（2017）粤01民终1794号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-04-28

案件名称

梁惠玲与广州市广协房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司、广东粤海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷2017民终1794二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁惠玲,广州市广协房地产开发有限公司,广东长城建设集团有限公司,广东粤海房地产开发有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终1794号��诉人（原审原告）：梁惠玲，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：胡钊文。被上诉人（原审被告）：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区，统一社会信用代码914401012312501383。法定代表人：马华新，职务：董事长。委托代理人：王昭健，该公司职员。委托代理人：陈颂平，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码：914400007894918387。法定代表人：萧泽光，职务：董事长。委托代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。��托代理人：曾嘉俊，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人梁惠玲因与被上诉人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。梁惠玲上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持梁惠玲的诉讼请求；2、广协公司、长城公司、粤海公司共同承担案件一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由如下：1999年12月27日，原涉案房屋所有权人广东省物资回收公司（以下简称省物资公司）与梁惠玲签订《广州市公有住房买卖协议书》，将该涉案房屋（广��市越秀区XX路75号大院1楼25号房）房改出售给梁惠玲，并于2000年9月14日由广州市国土资源和房屋管理局核发了穗房地证字第0702195号《广州市房地产证》，载明权属人为梁惠玲。1993年12月13日省物资公司虽然就涉案房屋的拆迁补偿与广协公司签订了有关《房屋拆迁补偿协议书》，梁惠玲当时作为涉案房屋的使用人亦与广协公司及长城公司签订了有关《房屋拆迁安置协议》，但梁惠玲对涉案房屋因拆迁而享有的合法权益是明确存在的。尤其是在获得房屋房地产证后更是无可置疑。梁惠玲这些年来一直不清楚广协公司、长城公司以及粤海公司对涉案地段房屋拆迁的处理情况。一审判决对梁惠玲应依法获得的拆迁补偿权益没有给予明确的认定和处理。其次，一审判决不支持梁惠玲要求广协公司、长城公司以及粤海公司支付逾期给付临迁费的补偿金以及延期补助费的做法也是错误的。因为梁惠玲认为该诉请具有法律以及事实上的依据。再次，涉案被拆迁的房屋是与别的被拆迁房屋的性质有所不同，在一审过程中，长城公司曾经提供了有关材料作为案例供法庭参考，但这些案例都是承租户，而非房屋的所有者。对于涉案房屋，梁惠玲是产权拥有人，而非承租人。梁惠玲就自己房屋的权利一直与广协公司、长城公司及粤海公司反映，也曾经去法院了解过相关情况，法院建议梁惠玲提起本案诉讼来主张。但一审法院并没有对梁惠玲所拥有的房屋产权被拆迁所应获得的权益给予保护。综上，请求二审法院依法支持梁惠玲的诉讼请求。被上诉人广协公司经本院合法传唤未到庭进行答辩。被上诉人长城公司答辩称：梁惠玲称涉案房屋是与其他案件的房屋性质不同，因此其应当受到法律保护。但涉案地块属于烂尾地块，2007年9月29日涉案地块被政府拍卖，既然被拍卖了，因此我方已经无法履行拆迁安置协议，涉案地块就应按照烂尾地的办法来处理，即拆迁户提起诉讼领取临迁费及面积货币补偿。对于本案来说，梁惠玲的一审诉讼请求一是要求主张临迁费，二是补偿金，三是逾期回迁补助费，临迁费本金我方同意支付，不提诉讼时效抗辩，逾期回迁补助费已经超过诉讼时效，我方不同意支付，补偿金我方也不同意支付。一审判决根据烂尾地的处理办法作出处理，实际上也是合情合理的，同意一审判决。被上诉人粤海公司答辩称：梁惠玲一审的第一项诉请是要求法院判令我方与梁惠玲重新签订拆迁协议，并且安置回迁。由于我方以拍卖形式取得涉案土地的使用权，支付的价格是4亿元，该对价是已经包括了对于拆迁安置补偿的承担。根据烂尾地的政策，以及越秀法院处理这方面案件的惯例及做法，梁惠玲在一审中向长城公司及广协公司主张支付货币补偿款并取得生效判决，其就可以向越秀法院领取补偿款，且越秀法院已经为拆迁户预留了份额，其中包括了货币补偿款及临迁费。