（2016）闽0481民初3715号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-08-25
案件名称
永安市佳洁置业有限公司与罗贰祥商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永安市人民法院
所属地区
永安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永安市佳洁置业有限公司,罗贰祥
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初3715号原告：永安市佳洁置业有限公司，住所地福建省永安市燕江南路1399号3幢801-802室。统一社会信用代码：91350481671906110D。法定代表人：潘伟中，职务：执行董事。委托诉讼代理人：罗伟荣，男，1989年1月18日出生，汉族，住福建省永安市。系公司职员。被告：罗贰祥，男，1977年8月15日出生，汉族，住福建省永安市，现无法联系。原告永安市佳洁置业有限公司与被告罗贰祥商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永安市佳洁置业有限公司（以下简称佳洁公司）的委托诉讼代理人罗伟荣到庭参加诉讼。被告罗贰祥经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。佳洁公司向本院提出诉讼请求：1.解除2011年5月13日佳洁公司与罗贰祥签订的《商品房买卖合同》，罗贰祥返还佳洁广场C幢1-1001室房产；2.罗贰祥协助佳洁公司办理撤销商品房预售备案登记手续；3.罗贰祥支付佳洁公司违约金128，609.4元（428，697.98元×30%=128，609.4元）；4.佳洁公司退还罗贰祥43，794.6元（罗贰祥支付的首付款扣除违约金后的余额，即172，404元-128，906.4元=43，794.6元）；5.罗贰祥承担本案诉讼费。事实和理由：2011年5月13日，佳洁公司与罗贰祥签订《商品房买卖合同》一份，约定罗贰祥购买佳洁公司开发的佳洁广场C幢1-1001室，建筑面积90.93平方米，单价6，284元/平方米，总价571，404元。罗贰祥选择以银行按揭方式付款，首付款172，404元，余款399，000元申请银行按揭贷款。2011年7月28日，罗贰祥与兴业银行股份有限公司永安支行（以下简称兴业银行永安支行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，由罗贰祥向兴业银行永安支行申请按揭贷款399，000元，由佳洁公司提供阶段性担保。兴业银行永安支行依约发放贷款。罗贰祥因其他债务致使所购买的上述房产被法院查封，无法办理抵押登记手续。同时，罗贰祥未按约定期限偿还银行贷款，致使兴业银行永安支行从佳洁公司保证金账户中扣划资金偿还罗贰祥所欠贷款。由于罗贰祥连续多期违约还款，兴业银行永安支行解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，于2015年12月8日提前收贷，从佳洁公司保证金账户扣划罗贰祥全部贷款余额合计360，431.39元（扣划两笔：356，928.95元与3，502.44元），兴业银行永安支行先后从佳洁公司保证金账户扣划以偿还罗贰祥按揭贷款合计428，697.98元。佳洁公司为罗贰祥代偿款项后，要求罗贰祥偿还代偿款项遭拒。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第四项约定：“办理按揭贷款由出卖人提供阶段性担保的，因买受人未及时归还银行本息导致贷款银行向出卖人收取贷款本息及由此产生的相关费用的，买受人应在出卖人通知之后起七天内到出卖人指定地点足额清偿相关款项，否则，买受人应按每日千分之五向出卖人支付逾期违约金；逾期，出卖人并有权解除合同，收回房屋，买受人还应按其应付款的30%承担违约责任，并赔偿出卖人其他损失。”罗贰祥未作答辩。佳洁公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）借款合同、其他应收款明细账、兴业银行特种转账凭证、兴业银行个人贷款还款凭证、兴业银行贷款利息单、兴业银行个人贷款结清证明、催交欠款函及EMS快递单、销售不动产统一发票、短信截图等证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。罗贰祥未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利。本院依法进行审查，对佳洁公司所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年5月13日，出卖人佳洁公司与买受人罗贰祥签订《商品房买卖合同》一份，约定：罗贰祥购买坐落于永安佳洁广场（粮油副食品批发市场）C幢1001室房屋，建筑面积共90.93平方米，该商品房单价为每平方米6，284元，总金额571，404元。签定合同之日，罗贰祥支付首期购房款172，404元，余款399，000元由罗贰祥申请办理按揭贷款。合同第七条约定：因买受人逾期付款（或因通过银行按揭方式购房由出卖人担保，买受人逾期付款而导致出卖人向银行还款）等原因，出卖人解除合同的，买受人除按约定支付违约金外，经出卖人书面通知买受人后，出卖人有权于宣告解除合同之日后的第二天起将该套房屋另行销售。第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件六合同补充协议第一条第4项约定：办理按揭贷款由出卖人提供阶段性担保的，因买受人未及时归还银行本息，导致贷款银行向出卖人收取贷款本息及由此产生的相关费用，买受人应在出卖人通知之日起七天内到出卖人指定地点足额清偿相关款项，否则，买受人应按每日千分之五向出卖人支付逾期违约金；逾期，出卖人并有权解除合同，收回房屋，买受人还应按其应付款的30%承担违约责任，并赔偿出卖人其他损失。2011年7月28日，兴业银行永安支行与罗贰祥、佳洁公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：罗贰祥为主债务人，佳洁公司为保证人，借款金额为399，000元，借款期限为240个月，自2011年7月28日至2031年7月28日止。合同第四条约定：若债权人提前收贷的，则视为借款到期日期相应提前。第十一条约定：保证人在本合同项下承担连带保证责任。