（2017）云29民终136号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-06-23
案件名称
上诉人赵贵芬、虞丽萍因与被上诉人李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良建筑物区分所有权纠纷一案民事判决书
法院
云南省大理白族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵贵芬,虞丽萍,李菊清,杜开雄,潘龙,朱梓鑫,张春良
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终136号上诉人（原审被告）：赵贵芬，女，1972年2月17日生，汉族。委托诉讼代理人：杨斌，男，系赵贵芬配偶,代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：虞丽萍，女，1969年5月2日生，汉族。被上诉人（原审原告）：李菊清，男，1965年9月9日生，白族。被上诉人（原审原告）：杜开雄，男，1976年4月26日生，白族。委托诉讼代理人：段星莹，女，系杜开雄配偶,代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：潘龙，男，1976年7月16日生，汉族。被上诉人（原审原告）：朱梓鑫，女，1973年1月10日生，汉族。委托诉讼代理人：刘敬凯，男，系朱梓鑫配偶,代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张春良，男，1982年2月16日生，汉族。上诉人赵贵芬、虞丽萍因与被上诉人李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良建筑物区分所有权纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。赵贵芬上诉请求：撤销云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初1068号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、赵贵芬与虞丽萍签订租赁合同取得宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢3单元202室房屋使用权，不违反法律规定，应受法律保护；赵贵芬依法向国家工商行政管理机关注册登记在上述房屋内从事个体小吃经营，经营行为受法律保护。司法权与行政权相互独立，人民法院无权判决赵贵芬停止经营；二、一审中被上诉人最终明确其诉讼请求为“排除妨害就是指入户门经常开着，造成了各被上诉人方的妨碍，要求关闭入户门”，但该请求并没有得到一审法院的支持；三、赵贵芬的行为不仅没有给被上诉人的居住和安全造成影响和妨碍，相反极大的方便了包括被上诉人在内的广大居民的生活，应予以充分肯定；四、社区居民应相敬如宾、和睦共处。上诉人作为军属依法经营小吃店自力更生、服务社会，于法、于情、于理，人民法院都不应该判决停止经营。虞丽萍上诉请求:撤销云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初1068号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审法院立案时案由为“业主共有权纠纷”，但判决时案由为“建筑物区分所有权纠纷”，是不同的两个案由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第35条之规定，诉讼中，当事人主张法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。一审未释明就擅自修改案由错误；二、上诉人虞丽萍依法合理购买宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢3单元202室房屋，有商品房购销合同及产权证，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虞丽萍将房屋出租给赵贵芬经营并获取收益，并未对共有部分进行占有使用，合情合理；三、上诉人将上述房屋出租给赵贵芬经营小吃，已经征得同一单元302、201室业主同意。赵贵芬在经营期间都及时清理房屋及房屋周边的卫生，未对周围居民居住环境造成污染，经营时间是早晨8、9点到晚饭结束，没有噪音污染，不会影响被上诉人休息。被上诉人一方也没有提交任何证据证明上诉人一方的行为给被上诉人造成妨碍，上诉人没有侵犯业主共有权；四、一审引用《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条规定不恰当。上诉人虞丽萍将房屋出租给赵贵芬经营小吃没有产生环境污染和噪音污染，没有对被上诉人的房屋价值、生活质量产生影响，被上诉人不能称为有利害关系的业主。一审判决引用前述法条错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审人民法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良辩称：一、赵贵芬租用虞丽萍的房屋从事经营活动本身不合法。虞丽萍出租房屋给赵贵芬经营只经过两户业主同意，只要其余利害关系业主中有一户不同意，都不能改变房屋用途。虞丽萍明知是住宅还出租给赵贵芬经营小吃违法；二、赵贵芬办理的经营许可证是在以前的经营场所办理的，与现在实际经营场所不一致，经营许可证所载明的经营场所不是本案涉及的202室。三、支持军属自力更生、自主创业，但不能在住宅区从事经营活动，经营活动已经对业主生活造成影响，存在安全隐患，入户门打开人来人往较为复杂，使用大功率电器存在安全隐患，且经营小吃油烟比较大。其余答辩意见与一审起诉理由一致。李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良向一审法院起诉请求：1、判令二被告排除妨害、关闭入户门，赵贵芬立即停止桂芬小吃在鑫盛小区B幢三单元202室的商业经营，被告虞丽萍恢复住宅用途；2、本案案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：位于宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢三单元的房屋系东西向商住一体五层房屋，该房屋西面与中心街相邻、北面与供销街相邻，一层为商铺，二至五层为单元式住宅共八套单元房，二至五层房屋通过安装于房屋一层东面的入户门与外界隔离，入户门和楼梯间由二至五层的业主共同管理使用。