同时，法院不应判令我方与梁惠玲签订拆迁补偿协议，否则会违反合同自由原则，也会导致我方重复承担拆迁补偿责任。2016年5月11日，梁惠玲向一审法院起诉请求：1.判令粤海公司与梁惠玲重新就广州市越秀区XX路75号大院25号房屋的拆迁签订房屋拆迁安置协议，并作出安置回迁（即在协议中做出回迁安置的约定）；2.判令广协公司、长城公司、粤海公司向梁惠玲支付从1997年8月26日起至实际回迁之日止的临时安置补助费（按照875元/月的标准计算），并从逾期之日即1997年8月26日起至回迁之日止，按每日增加月补助费的3%支付逾期给付临迁费的补偿金；3.判令广协公司、长城公司、粤海公司向梁惠玲支付从1999年1月1日起至回迁之日止的逾期回迁补助费（即延期补助费，按照875元/月×200%计算）。一审法院经审理查明：原广州市XX路75号房屋（建筑面积1611.3285平方米）原登记所有权人为省物资公司。1993年12月13日，省物资公司（乙方）与广协公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经广州市房地产管理局（1991）房拆许字第133号房屋拆迁许可证批准，需拆除上址房屋；甲方应于1998年12月31日前将XX路B4栋1-9楼、不足部分在西南边建筑面积1936.3285平方米的房屋作为拆除乙方原址房屋的产权调换；超出面积315平方米由乙方以1000元/平方米购买135平方米，以2500元购买180平方米，该款在产交、公证后10天内付清等。梁惠玲是原广州市XX路75号房屋25号房的使用人。1995年8月22日，梁惠玲（被拆迁人、乙方��与广协公司、长城公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字133号房屋拆迁许可证批准，拆除上述XX路75号房屋25号房；乙方是该屋的使用人，建筑面积35.7平方米，有正式户口的实际居住人口3人（其中独生子女1人）；乙方同意1995年8月30日前迁出原址房屋并自行解决临时搬迁，甲方按建筑面积每月每平方米24.51元计算，合计每月补助875元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1998年12月30日前，在XX路B区第B4幢产权属于省物资公司的套间，建筑面积41平方米，安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排乙方回迁的，每超期一天按市府一号令的标准向乙方承担违约责任等。1999年12月27日，省物资公司与梁惠玲签订《广州市公有住房买卖协议书》，将原XX路75号��院1楼25号房房改出售给梁惠玲。2000年9月14日，广州市国土局房管局向梁惠玲核发了穗房地证字第0702195号《广州市房地产证》，载明广州市越秀区XX路75号大院25号房（总建筑面积34.56平方米）权属人为梁惠玲。省物资公司以长城公司、广协公司与其签订《房屋拆迁补偿协议》并拆除原XX路75号房屋后未按约定交付产权调换补偿房屋为由，于2006年起诉长城公司、广协公司至一审法院，要求判决变更双方于1993年12月13日签订的《房屋拆迁补偿协议书》，将回迁补偿方式变更为货币补偿方式，支付补偿款5206943.2元等。该案经审理，一审法院于2006年11月8日作出（2006）越法民三初字第3147号民事判决书，查明省物资公司在与长城公司、广协公司签订协议后将原址房屋中的建筑面积665.43平方米房改出售给其公司职工等，认为因省物资公司是原被拆迁房屋的产权人，故补��款应按拟回迁安置的新建回迁房屋补偿，由于省物资公司在签订协议后将原址房屋的部分面积665.43平方米房改给职工，即长城公司、广协公司应补偿给省物资公司的面积为1270.9882平方米等。最终判决长城公司、广协公司共同向省物资公司支付货币补偿等3605530.56元作为不能履行交付XX路B4栋1-9楼房屋的补偿等。该判决已发生法律效力。另查明：长城公司在1994年9月15日经批准与广协公司共同征用上述房屋地段兴建商品房项目。1998年9月9日，广州市城市规划局答复同意XX路南侧、经该局穗城规东片地字（1994）第304号《建设用地规划许可证》所界定15552平方米建设用地的建设单位名称调整为长城公司。广协公司和长城公司未能安排梁惠玲回迁。2007年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》，其中内容：“受越��区人民法院、荔湾区人民法院委托，我局将于2007年9月29日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心附带条件拍卖出让五宗地（我市在册烂尾地块）的国有土地使用权，现将有关事项公告如下：表A出让烂尾地块基本情况；……地块A2、越秀区XX路43至79号，土地用途二类居住、兼容商业，用地面积15603平方米（可建设用地面积11926平方米），总建筑面积93312平方米，地块现状用地范围内大部分房屋未拆除，现场为临建商铺；拆迁遗留问题未拆除房屋面积约19300平方米，其中未完成拆迁补偿安置房屋面积约13340平方米（住宅约12460平方米、非住宅约880平方米）；……二、出让的附带条件；（一）根据广州市全面统筹解决在册烂尾地块拆迁遗留问题的原则，竞得人除负责出让烂尾地块（见表A）的所有拆迁遗留问题外，必须在不转移国有土地使用权的前提下，以拆迁人身份分别负责解决市政公共设施烂尾地块（见表B）的所有拆迁遗留问题，具体如下：1、……A2地块竞得人必须负责解决B2地块所有拆迁遗留问题；……。