（2017）鲁11民终290号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-03

案件名称

日照市东港区北京路街道办事处、张恩明租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省日照市中级人民法院

所属地区

山东省日照市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

日照市东港区北京路街道办事处,张恩明,黄传英

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省日照市中级人民法院民事判决书（2017）鲁11民终290号上诉人（原审被告）：日照市东港区北京路街道办事处，住所地山东省日照市东港区临沂路399号，组织机构代码00432880-4。法定代表人：管玉国，该办事处主任。委托诉讼代理人：刘玉梅，山东律苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张恩明，男，1961年1月7日出生，汉族，工人，户籍地山东省沂水县，现住山东省日照市东港区。被上诉人（原审原告）：黄传英，女，1964年11月15日出生，汉族，工人，户籍地山东省日照市东港区，现住山东省日照市东港区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：管仁珍，山东风顺律师事务所律师。上诉人日照市东港区北京路街道办事处（以下简称北京路街道办事处）因与被上诉人张恩明、黄传英房租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2015）日开民一初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京路街道办事处上诉请求：撤销原判，依法改判，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不充分。一、2003年4月份，上诉人组建街道计划生育服务站没有单独的办公场所。按照市计生委要求，根据计生工作实际，上诉人党委采取以租代建的方式暂时解决办公场所问题。为此，上诉人党委安排街道分管计生领导、计生办负责同志与日照市中医医院有关领导进行沟通，经过多次协商，日照市中医医院同意将闲置的位于日照市天津路70号沿街三层办公用房租给上诉人，约定年租金3万元，日前已支付2003-2004年的租金3万元。由于上诉人计生委办公场所仍未解决，经上诉人与日照市中医医院协商后，双方达成口头协议，继续租用该办公场所。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据以上事实与法律规定，日照市中医医院并未与上诉人解除合同，也没有对继续租赁提出异议，所以上诉人没有法律依据和义务将房租交给被上诉人，被上诉人称与其就房租事宜达成一致意见也是客观不存在的。二、被上诉人张恩明在起诉状中陈述，其于2007年10月24日从日照市中医医院购买天津路70号沿街三层楼，但从其提交的证据看，其与日照市中医医院之间仅签署了房屋买卖合同，并没有发生物权变动。11月20日，张恩明又将涉案房屋转卖给被上诉人黄传英，直到2008年1月31日，被上诉人才取得涉案房屋的房屋所有权证。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。日照市中医医院事先未告知上诉人要将沿街三层楼对外出售，剥夺了上诉人的优先购买权，也没有给上诉人合理时间搬离，给上诉人造成巨大损失，违反合同法相关规定。三、上诉人不应向被上诉人支付327425元租金及利息。上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系，日照市中医医院并未与上诉人解除租赁关系，即使涉案房屋发生所有权变动，也不应影响原房屋租赁。同时，上诉人与被上诉人并未签订租赁合同，也从未就租金达成一致意见，仅凭被上诉人与日照经济开发区国有资产管理局在上诉人搬离后于2009年约定的租金推断上诉人与被上诉人之间应缴纳的租赁费，明显不具有客观性，也不符合市场行情。被上诉人与日照经济开发区国有资产管理局约定的租金数额与本案无关联性，不应以此作为被上诉人要求上诉人支付租金的依据。四、根据《民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，被上诉人起诉明显超过诉讼时效。