（2017）吉02民终791号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-02
案件名称
门景新与赵丹、丛丽娜租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
门景新,赵丹,丛丽娜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终791号上诉人（原审原告）：门景新，男，1966年10月12日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵丹，男，1982年6月29日出生，汉族，住吉林省安图县。被上诉人（原审被告）：丛丽娜，女，1983年12月28日出生，满族，住吉林省吉林市龙潭区。上诉人门景新因与被上诉人赵丹、丛丽娜租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人门景新的委托诉讼代理人杨娜，被上诉人赵丹、丛丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。门景新上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵丹、丛丽娜共同给付租金498,595.90元、供热费47,766.90元，以及逾期利息；2.诉讼费用由赵丹、丛丽娜负担。事实和理由：一审判决认定部分事实不清，证据不足。1.一审法院认定门景新收回房屋，没有事实及证据证明。门景新未收回该房屋，该房屋不经营是由于赵丹、丛丽娜的经营状况不好，关门是要转租或者出兑，与门景新无关。2.一审法院认定无证据证明赵丹自愿承担网吧装修期间60天的房租费用，系认定事实错误，赵丹已经书面表明差额部分及之前所欠租金继续由赵丹负全责。3.赵丹、丛丽娜拖欠的租金数额，一审法院认定错误。4.供热费用应当由赵丹、丛丽娜支付。5.一审判决自2015年9月30日起给付利息，没有事实和法律依据。赵丹、丛丽娜辩称，同一审答辩意见一致，应依法驳回门景新的诉讼请求，并解除双方的房屋租赁合同和所有补充协议。门景新向一审法院起诉请求：1.判令赵丹、丛丽娜支付欠缴房租498,595.90元（暂时计算至2015年9月30日）；2.判令赵丹、丛丽娜支付2013年、2014年的供热费47,766.90元；3.判令赵丹、丛丽娜支付逾期欠缴费用的利息7,515.22元；4.诉讼费用由赵丹、丛丽娜负担。一审法院认定事实：门景新受林任子、崔丽华委托，代理林任子所有的吉林市船营区解放大路×号1层至2层、崔丽华所有的吉林市船营区解放大路×号3至7层的房屋出租事宜。2013年5月，门景新与赵丹签订了房屋租赁合同，双方约定：赵丹租赁吉林市船营区解放大路×号一至三层用于经营，租赁面积约700平方米，租赁期限为2013年5月28日至2016年5月27日，租金为第一年60万元、第二年65万元、第三年70万元，牌匾等装修听从门景新安排，合同期满后装潢部分无条件归门景新所有，房屋不得转租，租赁期间发生的水费、电费、供热费和其他税、费与门景新无关。赵丹第一年欠租金35万元，故于2014年4月25日出具了欠据，并与门景新签订了补充协议，约定第一年欠租金还款日期为2014年7月11日，赵丹与妻子丛丽娜以私有房屋作抵押保证偿还欠款。2014年10月3日，赵丹因无力交付房租，与门景新协商后，决定将租赁房屋的二层、三层出租他人经营网吧，由门景新和网吧业主直接签订租赁合同，网吧业主将租金直接交付门景新，赵丹应交房屋租金与网吧房屋租金的差额由赵丹承担，与之前所欠租金共同由赵丹继续偿还。截止到2015年9月30日，赵丹已支付房租672,500元。另查明：网吧业主与门景新签订承租二楼、三楼的租赁合同，房租为每年30万元。2015年3月16日，因赵丹未交纳房屋租金，门景新要回赵丹承租房屋的钥匙，赵丹此后未再经营。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，门景新受委托出租房屋，与赵丹签订了房屋租赁合同，符合房屋出租的要件，是双方真实意思表示，且赵丹无证据证明门景新妨害了生产经营，故双方应当按照合同全面履行自己的义务。赵丹与丛丽娜系夫妻关系，赵丹欠缴租金是夫妻关系存续期间正常经营活动的欠款，属于夫妻共同债务，门景新以赵丹、丛丽娜为共同被告符合法律规定。