八、成交后，竞得人即时与交易登记中心签订《成交确认书》，并与我局签订《广州市国有土地使用权出让合同》。A1、A2、A3地块成交价款在签订《成交确认书》后30日内全额汇入越秀区人民法院专户……。九、全额缴清成交价款后，竞得人自行向广州市越秀区人民法院、荔湾区人民法院申请办理相关事宜。”2007年9月29日，广州市房地产交易登记中心（拍卖人）与粤海公司（买受人）签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，其中内容：受广州市越秀区人民法院委托，广州市房地产交易登记中心于2007年9月29日15时在广州市房地产交易登记中心拍卖大厅对越秀区XX路43至79号地块进行公开拍卖出让��根据广州市全面统筹解决所有烂尾地块拆迁遗留问题的原则，买受人另须负责完成越秀区寺右大街7－15号、长庚里1－7号地块的拆迁补偿安置，经过公开竞价，确认成交情况如下：一、成交情况：买受人名称：广东粤海房地产开发有限公司，用地面积：15603平方米；成交价款40000万元；三、买受人应凭本确认书根据公告内容要求与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，地块成交价款在签订《成交确认书》后30日内全额汇入越秀区人民法院专户。一审法院于2007年11月2日作出（2007）越法执字第1781-1号民事裁定书，该裁定书确认粤海公司以40000万元竞投得XX路43至79号（文德路以东、XX路以南、德政南路以西地段）土地，并已在2007年10月26日支付了全部价款，裁定XX路43至79号（文德路以东、XX路以南、德政南路以西地段）土地使用权归广东粤海房地产开发有限公司。2009年3月16日，一审法院发出（2007）越法执字1781号公告，内容为：本院执行的以广东长城建设集团有限公司、广州市广协房地产开发有限公司为被执行人的拆迁合同纠纷系列案，本院作出的有关民事调解书、民事判决书已发生法律效力；根据上述生效法律文书，两被执行人应支付货币补偿款、临迁费等给各申请执行人。上述案件在执行过程中，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的还款义务，本院依法查封被执行人名下的广州市越秀区XX路43至79号土地的土地使用权，经评估、拍卖，上述土地使用权已经成交，由买受人广东粤海房地产开发有限公司以4亿元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首批兑现临迁补助费等相关费用之日止。本院已于2008年5月15日进行了首次款项兑现。现根据有关法律规定发出公告，属该地地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或办理申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。本案审理过程中，梁惠玲及长城公司、粤海公司均确认涉案XX路75号大院25号房建筑面积34.56平方米即属（2006）越法民三初字第3147号民事判决书查明的已由省物资公司房改出售的665.43平方米范围内。长城公司及粤海公司均称未支付过梁惠玲诉讼请求主张的临迁费用。此外，梁惠玲称：就涉案房屋的拆迁问题其没有提起过任何诉讼；关于诉讼时效问题，梁惠玲自搬迁后多次去和平桥和同乐坊向长城公司、广协公司及粤海公司追讨拆迁费用，且长城公司、广协公司在2003年给梁��玲出具收据支付临1997年6月26日至同年8月26日临迁费的事实可以证明梁惠玲是有主张过的，但是主张权利的具体时间梁惠玲记不清了。长城公司、粤海公司均否认梁惠玲向其主张过权利。一审法院认为，首先，关于长城公司、广协公司的责任问题。梁惠玲与长城公司、广协公司自愿签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效，双方均应依约履行。长城公司、广协公司未在约定期限内安置梁惠玲回迁已构成违约，除按合同约定向梁惠玲支付临迁补助费外，还应承担相应违约责任。因涉案被拆迁房屋所在的XX路43至79号地块属于广州市在册烂尾地块之一，广州市国土资源和房屋管理局于2007年9月29日以捆绑拍卖的方式将上述地块出让给粤海公司，一审法院也于2009年3月16日公告告知该地段的被拆迁户有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首批兑现临迁补助费��相关费用之日止，即2008年5月15日。