被上诉人张恩明虽然于2008年11月24日因刑事犯罪被判处有期徒刑，但2014年就被假释，其并没有在诉讼时效内向上诉人主张权利，同时，作为涉案房屋的实际所有权人，黄传英多年未向上诉人主张权利，因此，根据法律规定，被上诉人的诉讼时效已过，其诉讼请求应予驳回。张恩明、黄传英答辩称，一、上诉人下属部门计划生育服务站租用被上诉人楼房用于办公，双方之间形成房屋租赁合同关系，上诉人应当向被上诉人支付自2007年10月24日至2009年8月2日使用租赁房屋期间，共计一年零九个月的房租。二、被上诉人所有的出租房屋是从日照市中医医院合法购买，上诉人主张房屋买卖行为侵害了其优先购买权，与本诉不是同一法律关系，且属请求主体不当。三、双方虽未对房租作出书面约定，但日照市中医医院在出卖房屋时已经书面通知上诉人，双方按照20万元/年协商房租，后来在日照经济开发区分管信访的政法委书记李某某主持的，由开发区信访局程局长、北京路街道办主任秦某某、中医院席某某副院长参加的协调会上，各方达成一致意见，上诉人同意支付房租28万元，只是后来上诉人再次失信没有支付。被上诉人一审提交的日照市中医医院调解证明、开发区政法委李某某批示的信访材料、一审法院调取的信访局存档资料及被上诉人与开发区国资局签订的房租合同，能够形成有效证据链，证明被上诉人主张的房屋租金符合事实和法律规定。四、上诉人置政府信誉于不顾，拖付房租，导致被上诉人近几年来不得不一直奔走于日照市中医医院、北京路街道办事处、开发区政法委、开发区信访局请求权利救济，从未停止过向上诉人追要房租，且相关部门也一直在协调处理，上诉人主张超过诉讼时效，没有法律依据。张恩明、黄传英向一审法院起诉请求：1、判令北京路街道办事处立即支付21个月的房屋租金35万元及相应的利息；2、本案诉讼费由北京路街道办事处负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2003年5月27日至2009年8月2日，北京路街道办事处使用座落于日照市东港区天津路70号的三层沿街楼作为计划生育服务站办公场所。该房屋建成于2000年底，原属日照市中医医院所有。2007年10月24日，日照市中医医院与张恩明签订“房屋买卖合同”，以2229462.78元的评估价格转让给张恩明。在办理房屋所有权变更登记之前，张恩明因涉嫌犯罪而被刑事追诉。同年11月20日，张恩明与黄传英签订“购买房屋转让协议”，将该房屋原价转让给黄传英，协议第2条约定“转让方负责将与日照市中医医院房屋买卖合同的乙方（××）变更为受让方的名字……”；第3条约定“转让方负责追要中医院所承诺的房租费用，合同生效前的归转让方所得，合同生效后的归受让方所得”；第7条约定“该协议生效时间为签字后全部房款缴齐时间为准”。协议签订后，黄传英于2007年11月24日将全部购房款支付给张恩明，并于2008年1月31日取得涉案房产的房屋所有权证，编号为日房权证市字第××号，后于2012年3月4日取得国有土地使用证，编号为日国用（2010）第182号。案件审理过程中，张恩明、黄传英明确利息请求的起止期间为起诉之日至北京路街道办事处实际付款之日、计算标准以欠付房屋租金为基数按照年利率24%计付；还书面申请一审法院调取原日照经济开发区信访局留存的相关信访材料，并提交除日照市中医医院与张恩明签订的“房屋买卖合同”及张恩明与黄传英签订的“购买房屋转让协议”之外的以下证据：1.张恩明向黄传英出具的收条1张。记载黄传英于2007年12月24日支付张恩明购房款2229462.78元。2.加盖日照市中医医院公章的“关于北京路计划生育服务站租用张恩明沿街楼房租的说明”1份。载明“北京路街办事处领导:您处计划生育服务站原办公租用我单位天津路70号沿街三层楼于2007年10月24日出售给了张恩明同志，并办理了产权转移手续，该房屋产权属张恩明同志所有。协商的房租直接缴于房屋产权所有人。2010年11月10日”。3.加盖日照市中医医院公章的“关于北京路计划生育服务站租用张恩明天津路70号沿街楼办公租金的调解”1份。载明“北京路街办事处领导:您处计划生育服务站原办公租用我单位天津路70号沿街三层楼于2007年10月24日出售给了张恩明同志。当时为避免影响贵单位计划生育工作，医院协商买方可让其继续使用至搬迁，租价由你们双方协商，医院负责协调。当时房主要价每年20万元，医院出面与贵单位协商未果。由于种种原因，使该问题到目前未能得到解决，房主曾多次找到我们单位及其他领导。为尽快将此事妥善解决，避免其他问题发生，我们根据当时实际情况作如下协调。