（2017）甘02民终154号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-15
案件名称
嘉峪关新世界房地产开发有限公司与王朝阳商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省嘉峪关市中级人民法院
所属地区
甘肃省嘉峪关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉峪关新世界房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘02民终154号上诉人（原审被告，反诉原告）：嘉峪关新世界房地产开发有限公司，住所地嘉峪关玉泉南路498B号。法定代表人：袁红硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海明，男，汉族，该公司经理助理。委托诉讼代理人：史爱敏，女，汉族，该公司行政助理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王朝阳，女，汉族。委托诉讼代理人：马伟玉，甘肃玉关律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，甘肃玉关律师事务所实习律师。上诉人嘉峪关新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人王朝阳商品房预约合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2017）甘0271民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人刘海明、史爱敏，被上诉人王朝阳的委托诉讼代理人马伟玉、王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：撤销（2017）甘0271民初308号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求，即：1、王朝阳继续履行认购协议并承担2016年4月1日至2016年12月18日期间的延期付款违约金10469.85元；2、王朝阳赔偿对雄关大厦项目造成的经济损失100万元；3、王朝阳消除对雄关大厦的不良影响。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人签订的雄关大厦内部认购协议书是基于双方自愿真实的意思表示，该协议合法有效，被上诉人王朝阳应该继续履行协议。上诉人与被上诉人签订认购协议后，被上诉人交纳定金3万元，后因被上诉人不继续支付剩余房款，提出解除合同，按照认购协议约定，被上诉人行为构成违约，其交付的定金不予退还，上诉人无过错，亦不应赔偿王朝阳利息损失。王朝阳辩称，一审双方当事人一致同意解除认购协议，一审法院对此予以准许，上诉人二审主张继续履行协议违反诚实信用原则。此外，双方已就涉案诉争房屋产生矛盾冲突，认购协议亦无履行的可能性。被上诉人并不存在违约过错，相反，上诉人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况下与被上诉人签订认购协议，被上诉人交付30万元房款后才发现上诉人尚未取得商品房预售许可证，被上诉人就此事与上诉人进行沟通，但上诉人迟迟不予答复，此后被上诉人中止付款并请求解除合同，在双方沟通中上诉人亦同意解除合同，故涉案认购协议未能履行并非被上诉人违约，而是上诉人违约在先所致，上诉人主张的定金、违约金及损失赔偿无任何事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王朝阳向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的认购协议，新世界公司返还王朝阳购房款35万元并承担已付房款一倍35万元的赔偿金，合计70万元；2、新世界公司以购房款35万元为基数，按同期银行贷款利率支付王朝阳2016年3月19日至2016年11月19日期间的利息10361元；3、新世界公司支付王朝阳因房屋价格上涨造成的损失82810元。新世界公司向一审法院反诉请求：1、驳回王朝阳诉讼请求；2、王朝阳继续履行认购协议并承担2016年4月1日至2016年12月18日期间的延期付款违约金10469.85元；3、王朝阳赔偿对雄关大厦项目造成的损失100万元；4、王朝阳消除对雄关大厦的不良影响。一审法院认定事实：2016年3月6日，原、被告签订雄关大厦内部认购协议书三份，分别约定原告购买被告开发的雄关大厦项目五层9#、10#、11#房屋，面积分别为55.07平方米、41.61平方米、68.94平方米。定金各1万元,2016年3月31日前付清房款的50%,剩余50%于签订商品房买卖合同时办理按揭,原告同意被告返租5年30%冲抵总房款,原告未按约定时间付款或解除认购协议,被告不退还定金,签订商品房买卖合同后,认购协议解除。