（2016）苏0106民初9067号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-26

案件名称

原告南京图腾置业发展有限公司与被告陈学文租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京图腾置业发展有限公司,陈学文

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十九条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9067号原告：南京图腾置业发展有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：陈学文，男，汉族，1973年8月20日生。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱猛，江苏焯燃律师事务所实习律师。原告南京图腾置业发展有限公司（以下简称南京图腾公司）与被告陈学文租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，被告陈学文提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议，陈学文提出上诉，南京市中级人民法院作出终审裁定：驳回被告陈学文上诉，维持原裁定。本院适用简易程序开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人芮敏、被告的委托诉讼代理人郁苏宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南京图腾公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈学文立即迁出大观·天地MALL明文化街两座牌坊范围内的租赁场地；2、请求被告按照548元/天支付场地占有使用费（从2016年9月1日起至实际迁出之日止）。被告陈学文辩称：租赁合同到期后，被告陈学文多次与原告协商要求续租，双方已变更为不定期租赁；涉案场地是消防通道，不允许出租，所以双方的租赁合同无效。原告于租赁合同到期后对案涉场地停止供电，被告自2016年9月1日起已实际无法经营；南京市鼓楼区城市管理行政执法局下达限期整改通知书，并于2017年1月6日清场，拖走了大部分的游乐设施，故大部分的场地已返还给了原告，被告不应支付场地占用使用费。因此，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告南京图腾公司为大观·天地MALL明文化街两座牌坊范围内（以下简称案涉场地）的土地使用权人。被告陈学文于2013年起自原告处承租并占有使用案涉场地经营中小型游乐设施，双方签订《场地租赁协议》，之后多次续签，最后一期的协议约定：租赁期限为2016年7月1日至2016年8月31日；场地范围为大观·天地MALL明文化街两座牌坊范围内；租金33973元，履约保证金50000元，水电费押金5000元；履约保证金用于规范被告于2016年9月1日前撤离全部设备设施，如违反罚款1000元/天；合同履行完毕后被告无违约行为，履约保证金正常退还，水电费按实际发生额支付；等等。合同签订后，陈学文按约支付了租金、履约保证金和水电费押金。2016年8月5日，原告南京图腾公司向被告陈学文发出《函》，告知将于2016年9月1日按合同约定收回案涉场地及其他事宜。陈学文在该函件上签字确认。此后，原告南京图腾公司多次要求被告陈学文返还案涉场地，但被告不予返还，因此，原告起诉至本院，要求判如所请。因双方分歧较大，致本案未能调解。被告陈学文使用租赁场地发生水电费1019.5元尚未给付。原告同意将履约保证金及扣除水电费后的水电费押金，用于抵扣案涉场地的占有使用费。上述事实由土地使用权证、《场地租赁合同》、《函》、水电费票据及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告南京图腾公司作为案涉不动产的权利人，其与被告陈学文签订的《场地租赁协议》系双方真实的意思表示。关于合同的效力，被告陈学文先是辩称租赁合同期满后，双方变更为不定期租赁关系；之后又辩称因案涉租赁场地系消防通道，不得出租，故租赁合同无效。被告该两种抗辩自相矛盾，且被告未举证证明案涉场地完全为消防通道，亦未举证证明案涉租赁合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，本院确认原、被告双方签订的租赁合同成立且生效，双方均应按照合同约定履行义务。关于被告陈学文是否应当向原告返还案涉场地，本院认为，在合同期限届满之前，作为出租人的原告南京图腾公司向被告陈学文送达《函》，明确告知被告合同履行期限届满后不再续租，并且要求被告按照合同约定返还案涉场地；该行为不仅是作为租赁合同的出租人行使合同权利，亦是作为案涉场地的权利人依法行使物权请求权，既符合合同约定也符合法律规定，本院予以支持。关于被告陈学文使用案涉场地产生水电费1019.5元，原告主张应从水电费押金中扣除，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告应按548元/天的标准、支付自2016年9月1日起至实际迁出之日止的案涉场地占有使用费，被告陈学文辩称：因原告停止供电，被告自2016年9月1日起已实际无法经营，且南京市鼓楼区城市管理行政执法局于2017年1月6日清场并拖走了大部分的游乐设施，因此，大部分的场地已返还给了原告，故不同意支付场地占有使用费。本院认为，首先，被告负有向原告返还案涉场地的义务而不履行，原告停止供电，是催促被告履行该义务的自助行为，被告无法经营并不能免除其支付占有使用费的义务；其次，行政执法部门清拖被告的游乐设施与被告占用案涉场地拒不返还是不同法律关系，被告的游乐设施被清拖不能认定被告向原告返还了部分场地；再次，被告陈学文侵占案涉场地致原告无法使用，产生损失应予赔偿，原告依据原租金标准主张占有使用费为548元/天，并无不当；最后，被告支付的履约保证金50000元及扣除水电费后的水电费押金3980.5元，合计53980.5元，原告同意该费用用于抵扣占有使用费；因此，本院支持被告应向原告支付占有使用费（以548元/天为标准，期限自2016年9月1日至判决确定的给付之日，应扣除已支付的53980.5元）。综上，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈学文于本判决生效后十五日内将大观·天地MALL明文化街两座牌坊范围内场地清空后返还给原告南京图腾置业发展有限公司；二、被告陈学文于本判决生效后十五日内向原告南京图腾置业发展有限公司支付场地占有使用费（以548元/天为标准，期限自2016年9月1日至判决确定的给付之日，应扣除已支付的53980.5元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈学文负担（此款原告已预付，被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员　　胡腾云二〇一七年四月二十五日书记员　　宋宇燕履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。