（2017）湘07民终171号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-03

案件名称

杨纯德与黄立新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省常德市中级人民法院

所属地区

湖南省常德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨纯德,黄立新

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省常德市中级人民法院民事判决书（2017）湘07民终171号上诉人（原审原告）：杨纯德，男，汉族，1957年11月28日出生，住常德市武陵区。委托诉讼代理人：廖华国，湖南云济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄立新，男，汉族，1966年3月1日出生，住常德市武陵区。委托诉讼代理人：周德芳，湖南中思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张园美，湖南中思律师事务所律师。上诉人杨纯德因与被上诉人黄立新房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人杨纯德及委托代理人廖华国，被上诉人黄立新及委托代理人周德芳、张园美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨纯德上诉请求：撤销原审判决，改判由被上诉人支付房屋占有使用费97500元。事实和理由:1、原审法院判决书已被2016年5月6日签订的“执行和解协议”吸收，诉争房屋迟至2016年7月拆除的事实不影响上诉人的权利，其权利来源于与市审计局达成的协议。2、原审法院认定“执行和解协议”未生效的事实错误，市审计局也认为“执行和解协议”成立生效。3、原审法院认定上诉人没有诉权是适用法律错误。黄立新辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨纯德向一审法院起诉请求：判决黄立新向其支付租金110000元，并承担其诉讼费。一审法院认定事实：杨纯德、（案外人）张清洁共同作为出租方与黄立新于2007年签订了两份租赁协议，均约定：杨纯德、张清洁将位于常德市审计局（以下简称市审计局）的三层楼门面（现已依法被强制拆除）中的第一层五间门面租赁给黄立新使用，租期分别从2007年7月1日至2015年7月1日，年租金为五万元；2007年4月30日至2015年5月1日，年租金为四万五千元。此后年租金为四万五千元的租赁合同租赁期限亦变更为2007年7月1日至2015年7月1日，且杨纯德也当庭予以认可。杨纯德、张清洁系上述门面的合伙投资建设主体，就上述门面的使用问题，2010年10月18日常德市中级人民法院作出的（2010）常民一终字第262号民事判决书（以下简称262号民事判决）中第三项判决：“市审计局给杨纯德、张清洁房屋使用期限从2006年7月1日起为五年……如在五年后拆迁的，不予补偿。如在五年后市里没有要求拆迁，则延长使用三年，第九年起由审计局无条件全部收回房屋使用权……”本院曾于2014年10月27日向黄立新送达了（2014）武执字00639号通知，通知内容：“262号民事判决第三项确定市审计局于2014年7月1日收回所有对外租赁门面，据此，你于本通知送达之日起三日内自行与市审计局协商或通过本院与市审计局确定门面续租事宜。”据此，黄立新与市审计局签订了上述门面的租赁合同，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日，年租金为五万元。黄立新将此事亦告知了杨纯德。杨纯德、黄立新等均参与过处理有关市审计局门面租赁问题的会议。2016年5月6日，市审计局与杨纯德、张清洁签订了《执行和解协议》，约定：“一、2014年7月1日至2015年12月30日期间，杨纯德、张清洁与承租户租赁合同内的全部租金归杨纯德、张清洁……二、出租房屋是指杨纯德、张清洁根据《关于投资开发常德市审计老干活动室、车库临时建筑的协议》等相关协议，在常德市审计局院内带资修建的临时建构筑物……六、2016年6月30日后，杨纯德、张清洁未腾空自己控制的出租房屋，本协议自行解除，所有条款对双方均不具有约束力。”杨纯德与黄立新之间2014年6月30日之前的租金已全部了结。