（2017）沪01民终996号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-05
案件名称
方存平房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方存平,中国人民解放军第八五医院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终996号上诉人（原审原告、反诉被告）：方存平，男，1963年10月28日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：杨明途，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军第八五医院，住所地上海市长宁区华山路****号。法定代表人：周宏宇，院长。委托诉讼代理人：张翀，上海市康正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海，上海市康正律师事务所律师。上诉人方存平、上诉人中国人民解放军第八五医院（以下简称八五医院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第30899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方存平向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一、第三项，改判八五医院赔偿方存平损失706万元（包含装修、固定资产损失3,196,517元，设备损失1,200,712元，停业损失2,665,563元）。事实和理由：2007年12月3日，方存平、八五医院签订租赁合同，约定方存平承租八五医院坐落于原上海市南汇区（现浦东新区）XX镇XX路XX号房屋（含场地）（以下简称系争房屋），租赁期限8年，自2008年5月20日起至2016年9月19日止（其中装修期4个月，原合同租赁期间5年，延续租赁期间3年），租金每年18万元。双方于2007年12月3日签订的《军队房地产租赁合同》到期后，八五医院出具了《证明》一份，同意租赁合同延期三年，加上4个月的免租期，故2013年5月19日至2016年9月19日，方存平与八五医院成立固定期限的租赁合同关系，而非一审法院认定的不定期租赁合同关系。在上述合同履行期间，八五医院采取强行断水断电的方式致使方存平无法使用系争房屋，八五医院应承担租赁合同不能履行的违约责任，赔偿方存平的相应损失。八五医院针对方存平的上诉请求辩称，不同意方存平的上诉请求，并向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第二、第三项，撤销一审判决第一项，改判驳回方存平要求八五医院赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：双方间的租赁合同至2013年5月19日已到期，此后未续签合同，属于无固定期限的租赁关系，八五医院可随时要求方存平搬离和解除合同。根据租赁合同的约定，八五医院因军事原因可以解除合同，方存平应在一个月内无条件搬离。八五医院若提前解除合同，只须提前三个月通知方存平。另方存平拖欠租金和其他相关费用超过30天以上，违反了合同的约定，八五医院具有合同解除权。八五医院根据上级部门的要求，对于房地产项目进行清理，自2015年3月起多次以口头方式通知方存平合同终止、腾退房屋，方存平未予理睬。因此导致合同解除的责任在于方存平，八五医院并无过错，无需赔偿方存平的损失。至于方存平二审中提交的《证明》，方存平原审中从未提及该份证据，也未向一审法院申请延期举证，也不属于一审后形成的证据，按照相应的法律规定，该份证据不属于新证据，相应的不利后果应由方存平自行承担。且按照八五医院的规定，用章必须进行登记，但经查阅2013年的用章记录，八五医院对此并无记录，故对该份证据的真实性不予认可，也不能证明2013年5月19日后，方存平与八五医院成立固定期限的租赁合同关系，一审法院认定双方成立不定期租赁合同关系，并无不当。方存平针对八五医院的上诉请求辩称，不同意八五医院的上诉请求，坚持己方的上诉请求。方存平向一审法院提出诉讼，请求判令：1、方存平、八五医院继续履行房屋租赁合同；2、八五医院立即恢复租赁房屋的供水供电，停止侵权行为；3、八五医院偿付方存平自2015年7月16日停水停电致使方存平停止营业造成的经营性损失23.4万元（按每日9,000元，暂计至起诉日，计26天）。一审审理中方存平变更诉讼请求：1、同意解除方存平、八五医院间的房屋租赁合同；2、八五医院赔偿方存平装修及建筑物损失400万元，赔偿设备损失200万元，赔偿经营损失378万元。八五医院向一审法院提出反诉，请求判令：1、解除方存平、八五医院双方签订的房屋租赁合同；2、方存平立即腾退出系争房屋。