（2016）苏0106民初9057号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-15

案件名称

原告曾宏亮与被告闫曼玲、南京晟灏源商贸有限公司等房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾宏亮,闫曼玲,南京晟灏源商贸有限公司,王斌,南京三惠建设工程股份有限公司,王先进,南京江东工贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0106民初9057号原告（反诉被告）：曾宏亮，男，1973年4月25日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：宫进强，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所实习律师。被告：闫曼玲，女，1985年9月26日出生，住本市栖霞区。被告：南京晟灏源商贸有限公司，住所地本市浦口区江浦街道五里工业园浦丰路2号。法定代表人：张志伟，该公司总经理。被告（反诉原告）：王斌，男，1974年11月21日出生，汉族，住本市鼓楼区。上述三被告共同委托诉讼代理人：章泸，江苏圣典律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：何有忠，江苏圣典律师事务所律师。被告：南京三惠建设工程股份有限公司，住所地本市浦口区珠江工业区东华北路15号。法定代表人：惠强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志刚，江苏苏晟律师事务所实习律师。第三人：王先进，男，1980年6月18日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：章泸，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：何有忠，江苏圣典律师事务所律师。第三人：南京江东工贸有限公司，住所地本市鼓楼区江东路水厂路。法定代表人：张禄云，该公司经理。委托诉讼代理人：殷秋宝，江苏兴玄武律师事务所律师。原告（反诉被告）曾宏亮与被告（反诉原告）王斌，被告闫曼玲、南京晟灏源商贸有限公司（以下简称晟灏源公司）、南京三惠建设工程股份有限公司（以下简称三惠股份公司）、第三人王先进、南京江东工贸有限公司（以下简称江东工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾宏亮及其委托诉讼代理人宫进强、张帆，被告（反诉原告）王斌、被告闫曼玲、晟灏源公司、第三人王先进的共同委托诉讼代理人章泸，被告三惠股份公司的委托诉讼代理人王明鑫，第三人王先进、第三人江东工贸公司的委托诉讼代理人殷秋宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾宏亮向本院提出诉讼请求：1.被告闫曼玲、晟灏源公司、王斌、三惠股份公司返还原告曾宏亮装修转让费155000元、押金50000元；2.被告闫曼玲、晟灏源公司、王斌、三惠股份公司赔偿原告曾宏亮搬运费20000元；3.被告闫曼玲、晟灏源公司、王斌、三惠股份公司返还原告曾宏亮房屋租金35711元。事实和理由：原告曾宏亮经第三人王先进介绍，与被告王斌就本市鼓楼区浦江大厦九层房屋租赁事宜进行了磋商。2016年6月28日，被告王斌以南京三惠装饰工程有限公司（以下简称三惠装饰公司）名义与原告曾宏亮签订了租赁协议书，约定三惠装饰公司将本市浦江大厦九层（建筑面积约701平方米）出租给原告曾宏亮使用，租赁期限自2016年7月1日起至2019年2月28日止，2017年2月28日前的租金为1.7元/平方米/日。原告曾宏亮已于2016年6月27日向三惠装饰公司指定的闫曼玲账户支付装修转让费135000元，先后又向三惠装饰公司指定的晟灏源公司支付定金20000元、押金50000元、两个月租金73885.4元。上述协议签订后，三惠装饰公司于2016年7月15日才将房屋交付原告曾宏亮，且仅为部分交付。2016年8月17日，第三人江东工贸公司向三惠装饰公司发出终止合同通知书，说明三惠装饰公司为非法转租，致使原告曾宏亮无法正常使用房屋。三惠装饰公司应对其违约行为给原告曾宏亮造成的损失予以赔偿。后经原告曾宏亮了解，三惠装饰公司在与原告签订租赁协议书之前已注销，并不具备民事主体资格，原三惠装饰公司的股东王斌、三惠股份公司作为租赁协议书的实际履行主体，应承担相应责任。故曾宏亮诉至法院，请求判如所请。被告闫曼玲、晟灏源公司、王斌辩称，1.原告曾宏亮在承租上述房屋后违反合同约定转租或交其他机构进行使用，进行违法办学，导致合同无法继续履行，原告曾宏亮应支付租金并承担违约责任；2.