（2017）粤0605民初3152号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-04-18
案件名称
佛山市南海区西樵大德物业管理部与谭炽源租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海区西樵大德物业管理部,谭炽源
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初3152号原告：佛山市南海区西樵大德物业管理部，住所地：佛山市南海区**，统一社会信用代码：**。投资人：梁仲广。委托诉讼代理人：赵小军，广东坚信律师事务所律师。被告：谭炽源，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市南海区西樵大德物业管理部与被告谭炽源租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序于2017年4月11日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人赵小军，被告谭炽源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金和水电费343306元及以343306元为本金从2016年7月1日起至实际清偿日止按月利率2%计算的逾期付款违约金予原告；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年4月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告的大德综合城第2座首层201、202号商铺用于经营佛山市**中介服务有限公司，面积153平方米，租用期限自2010年5月1日起至2020年4月30日，每月租金5814元，每月综合费306元，被告应于每月月初5日前结清当月租金及垃圾费等费用。被告必须按时足额支付租金，如逾期支付，原告有权按被告实际欠款数额双倍向被告追收每日1%的滞纳金。水电费每月结收一次，费用由被告负责。原告按合同约定履行了合同义务，向被告交付了商铺。被告自2015年2月起至2016年6月止未依约支付租金及水电费，共拖欠租金及水电费共138037元。经原告多次催收，被告分别于2015年7月8日支付30000元、2015年8月7日支付15000元、2015年8月23日支付15000元、2015年12月支付20000元、2016年8月3日支付20000元、2016年10月19日支付4000元，合计104000元，至今尚欠原告34037元。被告从2016年7月起每月正常支付租金及水电费。2012年8月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告的大德综合城第2座2至3层商铺用于经营**美容会所，面积932.7平方米，租用期限自2012年9月1日起至2018年8月31日，每月租金14380元，被告应于每月月初5日前结清当月租金及垃圾费等费用。被告必须按时足额支付租金，如逾期支付，原告有权按被告实际欠款数额双倍向被告追收每日1%的滞纳金。水电费每月结收一次，费用由被告负责。原告按合同约定履行了合同义务，向被告交付了商铺。被告自2015年1月起至2016年6月止未依约支付租金及水电费，共拖欠租金273220元、水电费36049元，合计309269元。被告迟延支付租金及水电费，违反了合同的约定和《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法应当承担民事责任。被告辩称，原告主张的租金和水电费343306元数额不对，2012年8月21日签订的租赁合同每平方米租金为15元。原告之前曾发短信予被告追收欠款，当时所确认的欠款数额与原告现主张的数额不一致，当时是20多万元。原告主张的违约金太高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的谭炽源2015年1月至2016年6月发生租金及水电费明细表，虽为原告单方制作，但数据可与被告确认的交费通知单、收据相互印证，本院对其真实性予以确认。2.原告提交的水费发票及电费发票均为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2010年4月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同一），约定原告将位于西樵镇崇南村大德综合城第2座首层201、202号商铺（以下简称涉讼商铺一）出租给被告经营使用，面积153平方米，租用期限自2010年5月1日起至2020年4月30日，每月租金5814元，每月综合费306元。租金每三年递增一次，每次增幅10%，2013年5月1日至2016年4月30日，每月每平方米为41.8元，2016年5月1日至2019年4月30日，每月每平方米为46元。被告应于每月月初5日前结清当月租金及垃圾费等费用。