（2017）川13民终399号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-11-09
案件名称
李朝易与谢敢英、刘治平房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李朝易,谢敢英,刘治平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终399号上诉人（原审原告）：李朝易，男，汉族，1955年12月29日生，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：张纲，四川天普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢敢英，女，汉族，1974年10月6日生，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审被告）：刘治平，男，汉族，1971年9月21日生，住四川省南充市顺庆区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：范鑫豪，四川彰善律师事务所律师。上诉人李朝易因与被上诉人谢敢英、刘治平房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2469号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李朝易上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、据《合同法》的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但本案中的出租人并未要求解除租赁合同，行使单方解除权，南充市中级人民法院（2016）川13民终1411号民事判决书已确认出租人与承租人李朝易签订的《租赁合同》有效。二、《最高人民法院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”本案中，出租人已明示租赁合同有效，且两级法院也确认租赁合同有效。作为次承租人的被上诉人没有此解除权和抗辩理由。综上，出租人与上诉人签订的房屋租赁合同和上诉人与被上诉人签订的转租合同系二个不同的法律关系，一审将不同的法律关系混为一谈，显然错误。被上诉人谢敢英、刘治平辩称：我方与李朝易的租赁合同到期后，口头达成协议，在李朝易与顺财公司租赁合同到期之前这段时间租金为40000元，我方已交付完所有的租金，不存在违约的问题。我方后来与顺财公司口头签订了租赁协议，顺财公司起诉的时间在2015年12月。（2016）川13民终1411号终审判决李朝易对顺财公司承担的违约责任不应当由我方直接或间接承担。一审认定转租协议无效正确。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。李朝易向一审法院提出诉讼请求：1、判令谢敢英、刘治平支付剩余门面租金16767元，经济损失20475元，违约金28000元共计65242元；2、本案诉讼费由谢敢英、刘治平承担。原审认定：2010年3月26日，李朝易与刘治平签订《门面租赁合同》，将其租赁的位于南充市顺庆区大北街一中老校区002号门面租赁给刘治平，租期自2010年3月26日至2012年3月25日止，租金每年95000元。2012年3月10日，李朝易与谢敢英签订了《门面租赁合同》，将其租赁的位于南充市顺庆区大北街一中老校区002号门面租赁给谢敢英，租期自2012年4月10日至2015年3月30日止，租金每年140000元。以上两份门面租赁合同第七条规定，若任何一方违约，应赔偿违约金百分之二十给对方（总租金的百分之二十）。2012年7月23日，南充市顺财国有资产经营管理有限公司（以下简称顺财公司）与李朝易签订了《租赁合同》，将顺财公司管理的位于南充市顺庆区一中老校区大北街002号门面租赁给李朝易，租期自2012年8月26日至2015年8月25日止，租金为每年68250元。合同第八条约定承租人未经出租人书面同意而转租租赁物，出租人有权解除合同，并要求赔偿。2015年12月2日，谢敢英向南充市顺庆区财政局缴纳顺财公司大北街一中2号门面2015年9月28日至2016年2月7月期间费用24869元。原审另查明：原审法院（2016）川1302民初454号民事判决书以李朝易未按约定归还租赁房屋，判决李朝易向顺财公司支付违约金20475元。谢敢英、刘治平系夫妻关系。原审认为：李朝易与顺财公司签订的《租赁合同》第八条明确约定承租人未经出租人书面同意而转租租赁货物，出租人有权解除合同。该条明确了转租必须经出租人书面同意。李朝易未经顺财公司书面同意而擅自将所租门面转租给谢敢英，该转租行为违反了李朝易与顺财公司的约定。同时《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从李朝易与顺财公司的约定和法律的规定，其转租行为必须经出租人的同意，故李朝易的转租行为无效。