承担责任的主体应为三惠装饰公司的股东，被告闫曼玲、晟灏源公司并非三惠装饰公司的股东，非本案适格的被告，不应承担责任，被告王斌作为三惠装饰公司的股东应当承担相应责任，三惠股份公司并未参与租赁事宜，不应承担责任；3.被告已按约交付房屋，不存在迟延交付问题，但原告曾宏亮至今未就上述房屋进行交接。被告三惠股份公司辩称，三惠装饰公司于2016年5月24日注销，原告曾宏亮与三惠装饰公司之间的租赁协议书于2016年6月28日才签订，被告三惠股份公司对上述租赁协议书不知情，也不存在实际履行合同的行为，不应承担责任。反诉原告王斌向本院提出反诉请求：1.反诉被告曾宏亮支付反诉原告2016年9月1日至2016年10月31日期间的租金73885.4元，2016年7月1日至2016年10月31日的物业服务费19235.4元、公摊水电费2740.2元、水电及损耗公摊5671.56元，装修损耗费20667元；2.反诉被告曾宏亮赔偿反诉原告预期房屋租金损失73885.4元；3.反诉被告曾宏亮搬离本市浦江大厦九层房屋并返还反诉原告。事实和理由：2016年6月28日，经第三人江东工贸公司引荐，反诉原告王斌以三惠装饰公司名义与反诉被告曾宏亮签订租赁协议书，约定将本市浦江大厦九层房屋转租给曾宏亮使用，曾宏亮承诺租赁该房屋作为合法经营，但曾宏亮接收房屋后，以新时代教育为商号，招收中小学生开办非学历教育培训班。由于学生在电梯内嬉闹引起安全隐患，同时对曾宏亮办学资质存有怀疑，第三人江东工贸公司通知新时代教育停止在浦江大厦内营业。曾宏亮为违法办学，不仅违反合同约定，也导致合同无法继续履行，应承担相应责任，故闫曼玲、晟灏源公司、王斌提起反诉。反诉被告曾宏亮辩称，1.反诉原告违约在先，未按照合同约定在2016年7月1日交付房屋，直至2016年7月15日才交付房屋；2.第三人江东工贸公司于2016年8月17日向曾宏亮发送终止合同的通知，是由于反诉原告的转租行为未获得第三人江东工贸公司的同意，并非曾宏亮原因造成；3.物业费第三人江东工贸公司才有权向曾宏亮主张，反诉原告无权主张，公摊水电费应据实结算；4.反诉原告主张的损耗公摊及预期租金损失，缺乏法律依据和合同依据，不应支持；5.主张返还房屋的权利主体应为第三人江东工贸公司，并非反诉原告。第三人王先进述称，其是被告晟灏源公司职工，租赁协议书并非其介绍签订，而是原告曾宏亮经南京市鼓楼区人民政府江东街道办事处工作人员介绍与其联系的。第三人江东工贸公司述称，第三人与原告曾宏亮之间并无合同关系，原告曾宏亮与三惠装饰公司之间签订的租赁协议书未经第三人同意，也未取得第三人的追认。第三人江东工贸公司要求原告曾宏亮搬离租赁房屋是由于第三人发现租赁楼层存在众多学龄儿童，存在隐患。本院经审理认定事实如下：三惠装饰公司于2014年6月17日成立，股东为三惠股份公司和王斌，王斌为该公司法定代表人，2016年5月24日，三惠装饰公司注销。闫曼玲系三惠股份公司股东，并担任董事职务。王先进系晟灏源公司总经理。2014年2月24日，江东工贸公司（甲方）与三惠装饰公司（乙方）签订浦江大厦租赁协议书，约定浦江大厦由甲方投资兴建，甲方同意租赁给乙方使用的房屋位于浦江路××大厦××层，建筑面积约701平方米；租赁期限暂定五年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止，房屋交付后的3个月为装修免租期，甲方于2014年3月1日向乙方交付本房屋并与乙方办理房屋交接手续；在租期内租满三年（2014年3月1日-2017年2月28日）后，剩余两年租期乙方可根据公司发展情况随时自行决定是否继续承租，如乙方不打算再继续承租则在提前向甲方提出书面通知后合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，租金按实际日期结算；甲方同意乙方的租金价格前三年为1.7元/平方米/日，年租金为434970.5元（此价格为含税价格），季度租金为108742.63元，第四年租金价格为1.8元/平方米/日，第五年租金价格为1.9元/平方米/日；租金支付方式为先付后用，每季度支付一次，下一季度租金应提前十个工作日支付；乙方承诺，租赁该房屋作为自身办公使用，如有转租、转借行为必须与甲方协商并得到同意，并不得改变房屋用途；乙方在租赁期限内，自己使用的电话、网络、水、电、空调费用、停车费用及物业管理费等费用自行承担，其中空调费、停车费及物业管理费由甲方代收代交；乙方应于交付房屋之日起七日内向甲方支付房屋使用押金50000元作为房屋、水、电、物业等使用保证金，待租赁期满如乙方无拖欠水、电、物业等费用发生，则甲方在办理退租手续时一次全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方以房屋使用押金结算乙方未结清的费用；乙方在租赁期限内，未经甲方书面同意，将承租用房转租、转借给无关联第三方，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应当按大厦当期市场租赁价格支付实际租赁期间的租金，同时还应按约定租赁总价的5%承担违约责任等等。