原告于2016年3月6日向被告转账支付3万元，于2016年3月19日交付32万元，被告于同日向原告出具35万元首付款收据一份。后双方就解除认购书进行磋商未达成一致，也未签订商品房买卖合同。一审法院认为，原、被告签订的认购书系双方的真实意思表示，合法有效。该认购书就房屋买卖事宜达成初步意向性协议，对商品房交付时间条件、产权登记、违约责任等主要内容均未约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，属于预约性质。双方一致同意解除认购书，予以准许。双方对首付款是否扣减返租款及何时扣减、签订正式合同时间均未作约定，各自提交的证据不能证实对方违约的事实，双方虽约定了定金条款，但被告将3万元作为房款向原告出具收据，3万元不能认定为定金，被告要求扣减定金的请求不予支持，故原告主张返还35万元购房款的诉请予以支持。关于原告提出的利息主张，因被告实际占用资金造成原告损失，应按中国人民银行公布的同期银行贷款利率承担占用资金的利息，故原告主张从2016年4月1日至2016年12月18日期间的违约金10469.85元实际应为利息损失，符合法律规定，予以支持。原告关于35万元赔偿金和房屋涨价损失82810元的诉请均无事实与法律依据，不予支持；被告反诉主张的事实均无证据证实，不予支持。判决：解除原告王朝阳与被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司签订的雄关大厦项目五层9#、10#、11#房屋内部认购书三份;被告嘉峪关新世界房地产开发有限公司向原告王朝阳返还购房款35万元及利息10469.85元，合计360469.85元，于判决生效后10日内付清；三、驳回原告王朝阳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告嘉峪关新世界房地产开发有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。针对双方二审争议的相关事实，本院进一步认定如下：1、关于双方之间的认购协议是否应予以解除的问题。上诉人与被上诉人签订的内部认购协议系商品房预约合同，目的在于确保双方在约定期限内签订正式的商品房买卖合同。该认购协议签订后，双方在后续履行过程中产生纠纷争议，被上诉人提出退房，上诉人对此亦予以认可，并就诉争的商铺另行预售，该事实有被上诉人一审提交的其与上诉人的销售人员之间的微信记录为证。此外，一审庭审期间，上诉人当庭亦表示同意解除认购协议，本院对此予以确认。2、关于被上诉人在认购协议履行中是否存在违约过错的问题。上诉人主张被上诉人未按照协议约定的时间进度支付剩余购房款，其行为构成违约。被上诉人则辩称，认购协议签订后，上诉人未取得商品房预售许可证，故其中止支付购房款并无过错。经核实，被上诉人2016年3月6日签订认购协议后，截止2016年3月19日，除已支付的定金3万元外，另付购房款32万元，但被上诉人截止2016年3月19日尚未取得商品房预售许可证，被上诉人以上诉人未取得商品房预售许可证为由中止支付后续房款并无过错，其行为不应认定为违约，本院对此予以确认。除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的内部认购协议，除了约定由被上诉人交付定金认购涉案商铺，双方将来按约定期限签订正式的商品房买卖合同之外，同时约定由被上诉人在2016年3月31日前（商品房买卖合同签订之前）支付上诉人总房款50%。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》等相关法律及部门规章的规定，商品房预售的前提条件是必须取得商品房预售许可证。根据建设部《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。本案上诉人作为房地产开发企业，截止2016年3月19日在被上诉人支付完3万元定金及32万元购房款后，仍未取得商品房预售许可证，故为了防止自身合同利益受损，被上诉人依法可行使不安抗辩权，中止履行认购协议约定的付款义务，被上诉人该行为合理合法，并不违约，上诉人关于被上诉人存在违约的主张本院不予采纳，上诉人据此主张被上诉人承担违约金及赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。双方当事人在履行认购协议过程中产生纠纷，在未协商一致的情况下被上诉人提出退房，上诉人予以认可并对涉案商铺另行预售，且一审期间被上诉人当庭表示同意解除协议，故一审法院判决解除双方认购协议并无不当，上诉人关于继续履行认购协议的主张本院不予支持。综上所述，新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18679元，由嘉峪关新世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宏伟审 判 员 邢剑影代理审判员 吴 杰二〇一七年四月二十五日书 记 员 王 坤 关注公众号“”