（2016）渝0242民初4429号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-08-29
案件名称
杨正龙与重庆黔龙阳光地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
酉阳土家族苗族自治县人民法院
所属地区
酉阳土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨正龙,重庆黔龙阳光地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0242民初4429号原告：杨正龙，男，1981年10月13日生，苗族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。委托代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司。住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码：91500114745335382W。法定代表人：徐江，该公司董事长。委托代理人：班宏伟，男，1986年10月23日生，汉族，系该公司职工。委托代理人：李慧，女，1967年5月18日生，土家族，系该公司职工。原告与被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司在答辩期间提出管辖权异议，本院作出民事裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告对该裁定不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院维持了本院作出的裁定。本案依法由本院审判员喻梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈伟，被告的委托代理人班宏伟、李慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于酉阳县桃花源街道北路商品房一套，建筑面积为86.29平方米，房屋总价款271108元。合同签订后原告通过首付和银行按揭方式付清了购房款。合同约定，由被告在房屋实际交付使用之日起120日内向登记机构提出办理《房地产权证》的申请，取得房屋登记受理单;由于被告的责任未按期取得房屋登记受理单的，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。原告于2012年5月1日接房入住。时至今日，原告仍未取得《房地产权证》，也未向原告支付违约金。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.由被告立即为原告办理《房地产权证》；2.由被告支付逾期办证违约金41263元（从2012年9月1日至2016年11月1日按日以原告已付购房款的万分之一为标准计算）；3.由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1.被告并非办理《房地产权证》的义务主体，原告主张要求被告为其办理《房地产权证》于法无据；2.未办理《房地产权证》的责任不在于被告，而是因为原告未提交相关办证材料所致，另外原告未按合同约定期间缴纳相关费用，且原告已有6个月未偿还银行按揭款，致使被告在银行的保证金被扣，应由原告承担违约责任；3.原告于2012年5月接房入住，现在才向人民法院起诉，已经超过了诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年4月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于本县桃花源街道桃花源北路的商品房一套。房屋建筑面积86.29平方米、总房款271108元。合同约定付款方式为首付82108元，按揭付款189000元。《合同》第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第二条规定：“对买卖合同第五条作如下补充……（二）对按揭方式作如下补充：1、乙方以银行按揭方式购房的应在签订买卖合同7日内到甲方售房部签署由贷款银行提供的个人住房（商业用房）借款合同、商品房抵押贷款合同及所有相关手续，并按银行的要求提供所需的资料。逾期之日起20日内，乙方仍不提供按揭个人资料或不按时到甲方售房部签署及其他乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，乙方应当承担违约责任，违约金按贷款总额的万分之一每日计算；逾期超过20日的，甲方可单方面解除买卖合同及《合同补充协议》，且乙方应承担买卖合同总金额1%的违约金，乙方应自甲方发出催促通知之日起3日内向甲方支付该违约金……3、乙方承诺，在银行按揭贷款通过后，按贷款合同约定归还贷款本息。因乙方不履行或不完全履行与银行的按揭贷款合同而导致按提供贷款银行要求甲方承担相关责任的，乙方应按甲方的通知要求（最迟不超过甲方通知发出之日起10日）到甲方处归还甲方已代乙方承担的相关款项。否则每逾期一天，甲方有权委托银行或直接向乙方按日收取应还贷款额万分之一的违约金。若乙方连续2个月或累计4个月未按约定偿还本息的，甲方有权解除买卖合同及《合同补充协议》并按买卖合同总金额的1%向乙方计收违约金。并有权要求乙方赔偿甲方的相关损失”。《合同补充协议》第四条约定：“对买卖合同第十二、十三条作如下变更或补充……2、关于买卖合同第十二条……关于买卖合同第十三条产权登记时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日变更为90日内办理；属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理。若受政策及政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。3、乙方应在签订买卖合同之日起7日内，向甲方提交办理产权登记所需的所有相关资料……”。《合同补充协议》第十三条约定：“买卖合同及本《合同补充协议》所表示“日”计算方式，是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和”。另查明：原告于2011年4月支付了首付购房款82108元及办证费用，余款189000元亦通过办理银行按揭的方式向被告进行了支付。2012年5月1日，原告自愿接房入住。涉案商品房工程项目于2012年9月取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告至今未取得涉案房屋的《房地产权证》；被告也未向法庭举示房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告均同意继续履行合同。以上事实，有原告的身份证复印件、被告的公司基本情况工商局查询结果、重庆市商品房买卖合同及补充协议、收款收据、借款凭证、接房通知书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证以及当事人的陈述等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：一、关于被告是否应当为原告办理《房地产权证》的请求。根据《合同补充协议》第四条的约定，房地产权证应由被告代原告向登记机构申请办理，原告需提供资料给被告。涉案房屋已竣工验收，被告已经取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等相关手续，已经具备办理房地产权证的条件。因此，被告应当按照合同约定为原告办理房地产权证，但原告应协助被告将办理产权证需由原告提供的相关资料提供给被告。二、关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金的请求。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。虽然申请办理商品房产权登记并取得登记受理单系原、被告共同的义务，双方应当相互配合完成，且原告应当向被告提交其应当提交的相关资料；但是，既然办理商品房产权登记的资料是由原告向被告提交而不是直接向行政主管部门提交，那么被告就有告知原告办理商品房产权登记所需具体资料的义务，在因原告提交资料不齐或交纳的办证费用不足导致无法办理时，还应有及时告知原告补交资料或办证费用的义务。而本案中，被告没有举示证据证明未在约定期限内办理商品房产权登记系因原告提交的资料不齐或交纳办证费用不足且被告已经履行了通知原告补充相关办证资料或费用而原告拒绝补充的义务。故本案原告至今未能取得涉案商品房的房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，因被告逾期办证的违约事实成立，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。原告于2012年5月1日接房入住，至今尚未办理房屋产权证，逾期已经超过90日，但原告自愿继续履行《合同》，《合同》应当继续履行。根据《合同》第十三条约定，原、被告应在商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，但《合同补充协议》第四条亦对第十三条约定提交办理商品房《房地产权证》的申请手续的时间变更为120日；且《合同补充协议》第十三条约定合同中所表示“日”是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和，即工作日。变更约定系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以认定。因此，逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日起120个工作日的次日。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。由于逾期办证的违约行为处于持续状态，原告请求被告支付逾期办证违约金系继续性债权，该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即自起诉之日倒退两年计算。本案中，原告于2016年11月1日起诉，故逾期办证违约金的起算时间应为2014年11月1日，原告所主张的2014年11月1日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。因此，本案逾期办证违约金计算时间应为2014年11月1日至2016年11月1日。被告应当支付的逾期办证违约金为：271108元×0.0001×730天=19791元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内为原告办理位于酉阳县桃花源街道桃花源北路3号“黔龙·桃源新都会”X号楼X层3X号房屋的《房地产权证》（原告应当协助被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司提供办理房屋产权证应由原告提供的相关资料）；二、由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告逾期办证违约金19791元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831元已由原告预交，因适用简易程序审理减半收取415.5元，由原告承担215元，由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 喻 梅二〇一七年四月二十五日书记员 王静怡 来自：