原告李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良及被告虞丽萍系鑫盛小区B幢三单元二至五层房屋的部分业主，均系房屋产权证登记的权利人，该六户的房屋所有权证登记的设计用途均为住宅。2014年10月，被告虞丽萍在未征得五原告及本单元二至五层房屋其余业主同意的情况下，将本户所有的鑫盛小区B幢三单元202室未装修的房屋出租给被告赵贵芬，赵贵芬装修欲用于经营餐饮业。2014年12月，赵贵芬开始在该房屋内经营桂芬小吃，同年12月20日，虞丽萍与赵贵芬签订书面的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。在赵贵芬经营过程中，原、被告双方产生纠纷，经双方协商未果，五原告诉至法院。现赵贵芬仍使用该房屋经营小吃。赵贵芬于2013年10月20日申办了个体工商户营业执照，所载名称为：宾川县桂芬小吃店，经营场所为：宾川县金牛镇牛井鑫盛步行街(百货公司租房)。一审法院认为，就本案争议的五原告的主体是否适格的问题，结合查明的事实，五原告均系房屋产权证登记的权利人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”之规定，五原告与本案有直接利害关系，五原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于受案条件及受案范围的规定，故五原告均为适格原告。五原告及被告虞丽萍均系鑫盛小区B幢三单元二至五层房屋的部分业主，根据在案证据能够证实虞丽萍户所有的202室房屋的设计用途为住宅，虞丽萍作为业主应按照设计用途使用房屋，行使权利应以不损害其他业主的合法权益为限。2014年10月，被告虞丽萍在未经五原告及本单元二至五层其余业主同意的情况下，将属本户所有的前述房屋出租给被告赵贵芬从事小吃经营，改变了房屋用途。因五原告系被告虞丽萍出租房屋所在本栋建筑物内的业主，属法律规定有利害关系的业主。被告虞丽萍未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为，违反了法律的禁止性规定，侵犯了原告方的合法权益，已构成侵权，应承担相应的侵权责任。被告赵贵芬使用该房屋从事小吃经营，亦应承担相应的民事责任。故原告方要求被告赵贵芬停止桂芬小吃在鑫盛小区B幢三单元202室的商业经营，被告虞丽萍恢复住宅用途的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。就原告方请求排除对入户门的妨害，因原告方未提交相应证据证实，且结合现场情况，入户门系五原告出入各自房屋的必经之道，入户门的开或关应由鑫盛小区B幢三单元各业主根据具体情况进行决定，故对原告的该请求不予支持。就被告虞丽萍关于本人将本户购买的商品房租赁给赵贵芬从事小吃经营是对自己购买的商品房产权依法行使权利，任何人不得干预，请求驳回原告方诉讼请求的辩解意见，与法律规定不符，不予采纳。就被告赵贵芬认为本方办理了营业执照，本方经营小吃完全符合法律规定的辩解意见，与本案查明的事实及法律规定不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵贵芬于本判决生效后十日内停止使用位于宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢三单元202室的房屋从事经营活动；二、被告虞丽萍于本判决生效后十日内恢复位于宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢三单元202室房屋的住宅用途；三、驳回原告李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良的其他诉讼请求。案件受理费人民币50.00元，由被告虞丽萍承担。二审中，上诉人赵贵芬认为一审遗漏认定其申报的个体工商户营业执照载明的经营场所是原来申办时的场所，赵贵芬已经取得行政许可，只是没有更改经营场所。上诉人虞丽萍认为一审认定本案所涉房屋“一层为商铺，二至五层为单元式住宅共八套单元房”的事实不清，有两户业主已经同意虞丽萍将房屋出租给他人经营，本案只有六户业主；一审遗漏认定本案所涉房屋既是经营用途也是住宅用途。被上诉人对一审认定事实无异议。二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审认定的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：赵贵芬应否停止在本案争议房屋内经营小吃店？虞丽萍应否恢复争议房屋为住宅用途？本院认为：住宅和经营性住房在用途、管理方面存在较大差异，因此我国法律明确区分建筑物使用性质，并分别采取不同的管理制度。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’……”。本案虞丽萍所有的位于宾川县金牛镇鑫盛小区B幢三单元202号房屋，在房屋所有权登记表上明确载明设计用途是住宅。如果要变更住宅用途为经营性用房，则应当经过鑫盛小区B幢三单元全体业主同意。本案被上诉人，即鑫盛小区B幢三单元五户业主明确表示不同意业主虞丽萍改变202号房屋的使用性质，故虞丽萍不得将住宅用房改变为经营性用房。虞丽萍应恢复争议房屋为住宅用途，赵贵芬应停止在争议房屋经营小吃店。“业主共有权纠纷”属于“建筑物区分所有权纠纷”的下级案由，两个案由属于包含与被包含的关系，并不存在冲突，一审立案时确定的案由为“业主共有权纠纷”，结案时确定为“建筑物区分所有权纠纷”并不违反法律规定。上诉人赵贵芬的经营行为是否合法、是否给其他业主造成影响和已征得部分业主同意均不能对抗《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，故上诉人的上诉主张均不成立。综上所述，上诉人赵贵芬、虞丽萍关于撤销云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初1068号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求的主张不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵贵芬、虞丽萍各承担50元。本判决为终审判决。审判长 杨月秀审判员 杨晓钟审判员 左丽梅二〇一七年四月二十五日书记员 杨 蕾 搜索“”