（2016）沪0112民初16095号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
占秀竹与田洪秋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
占秀竹,田洪秋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初16095号原告：占秀竹。委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，上海星瀚律师事务所律师。被告：田洪秋。委托诉讼代理人：王冰，安徽承义律师事务所上海分所律师。原告占秀竹与被告田洪秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2017年4月13日进行公开开庭审理。原告占秀竹的委托诉讼代理人吴华彦、吴瑶，被告田洪秋的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占秀竹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方就上海市闵行区名都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》于2016年4月23日解除；2、被告向原告双倍返还定金人民币(币种下同)200,000元；3、因定金罚则不足以弥补原告损失，要求被告向原告赔偿房屋差价损失500,000元。事实与理由：经上海YY房地产经纪事务所居间介绍，原、被告于2015年10月30日就原告购买被告所有的涉案房屋达成合意并签订《房地产买卖协议》。双方约定涉案房屋的转让总价款为6,350,000元，买卖协议签订当日支付定金100,000元，双方应于2016年3月31日前至指定签约场所签署《上海市房地产买卖合同》。签约当日，原告即向被告支付定金100,000元。然签约不久，被告要求解除合同。2015年11月8日，被告的丈夫又发短信表示不愿意继续履行合同并赔付原告1%的违约金。但原告不同意解除合同、也不同意被告提出的赔付方案，原告当时认为即使解除，被告也应当双倍返还定金。之后因被告未明确是否拒绝履约，且当时上海房价上涨猛烈，原告咨询中介另行购房是否会影响本次交易买卖，中介表示可以在另行购房后以赠与的方式更名，再办理涉案房屋过户手续。故原告在2015年12月开始看房，并于2015年12月27号就上海市闵行区普洱路XXX弄XXX号XXX室房屋与上家签订了《上海市房地产买卖合同》，如果被告愿意继续履行合同，普洱路房屋买卖会变更买受人。2015年12月中旬，原告曾通过中介联系被告，希望被告能书面明确是否不卖，但中介回复说被告含糊其辞没有明确。故原告当时也不清楚被告的想法。临近2016年3月31日，中介要求原告至现场签约。3月31日当天下午，原告到签约场所，但被告一直未出现，故当天没有签约成功。2016年4月22日，就被告的违约行为，原告委托律师制发律师函给被告要求解除与被告签署的买卖协议，并要求被告按定金罚则双倍返还定金200,000元，同时原告保留逾期可得利益损失赔偿的权利。但被告收函后并未做任何答复。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告田洪秋辩称，同意解除合同及退还定金100,000元。不同意原告提出的其他诉讼请求。理由：首先，双方签约后不久，被告就向原告提出协商解除双方的买卖合同，当时双方对于解除合同后的赔偿有异议，故未协商成功。因协商不成，而导致双方签署的合同未解除，但协商本身并不是违约行为。原告曾向被告多次承诺，当原告的贷款审核通过后会联系被告办理具体过户事宜。然在2015年12月至2016年4月期间，被告始终未接到原告或中介的电话，被告一直在等原告联系被告。此期间被告对涉案房屋未作任何处分，而原告却在2015年12月27日另行购房、办理贷款等手续。据上海市房地产政策，原告系外地户籍，在上海只能购买一套房屋，因此原告无法再继续履行涉案房屋的买卖手续，故系原告违约。其次，原、被告之间的合同是预约合同，目的是签订正式的《上海市房地产买卖合同》，产生不了买卖合同的效果，原告要求赔偿上涨损失无任何合同依据。且根据合同违约责任的约定，如双方没有签约，那么双方仅仅以定金罚则为代价而赔偿损失。经审理查明，2015年10月30日，原告占秀竹(买受方，签约乙方)、被告田洪秋(出售方，签约甲方)、案外人上海YY房地产经纪事务所(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积186.24平方米，转让总价款6,350,000元。本协议签订当日乙方直接向甲方支付定金100,000元。签署《上海市房地产买卖合同》示范文本当日，乙方向甲方支付1,900,000元首付款(含定金)；乙方通过银行按揭贷款的方式向甲方支付笔房款4,450,000元。双方最晚不迟于2016年4月30日共同至涉案房屋所在区交易中心办理房地产过户手续。甲乙双方办理过户手续当日将涉案房屋交付乙方。对于居间方提供居间服务所产生的居间报酬事宜，详见附件“居间服务确认书”。甲乙双方确认签署本协议已确立买卖法律关系，为办理涉案房屋过户之需，双方约定于2016年3月31日前按协议约定的买卖交易细则至上海市闵行区莘朱路XXX号签署《上海市房地产买卖合同》的示范合同，该示范合同的订立只是以格式合同的形式对甲乙双方买卖关系的进一步的确认。