（2017）内04民终581号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-25
案件名称
赤峰金福地物业管理有限公司与赤峰金田房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赤峰金福地物业管理有限公司,赤峰金田房地产开发有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内04民终581号上诉人(原审原告)：赤峰金福地物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区巴林右旗大板镇三区阿尔山东路。法定代表人：沐某，总经理。委托诉讼代理人：金某，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赤峰金田房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街路南文化大厦1101号。法定代表人：周某，董事长。委托诉讼代理人：尹某，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人赤峰金福地物业管理有限公司（以下简称金福地物业公司）因与被上诉人赤峰金田房地产开发有限责任公司（以下简称金田房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院作出的(2016)内0423民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人金福地物业公司的委托诉讼代理人金某、被上诉人金田房地产公司的委托诉讼代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金福地物业公司上诉请求：撤销巴林右旗人民法院作出的(2016)内0423民初1766号民事判决；依法判令被上诉人立即给付拖欠的物业费195874.03元或将本案发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审判决应依法予以撤销。双方存在物业服务合同关系，自2013年5月至2016年4月30日上诉人一直为巴林石产业园三期提供物业服务，被上诉人未售出空置的房屋共拖欠上诉人物业费195874.03元。退一步说，即使上述未售出空置房屋被上诉人已经对外出售，因被上诉人并没有告知上诉人，依据双方的约定应由被上诉人支付全部物业服务费用。二、一审证据采纳及运用有误，一审判决确应依法予以撤销。2012年10月10日双方确实签订了一份《补充协议》，但该《补充协议》双方已书面废止，因此上述《补充协议》的相关条款对双方已不具有约束力。《前期物业服务合同》的签订时间为2012年12月8日，一审法院的涂改之说不能成立，因该份合同在巴林右旗城管局有备案，备案的合同与上诉人向一审法院提交的合同完全一致，不存在涂改之说。被上诉人手中也持有《前期物业服务合同》，为什么一审时不敢向法院提交？原因是被上诉人持有的《前期物业服务合同》恰恰能证实双方签订该合同的时间是2012年12月8日，双方已在《前期物业服务合同》中明确约定废止了双方签订的《补充协议》（该约定均为手写）。一审法院明知被上诉人手中持有《前期物业服务合同》，其拒不向法院提交应承担举证不利的法律后果的情况下径行判决驳回上诉人的全部诉讼请求实属证据采纳有误、举证分配失衡。综合上述，一审法院认定事实不清，证据采纳及运用有误，请求二审法院依法撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判或将本案发回重审。被上诉人金田房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决依法应予维持，理由如下：一、根据双方签订的《补充协议》的约定，上诉人向被上诉人主张物业费没有依据。1、2012年10月10日，双方针对巴林石文化产业园区三期工程前期物业服务合同签订了《补充协议》，协议中明确约定，被上诉人尚未出售的商厅或住宅房屋，不向上诉人交纳物业管理费，故上诉人向被上诉人主张交纳空置房屋物业费没有依据。况且，涉案房屋均已出售，根据法律规定交纳物业费的主体应是购房人，被上诉人没有交纳物业费的义务。2、上诉人称标注时间为2012年12月8日的《前期物业服务合同》附后的条款已将补充协议予以废止，该上诉理由明显不能成立。首先，该合同的落款时间及第35条本合同的期限的时间明显都是经过涂改的，前期物业合同的签订时间根据常理，不可形成于《补充协议》之后，即使上诉人称备案的物业合同标注的时间与其提交的合同标准时间一致，但备案合同也是由上诉人涂改后进行的备案，上诉人一审中一直否认对落款时间进行过涂改，明确与事实不符。此外，上诉人诉称《补充协议》已经被《前期物业合同》后手写标注的”附后：废止2012年10月10日与被上诉人签订的补充协议”的条款书面废止的说法不能成立。