门景新与赵丹签订的合同中，第一年房租为60万元，房租应为每天1,643.84元，门景新、赵丹约定45天的装修期不在计算房租的时间之内，故第一年赵丹使用房屋时间为320天、租金应为526,027.40元；第二年房租为65万元，由于赵丹出具的同意将承租房屋二楼、三楼出租他人经营网吧的情况说明日期为2014年10月3日，因门景新未提供与网吧业主的租赁合同，无法证明网吧承租起始日期，且无证据证明赵丹自愿承担网吧装修期间60日的房租费用，应认定网吧承租期自2014年10月4日起，且门景新于2015年3月16日要回了赵丹持有的承租房屋钥匙，致使赵丹此后未再进行经营，应认定门景新未继续履行由赵丹使用租赁房屋的义务，赵丹亦不应交纳2015年3月16日之后的房租，故2014年5月28日至2014年10月3日，赵丹应按照每年房租65万元、使用房屋时间128天，每天房租1,780.82元交纳租金，租金为229,725.78元，2014年10月4日至2015年3月15日，赵丹应按照每年房租35万元、使用房屋时间163天、每天房租958.90元交纳租金，租金为156,300.70元，共386,026.48元；第三年租金为75万元，由于门景新一直未履行由赵丹使用租赁房屋的义务，故赵丹亦不应承担第三年的租金。赵丹应承担的租金共912,053.88元。门景新在起诉状中写明：截止到2015年9月30日，赵丹已支付672,500元。虽然门景新提举的证据未能证明赵丹已经支付672,500元的租金，但此项证据系门景新自认，予以确认，故赵丹、丛丽娜欠门景新租金为239,553.88元。门景新负责向承租房屋供热，因门景新未能提举证据证明承租房屋的准确使用面积及供热成本，供热费用数额亦未约定，故无法认定供热费用的具体数额，对于门景新要求赵丹承担供热费用的诉请，不予支持。门景新未向一审法院提举证据证明赵丹拖欠房屋租金的具体日期和约定偿还日期，亦未对违约金进行约定，故赵丹应按照银行同期贷款利率，自2015年9月31日起承担逾期利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、赵丹、丛丽娜于判决生效之日起十日内给付门景新2**,553.88元，自2015年9月31日起至给付之日止按照银行同期贷款利率承担逾期利息。二、驳回门景新的其他诉讼请求。案件受理费9339元（门景新已垫付），由门景新负担4339元，由赵丹、丛丽娜负担5000元，赵丹、丛丽娜负担部分于判决生效之日起十日内直接给付门景新。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：门景新提交了4份证据。证据1.2015年8月13日赵丹出具的情况说明一份，证明一审法院认定门景新收回房屋的事实错误。证据2.房屋租赁合同一份及收款收据两张，证明王德荣租赁的二、三楼的租赁时间及租赁费用，同时证明没有预留装修期一审法院认定错误。证据3.收据六份，证明门景新已交纳供热费产生的实际费用。证据4.吉林市物价局文件两份，证明赵丹租赁期间的供热费价格。赵丹、丛丽娜质证认为，对证据1的真实性没有异议，手写部分及签字是赵丹自己填上去的，该份证据能够证明赵丹于2015年3月15日就已经停业了，门景新可以转租。证据2的真实性无法确认。证据3的真实性无法确认，与本案不具有关联性。证据4的真实性无法确认。本院经审查认为，因赵丹、丛丽娜对证据1的真实性没有异议，本院对证据1予以采信。对证据2，因赵丹在2014年10月3日向门景新出具了情况说明，同意将二楼、三楼出租他人经营网吧，出租所得直接交付给门景新，由门景新直接与网吧签订租赁合同，故门景新提交的与网吧业主王德荣签订的房屋租赁合同及王德荣的交款收据符合赵丹的意愿，本院予以采信。对证据3、证据4，结合庭审调查情况，赵丹仅对供热面积产生异议，对供热费收费标准没有异议，故对证据3本院将结合庭审调查情况予以综合评述，对证据4予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2015年8月13日，赵丹再次向门景新出具了情况说明：“因本人赵丹经营不善，拖欠、无力支付房屋租金，现决定将一楼转租他人经营，并同意由甲方与第三方租赁人直接签订租赁合同，甲方与第三方签订的正式、起止有效的租赁合同的同时，赵丹与甲方所签订的原租赁合同解除终止。（现初步洽谈的情况是：与第三方租赁合同的约定日期为2015年9月30日，准许第三方提前进入装修改造。）本人赵丹2015年3月15日停业出兑，至2015年5月1日没有出兑成功，且店里物品原封未动连同钥匙交由房主保管并出租。本人同意出租一楼，其余事宜再议。”2014年10月1日，门景新与王德荣签订了二楼、三楼的租赁合同，约定租赁面积大约500多平米，租赁期限自2014年11月15日至2017年11月14日止，租金为每年30万元。本院认为，门景新与赵丹签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。