一审审理中因方存平同意解除合同，八五医院撤回了第1项诉请。一审法院认定事实：2007年12月3日，八五医院（出租方、甲方）与方存平（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落在原南汇区XX镇XX路XX号房屋建筑面积1,100平方米、场地面积846平方米出租给乙方使用。租赁用途为酒店。租赁期限自2008年5月20日起至2013年5月19日止。年租金18万元。租金按半年结算，乙方于每半年结束的前十日内交付甲方。租赁期内的水、电、暖、煤气等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，费用按月结算，乙方于每月的前五日内向甲方或者甲方财务部门交纳。合同第九条，合同的解除与终止，（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。第十一条，乙方违约责任，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走。……第十七条，双方承认的附加条款如下：1、除第九条第一款以外的合同解除与终止，3年以内甲方需赔偿乙方总投资的70%（以投资发票为凭），3-5年内甲方需赔偿乙方总投资的50%（以投资发票为凭），如因此产生异议，可采纳双方均认可的评估机构进行投资评估后，按照评估后的价格进行赔偿。2、除第九条第一款以外的原因，乙方合同须延续三年，合同另行签订。3、在乙方经营不善的情况下，如需改变经营项目，其经营项目需符合军队空余房地产的相关规定，并与甲方协商处理。4、甲方提供乙方免费装修期4个月。5、乙方在遵守合同中的各项权利义务的前提下，因甲方故意停电停水造成的损失，应给予赔偿（附加条款系黏贴纸，盖有八五医院院务处印章）。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，方存平对系争房屋进行了装修，用于经营酒店、餐饮、棋牌室、文具店等，租金每半年支付一次。五年租赁期限届满后，双方未订立续租合同，方存平继续使用系争房屋。2014年6月6日，八五医院向方存平出具租金收据，确认收取2014年1-6月房租9万元。2014年12月19日，八五医院向方存平出具租金收据，确认收取2014年7-12月租金9万元。2015年7月3日，八五医院及该院纪律检查委员会联合向方存平发送告知书，称经中央军委批准，从2015年6月至2016年1月在全军开展对外有偿服务清理整治，并把空余房地产租赁作为纠治重点，XX公路XX号房屋在2013年5月份合同到期后，未签订制式合同、未领取租赁许可证，属于违法违规租赁项目，医院已于2015年4月、5月分别对方存平进行了电话通知，于2015年6月23日、6月30日两次与方存平进行了商谈，要求限期搬离，限期于7月10日前将房屋腾退、交还。2015年7月13日，八五医院及该院纪律检查委员会向方存平发送告知书，称承租人至今未采取腾退，通知三天后将对房屋占用商进行清理，并断水断电，由此产生的后果由承租人负责。2015年7月16日，八五医院对系争房屋采取了断水断电。2015年8月3日、8月12日，八五医院再次向方存平发送告知书，称已于2015年7月16日实行了断水断电的强制措施，承租人仍不腾退房屋，侵害了医院的利益，通知将对占用房屋的商户进行清理，后果由承租人负责。一审法院另查明，五年租赁期限届满后，方存平欲对系争房屋再次进行装修，向八五医院提交装修申请。2013年9月9日，八五医院院务处向浦东新区工商局、文广局、消防局等出具证明，称方存平租赁XX路XX号房屋，经南京军区房地产管理局审核，该房产符合商业用房及国家、军队有关房地产租赁规定，因新的租赁许可证尚在更换办理中，请准予先行办理工商登记注册与相关许可证年审。2013年11月4日，八五医院院务处再次出具证明，内容同前。期间方存平对系争房屋进行了装修后，继续用于经营。本案一审审理中，八五医院向法院提交了中国人民解放军联勤第十三分部于2015年5月25日发送的关于填报军区空余房地产租赁违规项目整改纠治方案的通知，要求对空余房地产租赁违规项目进行整治、纠正。本案一审审理中，方存平向法院提出申请，要求对系争房屋内的装修、固定资产以及经营性损失等进行鉴定。经一审法院委托，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具了“XX路XX、XX号房屋（系争房屋）装修现值工程造价鉴定意见书”，鉴定结论：一、XX路XX、XX号房屋-自建用房建造及装饰装修原值共计600,273元，房屋装修时间从2013年9月18日开始，自建房为简易用房，现场成新率为6.5成新，即现值按6.5成新计算600,273元×65%=390,177元。二、XX路XX、XX号房屋-主楼改造及装饰装修原值共计3,760,608元，房屋装修时间从2013年9月18日开始，主楼整体外观较好，一层为KTV装修，二层为客房和棋牌室，整体成新率在8.5成新，即房屋现值为3,760,608元×85%=3,196,517元。