（2017）沪0115民初17856号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-15
案件名称
卫征与苗苗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卫征,苗苗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初17856号原告卫征，男，1978年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人周红山，上海金诰律师事务所律师。委托代理人赵蓓，上海金诰律师事务所律师。被告苗苗，女，1990年4月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告卫征与被告苗苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月17日进行公开开庭审理。原告及委托代理人周红山、赵蓓到庭参加诉讼，被告苗苗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告卫征诉称，2016年7月10日，原、被告经案外人德佑房地产经纪有限公司居间，签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告以房地产转让价115万元(人民币，下同)的价格将上海市浦东新区惠南镇文化新村7幢17号101室(以下简称涉案房屋)出售给原告。另根据双方之间的约定，被告应将已付款专款用于偿还抵押权人的借款余额(如有不足，被告自行补足)。但被告不按约履行上述义务，致使双方无法按期向交易中心申请办理产权转让过户手续，正常履行合同。被告的行为已经构成违约，给原告造成了损失，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，涤除涉案房屋上的抵押权登记，协助办理涉案房屋的转让过户手续，将涉案房屋产权过户至原告名下；并要求被告支付逾期涤除抵押导致逾期过户的违约金，按照每天575元计算，自2016年12月1日起计算至实际过户之日止。被告苗苗未具答辩。经审理查明，2016年7月2日，原告妻子万玲玲代理原告与被告在德佑房地产经纪有限公司的居间下，签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将名下的涉案房屋以168万元的价格转让给原告。合同约定原告给付5万元作为意向金给中介方，后转为定金，再由乙方(即原告，下同)在甲方(即被告，下同)签署该协议后15日内补足定金40万元。甲、乙双方于签订本协议后90日内签订《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》后20日内支付甲方首期房价款40万元(含已支付的全部定金)。并约定首期房价款优先专项用于偿还抵押权人的借款余额，甲方须于签署《上海市房地产买卖合同》后伍日内办理还贷申请手续，不足部分由甲方自行补足。第二期房款60万元通过贷款方式支付，甲方应积极配合并提供贷款所需材料。第三期房款68万元在房地产交易中心产权过户当日支付。协议4.5条约定本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费由乙方承担。协议第八条违约责任约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。签订居间协议当日，原告妻子万玲玲给付定金5万元，由被告父亲苗胜出具收款收据一张。2016年7月10日，原、被告双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同第二条约定房地产转让价款为115万元；合同第九条和第十条约定合同双方的违约责任均详见补充条款(一)；补充条款(一)第7条违约责任约定：“(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未于签署合同后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续的；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。(2)……”附件三付款协议中第一条首期房价款约定首期房价款为40万元，定金5万元合同签订前已经给付并在本合同签署后转为首期房价款，乙方于签订本合同当日支付甲方35万元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(如有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险。甲方须于签署本合同后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续(若存在多个抵押，则甲方须一并办理还款手续)。第二条约定第二期房价款65万元通过贷款支付，第三条约定在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款。当日，原告给付房款35万元，被告出具收款收据一张。2016年9月30日，原告转账给付被告房款63万元。2016年11月8日，被告父亲苗胜出具收条一张给原告，载明收到原告购房款现金10万元。另查明，涉案房屋设立了抵押权登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海南汇支行，登记证明号为浦XXXXXXXXXXXX，债权数额为70万元，期限从2013年1月9日至2043年1月8日。2016年10月27日，原告和妻子万玲玲为涉案房屋房款贷款支付部分钱款与上海市公积金管理中心和上海农商银行南汇支行签订《公积金贷款合同》一份，约定原告借款金额为65万元，借款所购买并作为抵押物的住房为涉案房屋。后因被告未按约定将首期房款专用于归还涉案房屋的原贷款，涤除抵押权登记，原告于2017年2月8日向被告发送催告函，要求被告于2017年2月16日16点前配合办理房地产产权过户手续，继续交易，否则追究违约责任。后因被告仍不予配合，故原告诉至本院要求解决。审理过程中，原告确认合同的房屋转让实际价格为168万元，违约金要求按照168万元的房屋总价计算每天为840元。称2016年11月8日给付的10万元系因被告方不配合办理公积金贷款手续，无奈之下原告只能再给付被告10万元作为房款补偿。且被告方出具的是房款收据，故已经给付的10万元应该作为168万元房款中的一部分，剩余房款55万元原告同意通过公积金贷款支付，办理过户的税费同意由原告方自行承担。上述事实由《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收据、转账凭证、证人证言、贷款合同、谈话笔录及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告双方对于房款的给付，首期房款应专用于涤除涉案房屋的抵押权登记，以及房屋的过户和违约责任等均进行了约定。原告方按约分期给付了房款，亦申请了公积金贷款，履行了自己的合同义务。被告违反合同约定，未及时涤除涉案房屋的抵押权登记，导致无法继续过户。现原告诉至本院要求被告继续履行合同，涤除涉案房屋的抵押权登记，协助办理产权过户，并承担违约金责任，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。需要指出的是，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，系对自身诉讼权利的漠视，放弃对原告的诉请进行抗辩，由此产生的不利后果由被告自行承担。关于2016年11月8日给付的10万元钱款，被告不到庭进行抗辩。原告的陈述有相关的证据予以佐证，本院采信原告的意见，被告在履行合同过程中以履行协助义务为条件要求原告在约定的房款之外再行给付钱款，违反诚信原则，这种行为应当予以批评，相关收益不应得到支持。现被告方出具收据明确系房款，故本院采信原告的意见，确认原告已经给付房款113万元，尚余房款55万元未给付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苗苗于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区惠南镇文化新村7幢17号101室房屋上设立的抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海南汇支行的抵押权登记，并协助将前述房屋过户至原告卫征名下，原告卫征同时给付被告苗苗购房款余款55万元，房屋过户产生的相关费用由原告卫征负担；二、被告苗苗于本判决生效之日起十日内给付原告卫征按照每天840元的标准(房屋转让总价168万元的0.05%)、自2016年12月1日起计算至房屋过户之日止的违约金。案件受理费15,558元，减半收取计7,779元(原告卫征已预交),由被告苗苗负担。保全费5,000元(原告卫征已预交)，由被告苗苗负担。被告苗苗负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 叶利芳二〇一七年四月二十五日书记员 季绿怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”