（2017）浙07民终1238号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-27
案件名称
金华市恒定物业管理有限公司、张承物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金华市恒定物业管理有限公司,张承
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第三条，第四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终1238号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地浙江省金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。法定代表人：杜玮草，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜曙光，男，系公司员工。被上诉人（原审被告）：张承，男，1959年1月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人张承物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初10924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒定物业公司的委托代理人杜曙光、被上诉人张承到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒定物业公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定上诉人“未按照金价价管【2010】65号文件的要求参加考核与测评”不符合事实。该文件只规定新定等级和提升等级需要考核测评，上诉人已经参加过考核测评，并取得三级收费资格，不属于前两类情形，且金华市物价局2016年10月7日给上诉人的复函明确了上诉人无需重新考核测评，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。原判对驳回诉讼请求，没有任何说理，没有说明本案事实与法律之间的联系。《合同法》第107条规定，违反合同应当赔偿，但原判对被上诉人的违约行为，没有任何赔偿；原判适用《民法通则》第135条、137条关于诉讼时效的规定，但没有说明本案诉讼时效起算时间点，也没有证据证明“知道或应当知道权利被侵害”之日，从而确定时效起算点。张承辩称：服务和收费应该挂钩的，服务不好，肯定不来交物业费的，缴费的目的就是为了服务。而且我只有1年没交，之前他们也没有向我们主张过，所以已经过了诉讼时效。恒定物业公司向一审法院起诉请求：1、张承立即支付拖欠物业管理费1112.50元（2014年1月1日至2015年6月30日）；2、张承支付物业服务费滞纳金270.50元及逾期付款利息损失（自2015年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）；3、张承承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司进驻位于金华市××××号柳湖花园从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确金华市辛迪物业管理有限公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，通知要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。事后，金华市辛迪物业管理有限公司未在业主中开展满意度测评。张承系柳湖花园1幢2单元102室（多层住宅，建筑面积为123.61平方米）的业主。因对金华市辛迪物业管理有限公司提供的物业服务不满，张承自2014年1月起拒交相关物业费。由于金华市辛迪物业管理有限公司一直未与2010年成立的小区业主委员会签订物业服务合同，且业主对其服务不满，虽经业主委员会进行督促整改，仍未果。2015年6月23日，金华市柳湖花园小区业主委员会向金华市辛迪物业管理有限公司发出限期撤离的通知。事后，金华市辛迪物业管理有限公司于2015年7月1日撤离柳湖花园小区。2016年1月27日，金华市辛迪物业管理有限公司更名为金华市恒定物业管理有限公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、张承于判决生效之日起三日内给付金华市恒定物业管理有限公司2014年10月9日至2015年6月30日的物业服务费359.71元；二、驳回金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，依法减半收取25元（恒定物业公司已预交），由张承负担，限于判决生效之日起三日内向法院交纳。二审中，当事人未向本院提供新证据。本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：一审中，张承未对诉讼时效提出抗辩。本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。本案一审中，张承并未对诉讼时效提出抗辩，故一审法院主动认定恒定物业公司的部分诉请已超过诉讼时效不当，应依法予以纠正。二、收费标准问题。金华市物价局、金华市建设局2010年7月8日公布的《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》[金价价管（2010）65号]虽然规定三级（物业服务）多层的收费标准为0.5元每平方米/月，但该标准系政府指导价，本案物业服务合同的相对方为恒定物业公司和张承，恒定物业公司未经过协商、结果公示等程序，直接要求自2011年1月1日后按照0.5元/平方米/月收取，依据不足，本院不予支持。本案应根据金价管[2005]83号文件中明确的住宅小区多层三级收费标准价为0.3元/平方米/月收取。三、关于滞纳金问题。因双方对物业服务质量问题存在争议，故对于恒定物业公司主张的滞纳金不予支持。综上所述，恒定物业公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初10924号民事判决；二、张承于本判决生效之日起五日内支付金华市恒定物业管理有限公司物业管理费667.5元；三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由张承负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 良 飞审 判 员 陈 旻 尔审 判 员 王孜力哈二〇一七年四月二十五日代书记员 吕 倩 茜 更多数据：