上述门面因超过法定使用期限，常德市武陵区城市管理和行政执法局曾于2015年12月14日、2016年9月6日两次向市审计局下发《行政处罚告知书》、《履行行政决定告知书》、《强制拆除违法建筑物决定书》，给予了市审计局限期拆除、强制拆除等处罚。以上事实有杨纯德、张清洁与黄立新签订的《租房协议》、黄立新与市审计局签订的《房屋租赁协议》、常德市武陵区人民法院通知、262号民事判决、《行政处罚告知书》、《履行行政决定告知书》、《强制拆除违法建筑物决定书》为据。杨纯德提交的证据《执行和解协议》属于附条件的合同，因杨纯德、张清洁未在协议约定期间内将自己控制的全部出租房屋自动搬迁，在此后才导致市审计局被相关政府部门要求强制拆除，因此该协议的生效要件未达成，依据协议约定协议并未生效，故对其证明目的不予采信；证据杨纯德与张清洁签订的《退出协议》时间是2008年，但在此后的262号民事判决及《执行和解协议》中所确定的主体均为杨纯德与张清洁两人，与退出协议所约定的内容均相矛盾，故对其真实性不予采信；证据邮递单及送达信息，因邮件的被送达人黄立新并未实际收到上述邮件，且《执行和解协议》并未生效，故对其真实性及证明目的均不予采信；证据2015年7月5日童成君签署的一份打印版书面字据，一方面因《执行和解协议》的签订一方主体系法人（即市审计局）而非个人，另一方面该份证据属于证人证言，但并无证人出庭作证，不符合证据的形式要件，故对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予以采信。一审法院认为：一、依据发生效力的262号民事判决，杨纯德、张清洁从2014年7月1日开始对涉案门面不具备占有、使用等权利，其与黄立新签订的租赁协议至此开始因其不具有出租权而导致合同根本目的不能实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的可以解除合同的情形，因此黄立新具有单方解除合同的权利。而一方面黄立新依据本院送达的通知要求与新的出租权人即市审计局重新签订了2014年7月1日之后的租赁合同；另一方面黄立新也将其另签租赁合同之事告知了杨纯德，虽然黄立新未对此进行举证，但是结合本案其他事实的认定，本院认可杨纯德已被告知并知晓黄立新与市审计局另签合同之事。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除的方式仅要求通知对方，而通知形式并无书面通知的要求，故关于上述黄立新另行签订合同并告知原合同相对方的行为，本院依法认定黄立新实际是履行了其对2007年签订的原租赁协议的解除权。因此，杨纯德所依据的2007年的租赁协议被依法解除，合同应终止履行，杨纯德无权再向黄立新主张2014年6月30日后的租金。二、2016年5月，杨纯德、张清洁虽与市审计局就房屋租赁债权的转让问题签订了《执行和解协议》，但是因该协议未生效，因此实际上市审计局并未就2014年6月30日以后的门面租赁收入转让给杨纯德、张清洁。三、涉案门面的租赁协议系杨纯德与张清洁共同作为出租方签订的，杨纯德单独起诉并无事实依据。综上，杨纯德从2014年7月1日开始对涉案门面并不具有出租的权利，且黄立新事实上解除了原租赁协议，而此后杨纯德也并未得到市审计局对涉案门面租金收入的债权转让，杨纯德的诉讼请求既无事实依据亦无法律依据，故不予支持。遂判决驳回杨纯德的诉讼请求。本院二审期间，上诉人杨纯德提交了三份新的证据。1、两份租房协议，拟证明租金95000元及一审判决认定的两份协议签订的由来。被上诉黄立新认为不是新证据，不予质证。本院认为该证据证明了后面协议签订及租金的由来，能证明客观事实的存在，符合证据三性原则，予以认定。2、二份䪨达快递公司电脑查询单，拟证明房屋租金催交通知书告之其租金由投资方（杨纯德、张清洁）收取，被上诉人黄立新认为不是新证据，不予质证。本院认为该证据符合证据三性原则，是一审证据的加强，予以认定。3、两份委托书，拟证明张清洁将涉案门面租金委托上诉人行使权利。被上诉人黄立新认为不是新证据，且没有关联性。本院认为，该证据符合证据三性原则，是一审证据的加强，予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨纯德、张清洁（案外人）与黄立新20**年4月13日签订两份其他内容完全一致，仅租金额不同的房屋租赁协议，一份年租金为50000元、一份为45000元，合计年租金为95000元。租金为45000元这份合同的租金由杨纯德、张清洁收取，租金为50000元这份合同的租金由市审计局收取。该事实为当事人双方认可，也有杨纯德一审提交的两份合同及二审提交的两份租赁协议予以证实。