本协议项下定金作为甲乙双方履行本协议的担保，若甲乙双方中若有任何一方未按照本协议中的约定及时全面履行自己的义务，守约方有权根据定金罚则要求违约方承担违约责任。同时，乙方可以丧失定金为代价而解除本协议，甲方可以以双倍返还定金为代价而解除本协议。双方约定违约金为总房价的1%。甲乙双方均保证有签署本协议及履行本协议的权利，若因任何一方原因导致本协议效力瑕疵或无法履行，该方签署人承诺自愿承担定金项下所导致的法律责任。该协议附件“居间服务确认书”约定甲乙双方应向丙方支付居间报酬，详见佣金确认书；甲乙双方在签订确立买卖关系的本协议后，若不能履行协议或协商解除本协议，导致无法过户，致使丙方无法继续履行居间合同的，违约方或合意解除协议方应向丙方支付违约金，数额为本次交易中居间方应收甲乙双方总佣金之和。该协议还对其他内容作了约定。该协议签订当日，原告通过案外人白某某(即原告的丈夫)的账户向被告转账支付定金100,000元。前述协议签订后不久，被告一方向原告表示要求解除合同。2015年11月8日，被告一方又通过短信形式向原告一方表示“在三方完成取消协议的前提下，退回原告的定金及支付违约金63,500元。原告提到的中介佣金应是按原告与中介方佣金确认书执行，与被告无关。希望三方在11月11日前解决此事，12日被告将离开上海，无法退还原告的定金及支付违约金，也无法按原告要求回沪处理。买卖协议被告不会继续执行。考虑原告需要继续选购房产，已经是尽快告知，也忍痛承担了违约损失。”对此，原告不予同意并回复“买卖协议涉及三方，被告的违约给三方均带来损失，中介佣金怎么可能与被告无关，不应由原告承担。既然事情解决不了，就只能按照三方协议履行各自的责任和义务”。2016年3月31日，原、被告未签订有关涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》示范文本。2016年4月22日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，表示因被告多次表示无意继续履约，且经与原告多次交涉，被告仍不愿继续履约。2016年3月31日，被告亦未前往现场签约，并至今仍无意履约，故通过该《律师函》告知被告在被告收到该函即日起解除与被告的《房地产买卖协议》；要求被告在收到该函后三日内双倍返还定金200,000元；原告同时保留追究因被告违约所可能产生的预期可得利益损失赔偿责任及其他违约责任，以及通过法律途径追究被告责任之权利。该函被寄送至涉案房屋并于2016年4月23日被签收。但被告未作答复，遂成讼。另查明，2015年12月27日，原告占秀竹、案外人白某某(买受人，签约乙方)与案外人李某某(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司民生路店居间介绍由乙方受让甲方所有的上海市闵行区普洱路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积145.58平方米，房地产转让价款5,450,000元，双方确认在2016年4月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2016年6月14日，上述普洱路房屋过户登记至原告及白某某名下。以上事实，由原告提供的《房地产买卖协议》、涉案房屋的上海市房地产登记簿、网上银行电子回单、原告与白某某的结婚证件、《律师函》及寄送凭证、走件流程、短信、普洱路房屋的《上海市房地产买卖合同》及上海市房地产权证等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。本案审理中，应原告申请，本院传唤证人樊某到庭作证。证人樊某陈述，其原系上海YY房地产经纪事务所的工作人员，现在房天下莘朱店工作。其公司业务员吴xx通过王姓小区保安介绍认识了原、被告，并组织原、被告至其公司就买卖涉案房屋进行协商，买卖双方于2015年10月30日签了协议。当年11月初，原告把被告一方发的短信给其看，被告一方有单方面解除合同的想法，但被告未告知其公司。其公司业务员通过短信、电话的形式与被告沟通，但被告不回、也不接。当年12月7日，其让吴xx电联被告希望被告将解除的意思落实到书面。当时电联时，其在旁边，吴xx表示被告的意思是“既然已经短信告诉原告，按照短信内容来。”2016年3月初，其公司短信、电话通知被告，要求来其公司协助签约，但被告不回短信、也不接电话。3月31日，原告至签约现场，但被告未来，原告待到很晚，最后只能不了了之。从2016年1月至3月期间，被告未主动与其公司联系、也未到其公司去过。2015年12月中旬，因被告拒绝书面确定出售房屋，原告有找过其询问另购房，其表示如另购房，可以将交易周期拉长点，若被告届时同意继续履约，另购的房屋可以转卖、赠与的方式给亲戚。对于该证人证言，原告表示认可。被告表示不认可，认为证人证言有较大出入，中介有为了获得中介费的利益而作伪证的动机。证人的陈述都是听其他业务员说的，是传来证据，而这些内容都无法核实。被告已经提供了这些通话记录，但记录内都没有这些通话联系。故证人陈述与事实相反。即便电话打通，被告并没有明确答复是否解约。因此被告并没有违约事实，只是为了解除合同进行协商，但协商一直没有达成一致意见。