上述协议签订后，三惠装饰公司对承租房屋进行了装修，承租房屋用于三惠装饰公司及晟灏源公司的办公场所。2016年6月28日，三惠装饰公司（甲方）与曾宏亮（乙方）签订租赁协议书，约定甲方同意转租赁给乙方使用的房屋位于浦江大厦九层，建筑面积约701平方米，租赁期限自2016年7月1日至2019年2月28日止，甲方在7月1日前完成房屋交付手续；甲方同意按甲方原和房主签订的租金价格转租给乙方，甲方不涨价，至2017年2月28日为1.7元/平方米/日，2017年2月29日至2018年2月28日，租金价格为1.8元/平方米/日,2018年2月29日至2019年2月28日，租金价格为1.9元/平方米/日（此价格为含税价格）；租金支付方式为先付后用，每季度支付一次，下一季度租金应提前十个工作日支付；甲方已预付给房主6、7、8三个月房租和伍万元押金（此押金房租到期不欠水电费、物业费等房主如数退还），则在签合同时7月和8月两个月房租73885.4元及伍万元押金，乙方一次性支付给甲方；甲方允许乙方于2016年6月27日前进驻，但房租从2016年7月1日起由乙方承担；乙方租赁使用区域内的地面、顶面、墙面、灯光、中央空调均以现状交付，活动办公家具由甲方搬走；甲方承诺在乙方承租期间，对承租房屋享有合法、有效的使用权，不存在任何影响租赁权的权利瑕疵或事由，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，则承担全部责任，并赔偿乙方因此的损失；乙方承诺租赁该房屋作为合法经营；乙方在租赁期限内，自己使用的电话、网络、水、电、空调费用，停车费用及物业管理费用自行承担，其中空调费、停车费及物业管理费等由房主代收代交；乙方于2016年6月24日向甲方支付定金20000元，保证金可抵甲方的装修转让费，若乙方自行放弃不租，此房则20000元定金不退，定金支付后甲方不得将此房再租给别人；乙方同意按310000元向甲方支付装修费用（装修以现状为准），签订此合同时乙方向甲方支付装修转让费155000元，扣除已付贰万再支付135000元，余下155000元自签订合同之日起，三个月内一次性支付等等。上述协议签订后，曾宏亮占有使用上述房屋，用于开办“新时代教育”培训。2016年8月17日，第三人江东工贸公司向三惠装饰公司发送终止合同通知书，写明三惠装饰公司于2014年2月24日与江东工贸公司签订了浦江大厦租赁协议，承租浦江路26号的浦江大厦第9层房屋，在合同履行中，江东工贸公司发现三惠装饰公司未经同意擅自将房屋转租给新时代教育，鉴于三惠装饰公司严重违反合同擅自转租房屋，江东工贸公司决定终止与三惠装饰公司的合同，收回租赁房屋，要求三惠装饰公司承担合同约定的违约责任。2016年8月27日，第三人江东工贸公司向新时代教育发送通知书，写明位于浦江路××大厦××层，属第三人江东工贸公司管理的资产，新时代教育与江东工贸公司无任何法律关系，也未签订任何书面协议，支付一分钱房租，现在第三人江东工贸公司管理的房屋内办公经营，第三人江东工贸公司决不同意，现书面通知接函后三天内搬出房屋，否则将采取停水、停电等措施。2016年9月6日，由于租赁房屋断水、断电，无法正常使用，曾宏亮迁出租赁的浦江大厦九层房屋。曾宏亮与王斌、王先进就租赁事宜多次协商未果。另查明，2016年6月27日，曾宏亮向闫曼玲银行账户支付135000元。2016年6月30日，曾宏亮向晟灏源公司支付现金143885.4元。晟灏源公司向曾宏亮出具了三张收据，款项分别为155000元（含支付给闫曼玲的款项135000元）、80000元（房租）、43885.4元（房租）。王斌与曾宏亮认可房租中有50000元为房屋押金。闫曼玲、晟灏源公司称其接收曾宏亮支付的款项是受王斌指示。晟灏源公司已支付江东工贸公司2016年6月至8月的租金108742.63元，并交纳了2016年7月1日至2016年7月16日的物业服务费2480元，2016年5月5日至2016年7月16日的代收共摊电费1414元,2016年5月5日至2016年7月16日的代收电费1701.4元，2016年7月17日至2016年8月31日的物业服务费7137.7元、代收共摊电费1326.2元、代收电费3969.3元。2016年11月30日，曾宏亮与王先进就租赁的浦江大厦九层房屋进行了交接。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，三惠装饰公司与曾宏亮签订租赁协议书时已注销，不具备民事主体资格。