其主张谢敢英、刘治平支付剩余门面租金16767元，经济损失20475元，违约金28000元，不应得到法律的支持。判决：驳回李朝易要求谢敢英、刘治平支付剩余门面租金16767元，经济损失20475元，违约金28000元的诉讼请求。案件受理费716元，由李朝易承担。二审审理查明：2015年3月18日，李朝易给刘治平出具收条一张，内容为：今收到刘总付大北街一中2号门面暂收款肆万元（时间从4月1日至8月20日）剩余款按2014年全年租金月平均数补余额，到正式合同签定（订）后按每年拾肆万伍仟元租给刘总。此据收款人李朝易2015.3.18。李朝易据该收条主张下余租金16767元。刘治平、谢敢英则称双方租赁合同到期后，李朝易与顺财公司的租赁合同租期尚不到五个月，若他们腾退，李朝易短时间也不容易再出租出去，所以双方口头商量这段时间的租金就定为4万元，他们也向李朝易交了4万元。此后若李朝易能与顺财公司续租案涉门面，刘治平、谢敢英再与李朝易签订书面租赁合同。由于李朝易未能与顺财公司续租，所以李朝易与顺财公司租期内刘治平、谢敢英应向李朝易支付的租金已支付完毕。二审查明的其余案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、谢敢英、刘治平与李朝易之间租赁合同的效力。2、谢敢英、刘治平是否应当向李朝易支付租金16767元，违约金28000元，经济损失20475元。（一）关于谢敢英、刘治平与李朝易之间租赁合同的效力问题。虽然李朝易与顺财公司签订的《租赁合同》第八条明确约定承租人未经出租人书面同意而转租租赁货物，出租人有权解除合同。但李朝易将案涉门面房转租于谢敢英、刘治平超过五年之久，应当知道该事实的案涉门面房出租人顺财公司在此期间从未对李朝易转租的事实提出异议，要求解除租赁合同或者认定转租合同无效。同时，谢敢英、刘治平与李朝易之间签订的书面租赁合同系双方真实意思表示且双方已按约定履行完毕，故谢敢英、刘治平与李朝易之间签订的书面租赁合同应认定为有效。一审人民法院认定李朝易与谢敢英、刘治平之间的转租合同无效适用法律错误，本院予以纠正。（二）关于谢敢英、刘治平是否应当向李朝易支付租金16767元，违约金28000元，经济损失20475元的问题。首先，关于谢敢英、刘治平是否应当向李朝易支付租金16767元的问题。双方对先后签订的两份书面租赁合同已经履行完毕的事实均无异议。双方争议的是谢敢英、刘治平与李朝易之间的书面租赁合同于2015年3月30日到期后至李朝易与顺财公司的租赁合同到期之日的2015年8月25日之间的租金是否支付完毕。李朝易认为应当按照原书面合同约定的租金标准计算租金，扣减已付的40000元，谢敢英、刘治平尚应支付其租金16767元。谢敢英、刘治平则认为双方签订的书面租赁合同到期后，李朝易与顺财公司的租赁合同期限已不足五个月，双方口头约定这段时间的租金就为40000元，谢敢英、刘治平已按该口头协议向李朝易支付40000元，因双方未再续签租赁合同，故其不应再向李朝易支付任何租金。本院认为，谢敢英、刘治平与李朝易签订的第二份租赁合同到期后双方未再签订书面租赁合同，但从2015年3月18日李朝易给刘治平出具的收条内容分析，双方实际上就李朝易与顺财公司之间下余不足五个月租赁期的转租事宜进行过协商。虽然李朝易在收条上单方表示暂时收到刘治平租金40000元，此后按上年月租金平均数补足，但谢敢英、刘治平并未在该收条上备注或以其他方式表示同意该租金的计算方式。根据日常生活经验，若双方租赁合同到期后即终止，那么对于租期不足五月的门面房，李朝易很难在短期内再转租出去。在这段时间内若李朝易在租金标准方面下调一部分，促使双方继续保持事实上的租赁关系，对双方均有利。何况按40000元租金计算，该段时间的月租金标准仍远高于李朝易从顺财公司处租赁的月租金标准。同时双方行为亦符合短期租赁一次性交付租金的交易习惯。故本院认为谢敢英、刘治平已向李朝易支付了所有的租金，李朝易主张剩余租金16767元依据不足，应予以驳回。其次，关于谢敢英、刘治平是否应当向李朝易支付违约金28000元的问题。因谢敢英、刘治平已按合同约定向李朝易支付了租金，李朝易主张违约金28000元缺乏依据，本院不予支持。最后，关于谢敢英、刘治平是否应当赔偿李朝易经济损失20475元的问题。虽然本院生效判决（2016）川13民终1411号民事判决认定因刘治平、谢敢英未及时向顺财公司腾退案涉门面房，判决李朝易向顺财公司支付违约金20475元，但李朝易在二审中自认该判决内容尚未执行，故其主张的该笔损失尚未实际发生，本院不予支持。待李朝易对（2016）川13民终1411号民事判决执行完毕，存在实际损失后可依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定另案向刘治平、谢敢英主张。综上，虽然一审适用法律错误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1431元由上诉人李朝易负担。本判决为终审判决。审判长 朱苏川审判员 雷发军审判员 任雅莉二〇一七年四月二十五日书记员 陈昱灿 关注公众号“”