因此，根据广州市全面统筹解决在册烂尾地块拆迁遗留问题的原则，长城公司、广协公司应向梁惠玲支付的临迁补助费、逾期回迁补助费等临迁费用均计至2008年5月15日止，故对梁惠玲要求长城公司、广协公司支付该日以后临迁补助费、逾期回迁补助费等费用的诉讼请求不予支持。对于1997年8月26日至2008年5月15日期间的临迁补助费，广协公司未作任何答辩，长城公司同意支付并且对标准无异议，予以支持。但对于1997年8月26日至2008年5月15日期间的逾期回迁补助费，长城公司提出诉讼时效抗辩，梁惠玲又未能提交诉讼时效中止或中断的充足证据，故该项诉讼请求超过诉讼时效，不予支持。至于梁惠玲主张的每日按照临迁补助费的3%计付逾期付款补偿金的诉讼请求，因双方在《房屋拆迁安置协议》约定适用的“市府一号令”即当时正��施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》中并无关于该项补偿金的规定，故梁惠玲该项请求依据不足，亦不予支持。其次，关于粤海公司的责任问题。粤海公司取得涉案地块及其附着建筑物是政府实施处理“烂尾地”这一特殊政策的结果，并非一般的在建建设项目的转让。粤海公司已经支付全部拍卖款，一审法院也公告告知该地段的被拆迁户对被拆迁户的相应债权份额予以预留，粤海公司已履行了付款义务，不应承担涉案房屋的拆迁安置义务，因此梁惠玲要求粤海公司与其签订拆迁安置协议、作出拆迁安置及支付相关拆迁费用的诉讼请求依据不足，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院于2016年10月13日作出如下��决：一、广协公司、长城公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向梁惠玲支付1997年8月26日起至2008年5月15日止的临迁补助费（按每月875元计付）；二、驳回梁惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13291元，由梁惠玲负担11828元、长城公司、广协公司共同负担1463元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，省物资公司与长城公司、广协公司签订《房屋拆迁安置协议》就涉案房屋的拆迁安置补偿达成一致意见是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。此后，省物资公司将涉案房屋房改出售给梁惠玲，故由梁惠玲取得前述拆迁安置协议中对应涉案房屋的权利。本案中长城公司、广协公司未按上述协议的内容在约定时间内安置梁惠玲回迁，对此应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋所在的XX路43至79号地块属于广州市在册的烂尾地块之一，并在2007年9月29日由粤海公司通过竞拍方式取得，广州市越秀区人民法院于（2007）越法执字1781号公告中告知上述地段的被拆迁户有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至2008年5月15日法院首批兑现临迁补助费等相关费用止。因此，一审法院判决长城公司、广协公司向梁惠玲支付1997年8月26日起至2008年5月15日止的临迁补助费合理合法，本院予以维持。至于梁惠玲提出的逾期回迁补助费问题，长城公司已提出诉讼时效抗辩，鉴于梁惠玲未能提供证据证明曾向长城公司或广协公司提出过该笔费用的主张��即不能证明该主张有诉讼时效中止或中断的情形，故一审认定该项主张已经超过诉讼时效，判决不予支持，处理并无不当。关于逾期付款补偿金的问题，因《房屋拆迁安置协议》约定适用的“市府一号令”即当时在施行的《广州市房屋拆迁管理实施办法》中并无关于补偿金的规定，故梁惠玲提出的每日按照临迁补助费的3%计付逾期付款补偿金的请求缺乏依据，一审法院不予支持亦无不当，本院予以维持。关于粤海公司是否需与梁惠玲重新签订安置协议并作出安置回迁的问题。本院认为，粤海公司通过竞拍取得涉案地块已经支付了全部拍卖款，该拍卖款中已经包括了对拆迁安置补偿的承担，越秀区人民法院亦公告告知对被拆迁户的相应债权份额予以保留。因此粤海公司已经履行付款义务，一审法院认定粤海公司不应承担涉案房屋的拆迁安置义务，并驳��梁惠玲要求粤海公司与其重新签订拆迁安置协议、作出拆迁安置及支付相关拆迁费用的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。综上，梁惠玲的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11828元，由上诉人梁惠玲负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　谭红玉审判员　　杨晓怡二〇一七年四月二十五日书记员　　张　旭更多数据：搜索“”来源：