一、关于赵丹交纳租金的终止日期，门景新在一审庭审中陈述：“2015年3月16日，我们把钥匙要回来了，他说要出去学习，扩大经营，但回来没有那么做，被告不交房屋，我们协商把欠的房租交一部分我们就给他钥匙。”故一审法院依据该陈述，认定门景新未继续履行由赵丹使用租赁房屋的义务，故赵丹不应交纳2015年3月16日之后的房租。但是，二审中，门景新提交了赵丹于2015年8月13日出具的情况说明，“本人赵丹2015年3月15日停业出兑，至2015年5月1日没有出兑成功，且店里物品原封未动连同钥匙交由房主保管并出租。本人同意出租一楼，其余事宜再议。”结合门景新的陈述与赵丹出具的情况说明，本院认为，门景新于2015年3月16日将涉案房屋钥匙要回属实，但经过双方当事人协商，赵丹认可的将涉案房屋交还门景新的时间为2015年5月1日，故本院将赵丹交纳房屋租金的终止时间确定为2015年5月1日。二、关于赵丹是否自愿承担网吧装修期间60天房租费用的问题，从一审庭审中门景新提交的赵丹于2014年10月3日出具的情况说明可以看出，赵丹同意在2014年10月3日将二楼、三楼出租他人经营网吧，且门景新与网吧业主王德荣签订的房屋租赁合同也约定了2014年10月3日房屋交付王德荣，尽管网吧租赁合同中约定的租赁期限是从2014年11月15日开始计算，但是因赵丹没有明确表示自愿承担网吧装修期间60天的房租费用，故本院对门景新的该项主张不予支持。综上，关于赵丹欠付的租金数额，第一年的应交租金为526,027.40元，赵丹、丛丽娜与门景新没有争议。第二年约定的租金为65万元，约定的承租期为2014年5月28日至2015年5月27日，因2014年10月3日赵丹将二楼、三楼交付网吧使用，同时因门景新于2015年3月16日先行收回房屋，但赵丹同意将房屋交回时间确定为2015年5月1日，故第二年的房屋租金应当分段计算，即2014年5月28日至2014年10月2日（包括起止日期），赵丹应按照年租金65万元，使用房屋时间128天，每天房租1,780.82元交纳租金，应交租金为227,944.96元；2014年10月3日至2015年5月1日（包括起止日期），赵丹应按照年租金35万元，使用房屋时间211天，每天房租958.90元交纳租金，应交租金为202,327.90元。经计算，赵丹共计应交租金为956,300.26元，扣除其已交纳的租金672,500元，尚欠租金283,800.26元。三、关于租赁房屋供热费的数额，赵丹对供热费每平方米30元及供热期和起止时间均无异议，仅对供热面积有异议。赵丹在二审庭审中自认，第一年（2013年）的供热期，尽管合同约定租赁房屋面积约为700多平米，但是赵丹实际使用了不在租赁合同内的三楼后半部分和四楼，故其应当承担一楼到四楼的供热费。根据门景新在一审时提交的房屋所有权证，可以确认赵丹在第一个供热期内使用的房屋总面积为1,019.45平方米[一至二层550平方米＋三层前半部分181.45平方米＋三层后半部分、四楼288平方米（三至七层720平方米÷5）]，共计应交纳供热费30,583.50元。第二年（2014年）的供热期，因赵丹将二楼、三楼交付网吧使用的时间在供热期之前，第二个供热期赵丹仅实际使用了一楼，赵丹与门景新对一楼的建筑面积约为275平方米均没有异议，故赵丹应交纳供热费8250元。经计算，赵丹共应交纳供热费38,833.50元，因赵丹没有证据证明其已交纳了部分供热费，应由其承担举证不能的法律责任。四、关于赵丹拖欠租金及供热费所产生的逾期利息的起算时间，门景新主张的2015年6月28日其与赵丹最后一次对账，故应从该日起计算逾期利息，由于该对账单上没有赵丹的签字确认，故一审法院根据门景新的举证情况以及门景新与赵丹的合同条款，将逾期利息的起算时间确定为2015年9月31日并无不当，应予维持。综上所述，门景新上诉请求中的合理部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1368号民事判决第二项；二、撤销吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1368号民事判决第一项；三、赵丹、丛丽娜于本判决生效之日起十日内给付门景新租金283,800.26元、供热费38,833.50元，自2015年9月31日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率承担逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9339元，二审案件受理费5902元，合计15,241元，由门景新负担6764元，由赵丹、丛丽娜负担8477元。本判决为终审判决。审 判 长 高忠华代理审判员 王 东代理审判员 佟 宁二〇一七年四月二十五日书 记 员 刘一岐 来源：百度搜索“”