被告必须按时足额支付租金，如逾期支付，原告有权按被告实际欠款数额双倍向被告追收每日1%的滞纳金。水电费每月结收一次，按该商铺分表用量数与总表所损耗分摊计费，费用由被告负责等。2012年8月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定原告将位于西樵镇崇南村大德综合城第2座第2至3层（即201至205铺对上2至3层）（以下简称涉讼商铺二）出租给被告经营使用，面积932.7平方米，租用期限自2012年9月1日起至2018年8月31日，每月租金14380元。租金每三年递增一次，每次增幅10%，2012年9月1日至2015年8月31日，每月租金14380元，2015年9月1日至2018年8月31日，每月租金15818元。被告应于每月月初5日前结清当月租金及垃圾费等费用。被告必须按时足额支付租金，如逾期支付，原告有权按被告实际欠款数额双倍向被告追收每日1%的滞纳金。水电费每月结收一次，按该商铺分表用量数与总表所损耗分摊计费，费用由被告负责等。涉讼商铺未办理房产证，未办理合格规划报建手续。另查明，被告至庭审辩论终结仍占有使用涉讼商铺一。本院认为，关于本案责任主体。涉讼合同由原告与被告签订，而被告经营的企业及其投资人并非合同主体，因此，根据合同相对性原则，本案责任应由作为合同相对方的被告承担，原告主张由新投资人承担本案责任没有法律依据，本院不予采纳。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉讼商铺一、二均未办理房产证，亦未办理合格规划报建手续，涉讼合同一、二均因违反法律强制性规定而无效。虽涉讼合同无效，但被告实际占有使用涉讼商铺，应按实际使用情况参照合同约定标准支付使用费、综合费及水电费予原告。经核查，原告诉请的涉讼商铺一的租金实际包含了使用费及综合费，本院对此一并予以审查处理。关于涉讼商铺一，被告至庭审辩论终结仍在占有使用，双方对此无争议。关于涉讼商铺二的占有使用期间，被告虽主张其仅使用至2016年5月30日，后原告对商铺上锁，但双方未办理离场交接手续，被告未能举证证明原告其时已经接收涉讼商铺，应自行承担不利后果，故本院采纳原告主张，认定被告实际使用涉讼商铺二至2016年6月30日，应付使用费及水电费亦应计算到该日。被告虽对原告主张的水电费单价有异议，但庭审中确认涉讼商铺一、二的水电费标准一致，被告至今仍按该标准交纳涉讼商铺一的水电费，而又未提供其他证据证明双方曾按其他标准交收水电费，可见双方实际按照该标准交收水电费，故本院对原告主张的水电费标准予以确认。经核算，针对涉讼商铺一，被告应付2015年2月1日至2016年6月30日使用费及综合费共115203元、水电费共22834元，合计138037元；针对涉讼商铺二，被告应付2015年1月1日至2016年6月30日使用费共273220元、水电费共36049元，合计309269元。被告虽主张原、被告曾对账确认使用费及水电费欠款，但未举证予以证明，应自行承担不利后果，本院对其主张不予采纳。针对上述应付款项，原告自认被告已经支付104000元，本院对此予以确认。被告虽主张其还支付了其他款项，但未举证予以证明，应自行承担不利后果，本院对其主张不予采纳。经扣减被告已付款，被告仍应向原告支付涉讼商铺一、二2015年1月1日至2016年6月30日的使用费、综合费及水电费欠款共343306元（138037元+309269元-104000元）。涉讼合同一、二均自始无效，原告主张被告按照月利率2%的标准计付违约金没有法律依据，本院不予采纳。但被告各项欠款至2016年6月30日已经确定，被告应偿付予原告。现被告逾期付款，确实造成原告利息损失，本院根据公平及诚实信用原则，酌定被告以343306元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付从2016年7月1日起至实际清偿之日止的利息予原告；原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，本案判决如下：一、被告谭炽源应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月1日至2016年6月30日的使用费、综合费及水电费欠款共343306元及以该款为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年7月1日起至实际清偿之日止的利息予原告佛山市南海区西樵大德物业管理部；二、驳回原告佛山市南海区西樵大德物业管理部的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3650.49元（原告已预交），由原告负担373.34元，由被告负担3313.15元。原告多预交的受理费3313.15元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。被告应负担的受理费3313.15元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年四月二十五日书记员 林巧薇 关注公众号“”