因为该部分内容是上诉人单方面填写的，未经过被上诉人同意，且没有双方的盖章确认，如系双方合意后形成的修改意见，应向合同第8页第23条一样，进行修改后盖章予以确认。而且，作为如此重要的合同条款，应形成在合同正文部分，不可能填写在合同附件五”前期物业管理服务质量标准”后。故上诉人关于补充协议已经被废止的说法不能成立。二、上诉人称仅凭其自制的”统计表”向被上诉人主张空置房屋物业费与事实不符，没有证据予以支持，被上诉人不应向上诉人交纳任何物业费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回其上诉请求。金福地物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令被告给付拖欠原告物业费195874.03元；被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月8日，原告（乙方）与被告（甲方）针对巴林石文化产业园三期的物业服务签订了《前期物业服务合同》，约定被告开发建设的巴林石文化产业园三期的前期物业服务管理事宜由原告完成，第三章第七条约定业主应于交付房屋钥匙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。另查明，该《前期物业服务合同》的签订日期2012年12月8日是明显进行了涂改。原告称其于2012年12月份进入该小区进行物业服务。被告称原告于2012年10月份开始进行物业服务的。另查明，在上述《前期物业服务合同》后手写标注有如下内容”附后，补充协议：甲方开发建设的巴林石文化产业园三期建设工程全面验收前由甲方承担物业共用部分的维修、养护和管理、共用设施的运行、维修等服务产生的各种物业费用。甲方与物业公司（乙方）签订前期物业服务合同之后，应支付肆万元人民币作为乙方前期物业服务费用（物业合同签订之日起至三期物业交工期间的服务费用）这期间乙方派物业管理人员和技术人员参与甲方共用部位的设计建设和质量监督，以上费用该小区第一次验收之前甲方一次性交到乙方；同时废止2012年10月10日与赤峰金田房地产开发有限责任公司签订的补充协议。”再查明，2012年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《补充协议》，约定经甲、乙双方依据2012年10月10日所签订的巴林石文化产业园区三期工程《前期物业服务合同》订立本补充协议如下：由赤峰市金田房地产开发有限责任公司开发建设的巴林石文化产业园三期工程，经双方协商，甲方尚未出售的商厅或住宅房屋不向乙方交纳物业管理费，待商厅或住宅房屋出售后，甲方及时通知乙方，并由乙方同购商厅者签订物业管理合同。现原告主张被告给付其位于巴林石产业园三期空置房屋（位于1、3、4、5、6、9、10、13、14、15、16、17、24号楼）自2013年5月开始至2016年4月30日累计欠交原告物业费195874.03元。上述事实有原告向法院提供的《前期物业服务合同》及被告向法院提供的《补充协议》及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，虽然原、被告针对巴林石文化产业园三期的物业服务签订了《前期物业服务合同》，但该合同的签订时间2012年12月10日明显进行修改过。又因双方于2012年10月10日签订了《补充协议》，该《补充协议》上明确约定被告尚未出售的商厅或住宅房屋不向原告交纳物业管理费。另外，虽然在《前期物业服务合同》后手写标注的补充协议部分，表述有”同时废止2012年10月10日与赤峰金田房地产开发有限责任公司签订的补充协议。”的字样，但该部分内容未有双方当事人的签字或盖章确认，被告也不认可。综上，原告主张被告给付其物业费的诉讼请求因证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告赤峰金福地物业管理有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人为支持其上诉请求提交如下证据：证据一：招标申请书一份（系复印件）、中标通知书一份（系原件）、招标文件一份（系原件）。证明：是被上诉人向巴林右旗城建局申请招投标，被上诉人确定中标的物业公司。上诉人在整个招投标过程中处于被动的状态，因从另一个侧面证明前期物业合同的备案是由被上诉人完成的。其次，中标通知书落款日期是2012年12月12日，他要证明的问题是前期物业合同上”原来的日期是10月8日”与中标通知书上的日期不符，也证明一审查明的事实中被上诉人所说”上诉人2012年10月份开始进行物业服务”这一事实与中标通知书的落款日期是矛盾的，从而证明上诉人是2012年12月份才进入了前期物业服务。被上诉人金田房地产公司质证称，对上诉人提交的证据的真实性无异议，但是不应属于二审提交的新证据。无法证实金福地处于被动地位，前期物业合同的备案是由金田公司完成的。