（2017）甘0105民初136号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-30
案件名称
谢军和兰州幸福家园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市安宁区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢军,兰州幸福家园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款
全文
甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0105民初136号原告谢军，男，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被告：兰州幸福家园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区。法定代表人：罗小荣，男，汉族，住广东省广州市天河区，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴栋，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：马爱虎，甘肃赛莱律师事务所律师。原告谢军与被告兰州幸福家园房地产开发有限公司（以下简称幸福家园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢军，被告委托代理人王兴栋、马爱虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谢军向本院提出诉讼请求：1、判令幸福家园公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令幸福家园公司限期按万分之一每日的标准向谢军支付逾期交房违约金。自2016年8月31日起至实际交付日止。暂截止至2017年1月17日共逾期140天，违约金共计912230×万分之一×140=12771.22元；3、判令幸福家园公司提供入户门的合格证明，如与《商品房买卖合同》不符，应按照《商品房买卖合同》的要求为谢军更换具有“三防”功能的入户门；4、判令幸福家园公司承担物业费直至房屋取得全部交房手续并验收合格；5、本案诉讼费用由幸福家园公司承担。事实与理由：谢军于2015年5月17日购买幸福家园公司开发的位于兰州市安宁区“幸福家园·黄河明珠”楼盘6幢2单元901号房屋，双方签订《商品房买卖合同》，购房金额为912230元，谢军按照合同约定交付首付款412230元，并办理完成公积金贷款手续，贷款金额500000元，履行了付款义务。2016年8月25日，幸福家园公司向谢军寄发《兰州幸福家园·黄河明珠收（验）楼通知书》，但直至起诉之日幸福家园公司未按合同约定提供相关交房证明，没有履行交房义务，故谢军拒绝收房。《商品房买卖合同》中规定入户门采用保温、防火、防盗门（三防门），配高级精美门锁，但幸福家园公司无法或拒绝出示相关合格证明，且该通知书中对物业费的收取也违反《兰州市物业管理条例》及《甘肃省物业服务收费管理实施办法》及国家相关法律法规的规定。故谢军为维护其合法权益诉至法院。幸福家园公司辩称：1、谢军不接收房屋是造成幸福家园公司无法向其交付房屋的根本原因，谢军诉请幸福家园公司承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据，其诉讼请求应当驳回；双方约定交房日期为2016年8月30日，幸福家园公司于同年8月25日向谢军发出《收楼通知书》，告知谢军应当先行交纳房屋专项维修金、契税、印花税、测绘费等费用，并在该通知书附件中明确先交税费、基金等费用后验收房屋的流程。但在约定交房之日谢军并未前来交纳以上费用并办理交付手续，造成幸福家园公司无法向其交房，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，已视为实际交付谢军，故谢军应当根据物业管理办法等规定交纳物业费。2、在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前，涉案的整栋楼房已竣工验收合格，整个工程资料以及验收资料齐全，谢军拒绝交接房屋理由不能成立。谢军应先交纳违约金、税费、公共维修基金等应付款项后，幸福家园公司才向其提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等房屋使用文件，但谢军至今未向幸福家园公司交纳前述应交款项。幸福家园公司在约定的交房日期前已取得设计、施工、监理、勘察等单位就涉案楼房质量合格的竣工验收报告，且验收合格。入户门问题幸福家园公司提交证据证明符合设计要求和防火门国标标准（GB12955-2008），机械防盗锁符合《GA/T73-94机械防盗锁》标准，谢军所述的三防门并无国家标准。故幸福家园公司完成了涉案房屋建设并经验收合格，谢军不履行交纳税费、基金等义务拒收房屋，全部责任应由谢军承担，其诉请应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、公积金借款合同、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月17日，谢军与幸福家园公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：2015预13701。