经庭审质证，方存平认为鉴定报告中遗漏了北侧地坪、建筑垃圾运输费等九个项目，认为消防设施鉴定价值过低。八五医院对鉴定报告的真实性没有异议，鉴定是应方存平的要求，八五医院认为无需对方存平进行赔偿。鉴定单位向法院陈述，方存平提出的遗漏项目在报告中已经计取及作出说明，消防设施是根据现场测量，按照2000定额计价。结论第一项是针对方存平自行在租赁地搭建的房屋以及装修进行鉴定，第二项是对租赁房屋进行加固和装修的鉴定，成新率按照2016年4月22日勘查当天计取。上海B有限公司出具了信资评司字【2016】第4002号鉴定报告书，报告鉴定基准日：2015年7月16日（停止营业时间，仅适用设备），2016年9月19日（经营场所租赁合同到期日，仅适用营业损失）。鉴定结果：经鉴定委托鉴定标的物，坐落于上海市浦东新区XX路XX、XX号房屋的固定资产损失的评估价值为1,200,712元，停止营业期间的损失的评估价值为2,665,563.27元（14个月，已扣除期间所得税、应交营业税及附加共计1,311,936.23元），鉴定报告另附说明，对于营业利润的评估，主要依据当事人提供的相关财务资料，对于资料的真实性不负任何责任，本次评估未考虑在停业期间可能进行的部分营业活动，仅假设在停业期间所有店面均彻底停止营业。经庭审质证，方存平认为：1、评估利润过低，报告选取了利润较低的一个月作为参考，方存平的实际利润在每月30万元左右。2、利润中不应当扣除所得税，即使扣除，该税费应由八五医院缴纳。3、评估存在漏项，库存食材水果饮料等存在变质过期，报告未进行评估，设备现值估价过低，遗漏交通工具。八五医院认为：1、鉴定基准日2015年7月16日是八五医院采取断水断电的日期，此后方存平仍在系争房屋内经营，其用发电机自行发电经营，基准日计算至2016年9月19日没有依据，方存平在2016年3月17日的庭审中已确认租赁合同解除，经营损失应当按照净利润计算。2、评估报告基于方存平自行提供的财务资料作为计算基础，对该些经营材料的真实性不予确认，且方存平曾自认在此期间有过经营。评估单位向一审法院陈述，利润的计算依据申请方提供的2015年5、6月财务资料，由于样本不足，根据利润较低的月份计算。申请方没有提供税收优惠文件，税收按照企业正常经营缴纳税款扣除。现场清点依据申请方提供的物品清单，清单中未涉及所谓的漏项内容，申请方没有提供运输车辆的权证，不予采纳。鉴定期间截止2016年9月19日，是根据申请方提出的申请鉴定内容做出。另鉴定结果中固定资产的现值是针对租赁场所除装修以外的可移动设施（已扣除折旧），现值取定日期为2015年7月16日，经营性损失自2015年7月16日至2016年9月19日、按月利润计算。本案一审审理中，方存平称系争房屋自2015年7月16日断水断电后，大部分区域已停止营业，文具店、水果店等无需用电，为处理库存继续经营，启用发电机，主要用于部分员工的生活用电。双方另在审理中确认涉案租赁合同已解除。一审法院认为，方存平与八五医院就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方所持有的租赁合同均附有附加条款，该条款系租赁合同的组成部分，双方亦应遵守。租赁合同约定的租赁期限自2008年5月20日起至2013年5月19日止，另附加条款约定“除第九条第一款以外的原因，乙方合同须延续三年，合同另行签订。”双方在五年的租赁期限届满后，未就续租事项签订租赁合同。根据相关法律的规定，双方间的租赁关系自2013年5月19日后即应视为不定期租赁，八五医院可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知方存平。故八五医院反诉请求方存平腾退出系争房屋，予以支持。但双方在五年租赁期限届满后，方存平向八五医院申请对租赁物再次进行装修及投入相关经营设施，八五医院对方存平的装修申请事实上予以认同并配合向相关行政单位出具证明，确认双方间新的租赁许可证尚在更换办理中。八五医院在出具证明前后并未协助方存平办理新的租赁许可证或双方协商订立续租合同，本案中也没有其他证据反映双方在方存平的二次装修前后就续租合同进行过磋商或者是由于承租人的原因而未能订立续租合同，八五医院解除合同势必造成方存平的装修损失。当然，方存平在双方尚未签订续租合同的情况下，擅自进行装修及投入经营设施，其对装修损失亦应当自行承担相应责任。而八五医院对造成方存平的装修损失具有过错，亦应当承担相对应的过错责任。另固定装修以及方存平在租赁场所的搭建物已附合于系争房屋，八五医院对该部分设施具有一定的再利用价值。依据鉴定结论，房屋及装修的现值损失合计3,586,694元，由方存平、八五医院各半承担，即八五医院赔偿方存平房屋及装修损失1,793,347元，八五医院作出赔偿以后，系争房屋处方存平自建简易用房以及装修设施归八五医院所有。