根据已查明事实，王斌作为三惠装饰公司的法定代表人及股东，认可其以三惠装饰公司名义签订了租赁协议书，愿意承担该租赁协议书中三惠装饰公司的权利义务，故王斌应为租赁协议书的主体，承担租赁协议书约定的权利义务。关于闫曼玲、晟灏源公司是否应当承担连带责任的问题。闫曼玲、晟灏源公司在租赁协议书履行中出借了银行账户，收取了曾宏亮支付的合同款项，应在收取的款项范围内与王斌承担连带责任。关于三惠股份公司是否应当承担连带责任的问题。三惠股份公司虽然为三惠装饰公司股东，由于签订租赁协议书时三惠装饰公司已注销，三惠股份公司对房屋转租事宜并不知情，并非合同实际履行主体，故曾宏亮要求三惠股份公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于装修转让费及押金问题。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，由于王斌未经第三人江东工贸公司同意将浦江大厦九层房屋转租给曾宏亮，第三人江东工贸公司解除了其与三惠装饰公司签订的租赁协议书，导致曾宏亮无法继续使用租赁房屋，王斌应将多收取的款项予以退还。对于装修转让费，本院结合合同约定的租赁期限、实际使用的租赁期限，酌定王斌返还145000元，故王斌要求曾宏亮再次支付装修损耗20667元的诉讼请求，本院不再支持。关于押金50000元，王斌在曾宏亮结清物业服务费、水电费等费用后应予退还。关于搬运费的问题。由于搬运费并非合同提前解除所增加的损失，故对曾宏亮要求赔偿搬运费损失的诉讼请求，本院不予支持。关于租金问题。曾宏亮称租赁房屋于2016年7月15日才实际交付，存在迟延交付问题，由于曾宏亮未提供充分证据予以证实，故对曾宏亮的该项意见，本院不予采信。由于曾宏亮实际支付的租金为两个月的租金，实际使用的期间为2016年7月1日起至2016年9月5日，故曾宏亮还应支付王斌租金5958.5元。对于王斌主张的2016年9月6日至2016年10月31日期间的租金，由于曾宏亮已搬离租赁房屋，搬离房屋的原因为江东工贸公司解除合同收回房屋，王斌对此亦知情，双方应在曾宏亮搬离租赁房屋后及时办理交接手续，减少损失，但双方直至诉讼中法院释明后才办理了交接手续，对此期间的租金，本院结合原因及过错等情况，酌定由曾宏亮负担10000元。对于王斌要求曾宏亮支付两个月租金损失的诉讼请求，本院结合合同未能继续履行的原因、过错程度等因素，对王斌的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于物业费、水电费、公摊水电费问题。由于合同约定上述费用由曾宏亮负担，王斌已代为缴纳了2016年7、8月份的物业服务费9617.7元，2016年7月17日至8月31日期间的公摊水电费1326.2元，2016年7月17日至8月31日代收的电费3969.3元，曾宏亮应将上述费用返还王斌。对于2016年7月1日至2016年7月16日期间的公摊电费及代收电费，由于王斌提交的证据中无法区分，确定具体数额，故本案中不予处理，王斌可在数额确定后再另行主张。关于房屋交付问题。由于审理中，曾宏亮与王先进就租赁房屋已进行了交接，该项内容已履行完毕，无实际履行内容，故对王斌的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王斌于本判决生效后十日内退还原告曾宏亮装修转让款145000元、押金50000元，合计195000元；二、反诉被告曾宏亮于本判决生效后十日内支付反诉原告王斌房屋租金15958.5元、物业服务费9617.7元，公摊电费1326.2元，电费3969.3元，合计30871.7元；三、上述一、二项冲抵后，王斌还应退还曾宏亮164128.3元；四、被告闫曼玲在135000元范围内、被告南京晟灏源商贸有限公司在143885.4元范围内对上述第三项债务承担连带责任；五、驳回原告曾宏亮的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王斌的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5229元，减半收取计2614元，由曾宏亮负担659元，王斌负担1955元。反诉案件受理费2016元，由曾宏亮负担334元，王斌负担1682元（本诉案件受理费曾宏亮已预交，反诉案件受理费王斌已预交，双方负担部分冲抵后，王斌还应支付曾宏亮1621元，王斌支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员　　朱玉梅二〇一七年四月二十五日书记员　　王　进履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。关注微信公众号“”