双方约定幸福家园公司将其开发的位于兰州市安宁区“幸福家园·黄河明珠”楼盘第6幢2单元901号、建筑面积为142.96平方米的房屋出卖于谢军，合同价款总计912230元。谢军支付首期房款412230元，剩余500000元以住房公积金按揭贷款方式支付。幸福家园公司在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房交付谢军使用。如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人（即幸福家园公司）按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。幸福家园公司于2016年8月25日向谢军寄发《兰州幸福家园·黄河明珠收（验）楼通知书》，谢军以幸福家园公司交付的房屋未取得相关验收资料为由拒绝收房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。依据本案双方签订的《商品房买卖合同》并结合合同附件四补充协议的约定，能够明确本案双方当事人负有的合同义务为：谢军按照合同约定支付首期购房款并办理公积金贷款；幸福家园公司按照合同约定于2016年8月30日前将取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房屋交付买受人。庭审中，谢军就其履约情况提交了《销售不动产统一发票（自开）》、《住房公积金借款合同》，足以证明谢军已经按照约定完成了缴纳房屋首付款的合同义务，并在2015年7月1日办理完毕公积金按揭贷款手续。虽日期上相较合同约定的2015年6月20日晚了10日，谢军在该项合同义务的履行过程中存在履约瑕疵，但该瑕疵不影响谢军通过按揭贷款的方式向幸福家园公司缴纳剩余购房款，也不因此瑕疵而造成迟延缴纳购房款的情形，故谢军在本案《商品房买卖合同》的履约过程中，不存在违约的情形。合同附件四中对合同第八条补充约定“该商品房验收合格”应当同时具备《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，但幸福家园公司在2016年8月25日通知谢军收验房屋时并没有提供上述文件。幸福家园公司虽向本院提供涉案房屋的《建设工程消防设计审核意见书》，但该意见书只能证明涉案房屋在工程设计阶段的消防方案通过了公安部门的验收，不能证明工程竣工后其消防设施已通过了公安部门的消防验收并合格。经本院告知，幸福家园公司在庭后虽提交了《建设工程消防验收申报表》，仅能证明其已向公安部门申报了消防验收，但是否已经进行了消防验收并检验合格，无证据证明。依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。该规定是对建设工程消防验收的强制性规定。本案中，幸福家园公司作为涉案楼盘的开发商，其对开发的房屋负有申报消防验收并验收合格的法定义务。未经消防验收合格的房屋禁止投入使用，故涉案房屋尚不具备投入使用的法律强制性规定条件，幸福家园公司的交房行为因为缺乏法律依据，幸福家园公司在履约过程中不能按照合同约定和法律规定履行其合同义务和法定义务，其行为构成违约。综上，幸福家园公司在本案合同履行过程中已然构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。因谢军表达了要求继续履行合同的意愿，故应当按照双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）款的约定来确定幸福家园公司的违约责任为：1、向谢军积极履行交房义务；2、自合同约定的最后交付期限的第二天起（2016年8月31日），每日按照房屋价款（912230元）的万分之一向谢军支付违约金至实际交房之日。故谢军提出的第一、二项诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于谢军要求幸福家园公司为其更换具有“三防”功能的入户门的诉讼请求，因对涉案房屋已经安装的入户门不具备“三防”功能，谢军未提供充分的证据予以证明，且该涉案房屋尚未交付，谢军也未收房，对该涉案房屋的交付是否符合合同约定也无法确定，若谢军在收房后发现幸福家园公司未按合同约定履行义务，可另行提起诉讼，故对其提出的此项诉讼请求，本院不予支持。关于谢军要求判令幸福家园公司承担物业费直至房屋取得全部交房手续并验收合格的诉讼请求，因本案房屋尚未依约进行交付，物业费尚未产生，故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，谢军的第一、二项诉讼请求合法有据，本院予以支持，第三、四项诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、兰州幸福家园房地产开发有限公司按照合同约定向谢军交付位于兰州市安宁区幸福家园·黄河明珠小区第6幢2单元901号房屋；二、兰州幸福家园房地产开发有限公司向谢军支付自2016年8月31日起至实际交房日止的违约金，违约金计算方法为：按照房屋价款912230元的日万分之一计算；三、驳回谢军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由兰州幸福家园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 史兰英二〇一七年四月二十四日书记员 李嘉茼 搜索“”