本案审理中，原告申请对2015年12月27日涉案房屋的市场价值进行评估。本院根据原告申请委托上海百盛房地产土地估价有限责任公司对2015年12月27日涉案房屋的市场价值进行评估。上海百盛房地产土地估价有限责任公司于2017年1月25日出具《居住房地产估价报告》，结论如下：涉案房屋房地产总价7,040,000元。为此次评估，原告预交了评估费18,090元。对此报告书，原告表示无异议；被告表示因涉案房屋于2015年10月30日确定的房价款系双方协商确定，而2015年12月27日确定的房价款是通过评估确定，两者无可比性。本院认为，上海百盛房地产土地估价有限责任公司出具的《居住房地产估价报告》，程序合法、内容真实且合理，本院予以采纳。本院认为，涉案的《房地产买卖协议》系原、被告及第三人三方签署的协议，其中约定的有关原、被告之间的房屋买卖关系的权利义务内容，系本案双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。根据协议内容，原、被告应于2016年3月31日前按协议约定的买卖交易细则至上海市闵行区莘朱路XXX号签署《上海市房地产买卖合同》的示范合同。然在涉案协议签订后不久，被告即要求解除合同，后又不按约至指定签约场所签署《上海市房地产买卖合同》，被告的行为显然不符合双方约定，构成违约，应当承担相应责任。至于被告所辩称的原告于2015年12月27日购房的行为构成违约的意见，本院认为，原告之所以另购房，系因被告要求解约在先，后又对是否解约的态度含糊其辞(被告的委托诉讼代理人在对证人证言质证时也表示，即便电话打通，被告并没有明确答复是否解约)，考虑到示范文本的签约时间截止日为2016年3月31日，而期间的市场房价波动幅度较大，故为了减少自己的损失，而提前在他处订购了房屋。之所以将其定义为“订购”，因为在2016年3月31日前，原告与普洱路房屋的出售方仅签订买卖合同，并未办理过户交易手续，原告能否取得普洱路房屋，在2016年3月31日前，甚至在办理普洱路过户交易手续前，均并不能确定。相反根据证人樊某的陈述，原告在约定的签约日至签约现场，足以可见原告履约之诚意。故被告的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于被告的违约行为，原告发函要求解除合同，于法有据。鉴于被告于2016年4月23日收到解除函，故本院确认，原、被告及第三人于2015年10月30日就上海市闵行区名都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》中有关原、被告之间的权利义务内容于2016年4月23日解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故原告要求被告按定金罚则双倍返还200,000元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿房屋差价损失500,000元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现鉴于房屋市场成交价格确实有所上涨，被告的违约行为确实给原告另行购买同地段同类型房屋造成一定困难，而定金罚则所赔付的100,000元在现今房地产大环境下确实无法弥补原告损失，但考虑到原告已及时购买了普洱路房屋，自行减少了部分损失，同时考虑到原告合同履行情况，并从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告向原告赔偿购房差价损失100,000元。至于评估费18,090元，因被告不予认可原告陈述的房屋上涨幅度，故本院根据原告申请启动了评估程序。根据评估报告内容，涉案房屋的市场价值相较于原、被告签署时的约定价格确实有所上涨，且差价690,000元。故该评估费应当由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、原告占秀竹、被告田洪秋与案外人上海YY房地产经纪事务所于2015年10月30日就上海市闵行区名都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》中有关原告占秀竹与被告田洪秋之间的权利义务内容于2016年4月23日解除；二、被告田洪秋于本判决生效之日起十日内向原告占秀竹双倍返还定金200,000元；三、被告田洪秋于本判决生效之日起十日内向原告占秀竹赔偿100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，由原告占秀竹负担6,171.43元，由被告田洪秋负担4,628.57元。评估费18,090元，由被告田洪秋负担。(被告负担的案件受理费、评估费合计22,718.57元，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告给付)。如不服本判决，占秀竹可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。田洪秋可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟代理审判员 张 莉人民陪审员 石定伟二〇一七年四月二十五日书 记 员 刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 来自