（2017）云25民终430号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-16
案件名称
红河州永和村镇建设开发有限公司、张景鹏商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
红河州永和村镇建设开发有限公司,张景鹏,庾从朔,庾继绿
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终430号上诉人（原审被告、反诉原告）：红河州永和村镇建设开发有限公司。住所地：蒙自市天竺路**号。法定代表人：杨永斌，职务经理。委托诉讼代理人：杨斌，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张景鹏，女，1961年10月14日生，汉族，居民，住个旧市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庾从朔，男，1984年9月26日生，汉族，居民，住个旧市。委托诉讼代理人：庾继绿，男，1955年6月17日生，汉族，居民，住个旧市。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庾继绿，男，1955年6月17日生，汉族，居民，住个旧市。上诉人红河州永和村镇建设开发有限公司因与被上诉人张景鹏、庾从朔、庾继绿商品房购销合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方均没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理，现已审理终结。红河州永和村镇建设开发有限公司上诉请求：撤销蒙自市人民法院（2016）云2503民初1296号民事判决书，依法改判，驳回三被上诉人的诉讼请求；支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一、三被上诉人未按合同约定付清购房款，至今尚欠上诉人购房款100000元，一审法院判决认定上诉人没有依据证实欠款事实，实属认定错误，应予纠正；二、三被上诉人不按《商品房团购协议书》及《商品房购销合同》的约定支付购房款，造成房屋延期竣工交付负有违约责任。三被上诉人应自行承担逾期交房的损失。张景鹏、庾从朔、庾继绿辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。张景鹏、庾从朔、庾继绿向一审法院起诉请求：令被告支付原告从2015年9月1日起至2016年5月7日止的逾期交房违约金56537.20元。一审法院认定的事实：因庾继绿、庾从朔、张景鹏欲购买蒙自市“云林佳园”小区的房屋。2013年11月12日，庾继绿向红河州国营芷村林场交纳100000元购买保证金。2014年12月4日，庾继绿、庾从朔、张景鹏与永和公司签订了《商品房购销合同》，约定庾继绿、庾从朔、张景鹏向永和公司购买“云林佳园”小区16幢1单元7层701号房屋，套内建筑面积为79.96㎡，单价为3179.79元/㎡，总价款为254256元，并约定交房期限为2015年8月31日；其中第九条载明“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。当日，庾继绿向永和公司交纳了购房尾款154256元及维修基金53445元。涉案房屋完工后，永和公司以短信方式通知庾继绿、庾从朔、张景鹏于2016年5月1日接房。庾继绿、庾从朔、张景鹏于2016年5月7日与永和公司办理接房手续并向永和公司交纳了物业管理费、建档费、有线电视初装费等费用。2016年5月11日，永和公司向庾继绿出具了《发票》，载明“16幢1单元701号面积为97.17㎡，单价为2670元/㎡，金额为254256元”。2016年10月17日，云南天禹司法鉴定中心出具了〔2016〕司鉴字第932105号《蒙自市云林佳园小区同地段同类房屋单位租金（按套内建筑面积计算）司法鉴定意见书》，结论为：蒙自市云林佳园小区同地段同类房屋自2015年8月31日至2016年5月7日期间的单位租金为13元/月/平方米。被告（反诉原告）为此支付鉴定费5000元。一审法院认为，2014年12月4日庾继绿、庾从朔、张景鹏与永和公司签订了《商品房购销合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方均具有约束力。本诉：在本案中，双方合同约定的交房时间为2015年8月31日，而被告永和公司通知原告交房的时间为2016年5月1日，原告于2016年5月7日办理接房手续。因被告辩解不能如期交房的理由不能成立，故被告逾期交房已构成违约，逾期期间应从2015年9月1日计算至2016年5月7日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由申请增加的，应当以违约造成的损失确定违约金”的规定，对于商品房买卖合同中的违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础来判断。本案中，由于原告未举证证明被告逾期交房的行为给其造成的具体损失，故原告因此造成的损失，一审法院参照云南天禹司法鉴定中心对蒙自市云林佳园小区同地段、同类房屋租金的鉴定意见确定。违约金应以超过造成的损失30%为标准分两个时间段计算：第一时间段为2015年9月1日至2015年9月30日，依合同约定被告在逾期交房的叁拾天内，每天按20元计算，即600元；第二时间段从2015年10月1日至2016年5月7日止，按照蒙自市云林佳园小区住房租金人民币/13.00元/月/平方米，原告所购房屋套内建筑面积为79.96平方米，实际损失为79.96平方米×13.00元/月/平方米×7个月=7276.36元加上违约金已超过造成的损失为标准计算，即7276.36元×30%=2182.91元，以上共计人民币10059.27元予以支持。反诉：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2014年12月4日，庾继绿、庾从朔、张景鹏与永和公司签订的《商品房购销合同》中约定合同总价款为254256元。2016年5月11日，永和公司向庾继绿出具的《发票》中载明总金额为254256元，可以证实原告已按照合同约定全额支付购房款。虽反诉原告认为反诉被告未交清购房款，但未提交充分证据予以证明，故反诉原告要求反诉被告支付购房款100000元及违约金的诉请，没有事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：本诉：由被告红河州永和村镇建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告庾继绿、庾从朔、张景鹏违约金人民币10059.27元。反诉：驳回反诉原告被告红河州永和村镇建设开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1213元，减半收取计606.50元，保全费590元，两项共计1196.50元，由原告承担981.50元元，由被告承担215元。鉴定费5000元，由被告负担。反诉案件受理费1675元，由反诉原告承担。二审中，上诉人未提交新证据；三被上诉人提交了国营芷村林场出具的证明一份。欲证明国营芷村林场收到上诉人的购房款100000元，并将该款转交给上诉人。经质证，上诉人认为，国营芷村林场转给上诉人的款是以借款的形式转给上诉人，上诉人没有收到国营芷村林场的购房款，也未收到三被上诉人的购房款。本院认为，上诉人出具给国营芷村林场的证明已将三被上诉人所交的购房款100000元转交给上诉人，对该证据予以采信。二审经审理所查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年8月31日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法、有效，对双方均具有约束力。上诉人对延期交房的事实及天数无异议。故其应承担延期交房的违约责任。对于违约金的金额，一审法院根据上诉人的申请，委托了云南天禹司法鉴定中心作出了司法鉴定结论意见。上诉人关于被上诉人未交清购房款100000元的上诉主张，因其不能提交充分证据予以证实，本院不予支持。故一审法院判决由上诉人支付相应的违约金并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人红河州永和村镇建设开发有限公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2501元，由上诉人红河州永和村镇建设开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 胡云涛审判员 廖伟荣审判员 黄 洁二〇一七年四月二十五日书记员 袁 菁 来自：