方存平在系争房屋处的固定资产，属于可移动设施，方存平可以搬离系争房屋，其要求八五医院进行赔偿，不予支持。八五医院在2015年4、5月间已经通知方存平解除合同，在双方协商未成的情况下才于2015年7月16日对系争房屋进行断水断电，其采取断水断电的行为意在要求解除合同、收回房屋，其已经给予方存平合理的通知时间和搬迁时间，因此，方存平要求八五医院赔偿经营损失的请求，不予支持。一审法院审理后于2016年9月27日作出判决：一、中国人民解放军第八五医院于判决生效之日起十日内赔偿方存平（损失1,793,347元；二、方存平于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋及场地，并将房屋及场地返还中国人民解放军第八五医院；三、驳回方存平的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80,260元，鉴定费105,000元，合计185,260元，由方存平、中国人民解放军第八五医院各半负担92,630元。反诉案件受理费减半收取计40元，由方存平负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，方存平提交署期为2013年7月18日并盖有八五医院公章的《证明》一份，其上载明，由于方存平投资过大，同意合同（需延续叁年）的申请报告，合同无需另行签订。特此证明。八五医院对此质证称，对该份证据的真实性不予认可，且该份证据不属于二审中的新证据，不应得到采纳，也无法证明《军队房地产租赁合同》到期后，方存平与八五医院成立固定期限的租赁合同关系。同时，八五医院表述，对该份证明上所盖八五医院公章的真实性不申请司法鉴定。本院认为，方存平提供了该份证据的原件，上有八五医院的盖章，八五医院虽予以否认，但并未提供证据予以反驳，也表示不就此申请司法鉴定，故本院对该份《证明》的真实性予以认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，方存平与八五医院就租赁系争房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定租期至2013年5月19日止，合同到期后，双方未续签书面的租赁协议。二审中，方存平虽然提供了有八五医院盖章的《证明》一份，但该份证据仅能证明八五医院书面同意租期延长三年，对租赁合同成立的其他主要条款，双方并未以书面形式进行约定，故一审认定2013年5月19日后，方存平与八五医院间成立的租赁合同关系应视为不定期租赁合同关系，当属正确。对于不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。八五医院陈述2015年年初已口头通知方存平解除合同，方存平则陈述2015年4、5月份开始八五医院与方存平协商解除合同，但双方未协商一致八五医院即对系争房屋断水断电。本院认为，从当事人的陈述看，2015年7月3日八五医院正式发函解除合同前，双方当事人已就合同解除问题进行了磋商，协商不成的，八五医院有权于2015年7月3日发函解除合同，但其于2015年7月16日即对系争房屋进行断水断电，给予方存平处理合同解除后果的期限尚不充分。同时，八五医院出具《证明》同意租赁延期三年，八五医院的上述行为给予方存平一定的预期，方存平也是基于该预期而对系争房屋进行了重新装修，且八五医院也同意方存平重新装修系争房屋，故本院认为，对于方存平因合同解除导致的房屋装饰装修损失，八五医院存在一定的过错，应承担与其过错相当的赔偿责任。至于具体的赔偿数额，考虑到八五医院的过错程度及八五医院未给予方存平充足准备期限的因素，一审法院判定八五医院与方存平就方存平因合同解除所致装饰装修损失责任各半，尚属合理，本院予以维持，方存平要求八五医院赔偿装饰装修之全部现值损失及八五医院要求驳回方存平赔偿装饰装修损失的上诉请求，本院均予以驳回。对于系争房屋内可移动的固定资产，因并未与系争房屋附合，属可移动及可重复利用的物品，方存平要求八五医院予以赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。因方存平与八五医院就系争房屋成立不定期租赁合同关系，方存平要求八五医院赔偿经营损失的上诉请求，缺乏法律依据，本院同样予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人方存平的上诉请求及上诉人中国人民解放军第八五医院的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80,260元,由上诉人方存平负担59,320元，由上诉人中国人民解放军第八五医院负担20,940元。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年四月二十五日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”