阶段性担保的保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的债款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。保证人承诺在本合同保证条款项下的债务均为见索即付，即只要债权人向保证人提交列明合同号与主债务金额的债款催收通知文书，保证人就应当在收到之日履行清偿责任。同时，保证人在此不可撤销地授权债权人在发生借款催收通知文书后，无须经过法律程序有权从保证人的任何账户中扣款。第十二条第八项约定：发生下列情况之一时，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。（一）债务人未按约定偿还借款本息；（二）债务人发生影响其偿债能力的事件或缺乏偿债诚意；……第十三条约定：债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约；违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。另查明，罗贰祥向佳洁公司交付购房首付款172，404元，佳洁公司于2011年5月13日开具《销售不动产统一发票（自开）》一张；兴业银行永安支行发放按揭贷款399，000元到佳洁公司账户后，佳洁公司于2011年10月1日开具《销售不动产统一发票（自开）》一张。由于该套房屋实际建筑面积90.7平方米，2012年10月12日，佳洁公司开具《销售不动产统一发票（自开）》一张，发票金额为-1，445元，该款已退还罗贰祥。自2013年8月起至2015年12月止，佳洁公司代罗贰祥偿还贷款本息为：2013年8月31日贷款本息3，075.25元，2013年12月31日贷款本息3，095.96元，2014年2月19日贷款本息3，161.33元，2014年4月30日贷款本息3，063.34元，2014年5月28日贷款本息3，160.39元，2014年6月27日贷款本息3，159.4元，2014年7月23日贷款本息3，149.04元，2014年8月28日贷款本息3，160.39元，2014年9月23日贷款本息3，149.04元，2014年10月21日贷款本息3，149.04元，2014年11月24日贷款本息3，149.04元，2014年12月24日贷款本息3，149.04元，2015年1月30日贷款本息3，093.91元，2015年2月25日贷款本息3，056.77元，2015年3月30日贷款本息3，068.83元，2015年5月5日贷款本息3，073.14元，2015年5月25日贷款本息3，056.77元，2015年6月30日贷款本息3，068.83元，2015年7月23日贷款本息3，056.77元，2015年8月25日贷款本息3，056.77元，2015年9月21日贷款本息3，056.77元，2015年10月20日贷款本息3，056.77元，2015年12月8日贷款本息360，431.39元（兴业银行永安支行提前收贷）。以上金额合计428，697.98元。佳洁公司向罗贰祥追讨上述代偿款项未果，遂起诉至本院，引起本案诉争。本院认为，佳洁公司与罗贰祥签订《商品房买卖合同》以及兴业银行永安支行与罗贰祥、佳洁公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同，合同主体应全面按合同约定履行权利义务。因罗贰祥未按其与兴业银行永安支行的约定偿还银行贷款，导致佳洁公司承担保证人责任，代罗贰祥向兴业银行永安支行偿还贷款本息合计428，697.98元，罗贰祥已构成违约，应当承担违约责任。现佳洁公司要求解除与罗贰祥签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》附件六第一条第4项关于解除合同的约定，且符合法律规定，应予支持。合同解除后，罗贰祥应当返还佳洁公司上述房产，佳洁公司应当退还罗贰祥已支付的购房款172，404元。佳洁公司要求罗贰祥协助其办理商品房预售备案登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款之规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”佳洁公司与罗贰祥之间解除《商品房买卖合同》后，原预告登记即已失效，佳洁公司可自行到房屋产权登记部门办理相关手续。佳洁公司主张罗贰祥按应付款的30%支付违约金128，609.4元（428，697.98元×30%=128，609.4元），佳洁公司已从2015年12月8日起代罗贰祥向兴业银行永安支行偿清贷款本息428，697.98元，现行法律允许借贷双方利息按年利率24%计算，佳洁公司为罗贰祥代偿款项的时间已逾一年，其主张的违约金未超过其代偿款项按年利率24%计算的利息损失的百分之三十，故双方约定按应付款的30%计算违约金，未过分高于造成的损失，符合法律规定，本院予以支持。由于佳洁公司与罗贰祥之间互负债务，依法可以相互抵销，故佳洁公司主张退还罗贰祥扣除违约金128，609.4元后的余款43，794.6元，符合法律规定，应予支持。罗贰祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除永安佳洁置业有限公司与罗贰祥于2011年5月13日签订的《商品房买卖合同》，罗贰祥应当于本判决生效后三十日内将坐落于永安市××广场（××副食品批发市场）××室房屋××给××市佳洁置业有限公司。二、罗贰祥应当支付永安佳洁置业有限公司违约金128，609.4元。三、永安佳洁置业有限公司应当返还罗贰祥购房款172，404元。四、第二项、第三项债务相互抵扣后，永安佳洁置业有限公司应当于本判决生效后十日内返还罗贰祥43，794.6元。五、驳回永安佳洁置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，748元，公告费500元，合计4，248元，由被告罗贰祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 胡 倩审 判 员 徐建英人民陪审员 郑玉英二〇一七年四月二十五日书 记 员 俞丽惠附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得队条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 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