（2017）黔2301民初1102号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-04
案件名称
侯震与贵州元豪商贸有限公司、兴义市凯丽商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兴义市人民法院
所属地区
兴义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯震,贵州元豪商贸有限公司,兴义市凯丽商贸有限公司,兴义市绒咖啡吧
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初1102号原告：侯震，男，1988年8月28日出生，汉族，贵州省普安县人，户籍地贵州省普安县，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：付孝菊，贵州道仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵州元豪商贸有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市桔山街道办事处兴顶公路桔园段桔园游泳馆右侧。法定代表人：辛玉平，公司董事长。委托诉讼代理人：简玉亮，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。被告：兴义市凯丽商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城8号楼。法定代表人：杜湘春，公司执行董事。被告：兴义市绒咖啡吧，个体工商户，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处梗坡村七组安置区。经营者：杨烁，女，汉族，贵州省兴仁县人，住贵州省贵阳市云岩区。原告侯震与被告贵州元豪商贸有限公司（以下简称元豪公司）、兴义市凯丽商贸有限公司（以下简称凯丽公司）、兴义市绒咖啡吧（以下简称绒咖啡吧）租赁合同纠纷一案，本院2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员帅俊于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告侯震及委托诉讼代理人付孝菊、被告元豪公司委托诉讼代理人简玉亮到庭参加诉讼，被告凯丽公司、绒咖啡吧经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯震向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告元豪公司签订的《租赁合同》；2.判令被告元豪公司支付原告自2015年7月31日起至合同解除之日止的租金（截止2017年1月31日已实际产生租金83013元）；3.判令被告元豪公司支付原告违约金110684元；4.判令被告凯丽公司、绒咖啡吧在未支付租金范围内对被告元豪公司上述第2项租金承担连带支付责任；5.判令被告凯丽公司、绒咖啡吧在合同解除之日腾出商铺返还原告，并参照原告与被告元豪公司签订的《租赁合同》约定的租金标准支付原告逾期腾房占用费；6.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2014年12月12日，元豪公司与侯震签订了《租赁合同》，约定元豪公司租赁侯震购买的“兴义商城”项目1幢1层1-3号铺位（建筑面积23.60平方米）作为经营场所使用，租赁期限自2015年7月31日起至2021年7月31日止，每年租金为55342元，每半年支付一次，并就租金的具体支付时间和金额制作了《付款清单》作为合同附件。同时还约定：元豪公司可以将商铺转租给他人，元豪公司不按期支付租金，每日应承担逾期付款额万分之五的违约金，逾期付款达90日的，侯震有权单方解除合同，侯震解除合同的，有权要求元豪公司支付违约金，违约金的数额为解除合同当年租金的两倍。合同还对商铺的移交、与租赁有关费用的负担、管辖法院等事项进行了约定。合同签订后，侯震按约将商铺交付元豪公司占有使用。之后元豪公司将该商铺转租给凯丽公司，凯丽公司又将该商铺再次转租给绒咖啡吧作为经营使用，现商铺的实际租用人为绒咖啡吧,但至今为止，元豪公司一直未按合同约定向侯震支付租金，且元豪公司已处于停业状态，负责人已无法联系。综上，元豪公司未按约支付侯震租金的行为已构成了违约，应由其支付拖欠的租金，并承担相应的违约责任；同时，鉴于元豪公司的违约行为及经营状态，双方之间的《租赁合同》已无继续履行的基础及必要，依法应予解除。凯丽公司、绒咖啡吧作为次承租人及实际租用人，应在元豪公司未支付的租金范围内承担连带支付责任。同时，凯丽公司、绒咖啡吧应在《租赁合同》解除之日腾出租赁商铺返还侯震，并参照侯震与元豪公司签订的《租赁合同》约定的租金标准向侯震支付逾期腾房占用使用费。元豪公司辩称，元豪公司与侯震签订的租赁合同约定的租金过高，对元豪公司显失公平，人民法院应在判决时参照市场价确定租金。元豪公司与侯震签订的《租赁合同》约定的违约金过高，已远远超过其实际损失，人民法院应参照同期银行贷款利率确定违约金。凯丽公司一直未支付元豪公司租金，其拒付租金的理由是租赁的房屋未经过消防验收，元豪公司只应在判决所承担金额内承担诉讼费。凯丽公司、绒咖啡吧经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证元豪公司对原告所举四组证据的真实性无异议，故本院对原告提交的四组证据予以确认，作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：2014年12月12日，侯震与贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜公司）签订商品房买卖合同，向炜煜公司购买位于兴义市××山大道××商城××号商铺，面积为23.60平方米，总价款790600元，合同签订当日侯震已付清购房款。2014年12月12日，侯震与元豪公司签订《租赁合同》，约定侯震将上述房屋出租给元豪公司使用，租赁期限自2015年7月21日至2021年7月31日，房屋年租金为55342元。元豪公司在承租该房屋后，又将该房屋转租给凯丽公司，凯丽公司承租后再次将该房屋转租给绒咖啡吧。元豪公司在租赁期间，未向侯震支付过租金。本院认为，侯震将其所有的兴义商城1幢1层1-3号商铺出租给元豪公司，双方就房屋租赁签订了《租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定履行各自的义务，侯震应向元豪公司交付租赁房屋，而元豪公司应按约向侯震支付租金。根据合同约定，元豪公司应分别于2016年1月31日、2016年7月31日支付第一年度租金，于2017年1月31日支付第二年度上半年租金。侯震已按约履行了交付租赁房屋的义务，元豪公司却未按约履行支付租金的义务。根据《租赁合同》第十三条约定“乙方不按期支付租金，每日应承担逾期付款额万分之五的违约金；逾期付款达90日的，甲方有权单方解除合同”，元豪公司逾期支付租金的行为已构成违约，符合约定解除合同的条件，因此本院对侯震要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，元豪公司还应按合同约定支付尚欠租金。对于元豪公司辩称房屋租金过高、显失公平，请求本院予以调整。显失公平的合同是指双方的权利、义务不对等，经济利益具有较大失衡，但本案租赁合同未有体现，故本院对元豪公司的辩解不予采纳。对于侯震主张的违约金，元豪公司辩解违约金数额约定过高，本院结合侯震遭受的损失，酌情予以调减。在本案中，侯震所受损失为租金利息，因此违约金以元豪公司欠付的租金按照年利率5.56%计算，故元豪公司应向侯震支付违约金3427.45元。元豪公司在租赁房屋后，又将涉案租赁物进行了转租，次承租人未到庭参加诉讼，也未提出代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，在承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，侯震作为租赁物的所有权人，可以基于返还原物请求权，主张次承租人返还租赁物。现租赁物由绒咖啡吧实际使用，因此绒咖啡吧具有返还租赁房屋的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故绒咖啡吧逾期腾房还应支付占有使用费，因原合同约定的租金符合当地市场租赁价格，故占有使用费可参照原合同约定的租金确定。凯丽公司、绒咖啡吧经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，并不影响本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十八条规定，判决如下：一、侯震与贵州元豪商贸有限公司签订的《租赁合同》于2017年4月25日解除；二、贵州元豪商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向侯震支付房屋租金96848.52元，并支付违约金3427.45元；三、兴义市绒咖啡吧于本判决生效之日起十五日内腾空迁出兴义商城1幢1层1-3号商铺，同时自2017年4月26起按日租金152元向侯震支付房屋占有使用费至迁出房屋之日止；四、驳回侯震其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4174元，减半收取2087元，由贵州元豪商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 员 帅俊二〇一七年四月二十五日书记员代 启航 关注公众号“”