也不能证实前期物业合同的签订时间是在2012年12月份，根据正常的操作在中标前实际上物业公司已经进驻了，而本案中在2012年5月18日也是在招投标前，实际最早产业园选定的是丽佳物业并且也与此公司于2012年5月18日签订的物业服务合同，而在2012年10月份金福地又找到丽佳物业及金田公司协商承诺由其完成高质量的服务，并在收费上作出让步，所以我们在2012年10月又与金福地签订了物业服务合同，从2012年5月份招标前就与丽佳物业对于涉案项目签订物业合同说明并不是在实际操作中招投标后才签订的合同。证据二：证明一份及前期物业合同一份。证明：前期物业合同经巴林右旗物业管理办公室也是原来巴林右旗建设局进行过备案的，备案合同与上诉人提交的合同一致。这份备案合同具有公示其中后面的补充协议与上诉人提交的合同也是一致的。被上诉人金田房地产公司质证称，该份备案合同在一审中上诉人已经提交，一审法院已经进行了论述，对这份合同我们坚持此份合同的落款日期及35条合同期限均是明显由”10月”修改为”12月”，时间进行过涂改，而且也是涂改后由金福地公司进行的备案，不能因为合同进行过备案，就否定涂改的事实。而且依据常理判断补充协议的时间也不可能在协议之前。关于上诉人提交的证明，证明中已经明确合同中补充协议的内容的真实性，我单位不做任何的判断和说明，恰恰印证了在服务合同附件（5）上诉人自书的补充内容相关单位也不予认可，更为关键的是这份补充内容中所谓的废止了金田公司不交空置用房的补充协议的说法，此协议是没有经过双方签字盖章确认的，如果此条款真实也应该存在正常的文本之内，不可能在附件中体现。协议中第八页第23条，双方对相关的内容进行了修改，均已盖章确认，恰恰说明了双方对合同的操作是具有严谨性的，如果补充协议的内容是双方认可的一致意见，不可能没有双方签字确认和盖章。被上诉人提交证据一份，金田房地产公司于2012年5月份与丽佳物业公司签订的物业合同一份（系复印件）。证明：在日常的操作中在进行招投标前也存在就已经选定物业公司的情形，本案的物业最早是包给丽佳物业的，签订日期2012年5月18日，到了2012年10月份由于金福地承诺会提供保质保量且收费较低的服务，所以后期又与金福地签订了合同。用以说明不能以中标时间来确认金田公司和金福地签订物业合同的真正时间。上诉人质证称，被上诉人提交的合同是复印件，不能确定该证据的真实性，这份合同与本案无关。该份合同如果是真实的，也是一份违法的合同。根据物业管理条例等相关的法律规定，确定前期物业服务单位，需要通过招投标的方式，这份合同没有经过招投标，也不能证明被上诉人的证明目的。而中标通知书以及相关的招投标文件（系上诉人提交），证明上诉人是唯一合法的中标单位。而且日期是2012年12月份，印证了上诉人与被上诉人双方签订的前期物业合同上面的日期与中标时间基本一致。被上诉人所提出的10月份进入与事实不符。本院对上述证据认证如下：对双方当事人对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对被上诉人提交的证据，因是复印件，无法核对其真实性，故本案中不予采信。本院二审期间上诉人所提交的证据主要都是一审期间已经提交且被一审法院采信的证据，故这些证据未能改变一审法院已经认定的事实，由此，二审查明的事实与原审判决已查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，涉案《前期物业服务合同》落款时间2012年12月8日有明显的修改痕迹。金福地物业公司与金田房地产公司于2012年10月10日签订的《补充协议》约定：经甲、乙双方依据2012年10月10日所签订的巴林石文化产业园区三期工程《前期物业服务合同》订立本补充协议如下：由赤峰市金田房地产开发有限责任公司开发建设的巴林石文化产业园三期工程，经双方协商，甲方尚未出售的商厅或住宅房屋不向乙方交纳物业管理费，待商厅或住宅房屋出售后，甲方及时通知乙方，并由乙方同购商厅者签订物业管理合同。从《补充协议》内容可以明确《前期物业服务合同》签订时间在先，双方依据《前期物业服务合同》后签订《补充协议》，《补充协议》明确约定被上诉人尚未出售的商厅或住宅房屋不向上诉人交纳物业管理费。该约定不违反法律法规的强制性禁止性规定，应为有效。双方应依据后签订的《补充协议》履行。因此，一审法院驳回金福地物业公司的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人赤峰金福地物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4218元，由上诉人赤峰金福地物业管理有限公司负担。邮寄送达费40元，由上诉人赤峰金福地物业管理有限公司和被上诉人赤峰金田房地产开发有限责任公司各负担20元。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 韩尚达审判员 孙 磊二〇一七年四月二十五日书记员 刘 月 来源：百度“”