外人居住，故被上诉人应当就转租事实向上诉人承担违约责任。根据法律规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，而上诉人作为原告提起反诉要求被上诉人承担违约责任时，将被上诉人与上海XX事务所均列为被告，原审以反诉主体不符合法律规定而告知上诉人另行解决，并无不当。鉴于上诉人在一审中未能提起反诉要求被上诉人承担违约责任，其上诉要求被上诉人承担违约责任，并没收保证金，缺乏依据，本院难以支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人黄柳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年四月二十五日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”