2016年5月6日，市审计局与杨纯德、张清洁签订了《执行和解协议》，约定“2014年7月1日至2015年12月30日期间的房屋租金让利给杨纯德、张清洁（乙方）所有。同时约定2016年6月30日后，如杨纯德、张清洁未腾空自己控制的出租房屋，如二楼约300平方视为乙方履约不能，本协议自行能解除，所有条款对双方不具有约束力”。该协议签订后常德市审计局、杨纯德分别向房屋租户黄立新通过䪨达速递发出房屋租金催交通知书告之其租金由投资方（杨纯德、张清洁）收取。2016年7月5日，乙方（杨纯德、张清洁）腾空自己控制的二楼房屋，由审计局工作人员童成君验收签字。童成君为市审计局办公室主任。上述事实为《执行和解协议》中条款所约定，一、二审中杨纯德提交的䪨达快递公司的快递单据及电脑查询单证明催交通知书告之黄立新并送达。童成君作为审计局办公室主任对杨纯德腾空自己控制的二楼房屋验收并签名具有证明力。另查明，2014年6月30日杨纯德收了黄立新交纳2014年6月30日至2015年6月30日房屋租金40000元，并2015年元月1日出具承诺书，“关于黄立新和本人的合同时间到2015年6月30日止，本人同意此时间和合同，黄立新自行处理，自由处理”。2008年8月28日，张清洁与杨纯德签订退伙协议，张清洁表示，市审计局给杨纯德、张清洁增加（门面）二年使用期，由杨纯德全权负责办理，自己对其租金表示放弃。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是杨纯德是否有权单独主张2014年7月1日至2015年12月30日期间门面租金及门面占有使用费，是否能够得到支持。杨纯德与张清洁作为与市审计局签订《执行和解协议》协议的共同方，杨纯德能否在张清洁未参加诉讼的情况下单独行使其本案诉权。2008年8月28日，张清洁与杨纯德签订退伙协议，张清洁明确表示，“市审计局给杨纯德、张清洁增加（门面）二年使用期，由杨纯德全权负责办理，自己对其租金表示放弃”。这份退伙协议赋予了杨纯德的单独诉权，杨纯德单独提起诉讼具有相应资格。杨纯德、张清洁与市审计局签订的《执行和解协议》是一份债权转让协议，市审计局将本应由单位收取的房屋租赁费和占用费让与杨纯德收取。协议签订后，市审计局与杨纯德根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，通过䪨达速递分别向黄立新送达了债权转让通知（房屋租金催交通知书）。杨纯德按协议腾空由自己控制的二楼约300平方米的房屋。杨纯德与市审计局已完成了债权转让的程序及条件，杨纯德是否就能取得收取房屋租赁费和占用费的权利。但本案的关键还应当对杨纯德与张清洁与市审计局签订《执行和解协议》协议是否有效进行审查。协议签订不得违反法律法规，也不能损害他人利益。本案中，2014年6月30日杨纯德收了黄立新交纳2014年6月30日至2015年6月30日房屋租金40000元后，并于2015年元月1日出具承诺书，“关于黄立新和本人的合同时间到2015年6月30日止，本人同意此时间和合同，黄立新自行处理，自由处理”。该承诺书所表达的意思就是杨纯得收取黄立新房屋租金40000元后，不再向黄立新主张权利，由黄立新自行处理，自由处理。杨纯德与市审计局所签订《执行和解协议》是2016年5月6日，在杨纯德向黄立新作出承诺之后，《执行和解协议》的签订内容显然与杨纯德向黄立新所作承诺相悖，对第三人黄立新的权利进行了处置，因此，该协议为无效协议。上诉人杨纯德要求黄立新支付房屋占用费97500元的上诉请求不予支持。黄立新20**年7月1日至2016年7月之后租房被拆除，一直占有使用市审计局的门面，作为占有使用门面的租赁方有义务交纳租金和占有使用费，但该权利的行使人只能是市审计局，其权利是否行使由市审计局自行决定。一审法院在认定本案事实与判决理由上虽然存在部分不当，但处理结果正确，因此，本案应予维持。综上所述，上诉人杨纯德的上诉请求不能成立，应予驳回，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由杨纯德负担。审判长　　严钦华审判员　　杨　炎审判员　　江　南二〇一七年四月二十五日书记员　　赵丹丹附；相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的。合同无效：（二）恶意串通。损害国家、集体或者第三人利益；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；百度搜索“”