按照2008年份该地段左右房屋租赁价格每年每平方280元至290元左右，该房屋面积为755平方米，租用时间是2007年10月24日至2009年8月2日，按每平方280元计算合计租金约28万多元。我们建议双方以此数为参考进行商定解决。2010年10月”。4.黄传英与原日照经济开发区国有资产管理局于2009年8月9日签订的“房屋租赁合同”1份。主要内容为：日照经济开发区国有资产管理局租赁涉案房屋用作办公场所，期限自2009年8月9日至2011年8月10日，每年租金225000元。5.山东省临沂市中级人民法院（2014）临刑执字第1735号刑事裁定书1份。记载张恩明于2008年11月24日因刑事犯罪被判处有期徒刑及刑罚执行情况。6.时任日照市中医医院副院长席光明及总务科科长杨某某出具的“证明”各1份，记载涉案房屋租金纠纷的发生经过及其个人代表日照市中医医院参与信访协调的过程。一审法院依张恩明、黄传英申请调取的原日照经济开发区信访局信访卷宗材料共计20页，包括来访登记表1件1页、来访接谈表1件1页、日照市中医医院出具的协调意见说明1件1页、工委管委相关负责同志批阅的张恩明信访材料3件11页、席某某代表日照市中医医院出具的房屋租金协调说明4件4页、时任日照市中医医院院长仕金让签字认可的证明1件1页、信访事项调查报告1件2页。北京路街道办事处针对其抗辩理由向一审法院提交以下证据：1.日照市中医医院于2004年11月17日出具的结算单据1张。记载电费金额3437.50元、水费金额1918.78元、房屋租金3万元。2.出票日期为2004年11月18日的银行转账支票存根1张。记载金额为35256.28元、用途为“房租”。一审法院依职权调取的日照市财政局档案材料显示：2007年10月10日，日照市中医医院经院长办公会研究决定将涉案房屋及占用土地对外出售，并书面报请日照市财政局批准。同年11月8日，日照市财政局作出日财国资[2007]31号同意批复，并明确上述资产的评估价格为2229462.78元。经庭审举证质证，上述证据均能够反应案件的真实情况、与待证事实相关联、且来源和形式符合法律规定，对其证据效力，一审法院依法予以确认。一审法院认为，（一）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。北京路街道办事处作为承租人，自2003年5月27日至2009年8月2日期间租赁使用涉案房产，应当向出租人支付房屋租金。日照市中医医院于2007年10月24日与张恩明签订“房屋买卖合同”后，虽未办理所有权变更登记，但已书面告知北京路街道办事处与张恩明协商房屋租金事宜并将协商数额直接支付给张恩明，并多次组织参与协调。张恩明据此与北京路街道办事处进行磋商并要求支付房屋租金，符合法律规定，予以支持；同时，按照张恩明与黄传英签订的“购买房屋转让协议”第3条、第7条的约定，对于黄传英付清购房款之后的房屋租金支付请求，亦予支持。（二）《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，仅适用于租赁期限不超过二十年的定期租赁合同。北京路街道办事处在租赁期间内均未与房屋所有权人采用书面形式订立租赁合同，故涉案房屋租赁关系应为不定期租赁，在张恩明、黄传英提出租金磋商请求但双方未达成一致意见的情况下，北京路街道办事处关于租金数额沿用每年3万元标准执行的抗辩理由不能成立，不予采纳。（三）民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，合同当事人亦应当遵循公平原则确定各方的权利义务。基于北京路街道办事处在日照市中医医院与张恩明签订“房屋买卖合同”后持续使用涉案房屋至2009年8月2日、各方在此期间及之后多次协商房屋租金问题未果的客观事实，对北京路街道办事处关于张恩明、黄传英起诉超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条关于价款约定不明时的认定标准，以涉案房屋2009年8月至2011年8月期间的年租金225000元为参照，综合考虑地理位置、市场行情等其他相关因素，酌定2007年10月24日至2009年8月2日期间的租金计算标准为每年185000元。（四）日照市中医医院经国有资产管理部门批复同意处分涉案房屋，并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，对于北京路街道办事处相应的抗辩理由，不予采纳；北京路街道办事处关于房屋转让行为侵害了其优先购买权以及分担装饰装修残值损失的主张，与本案不属同一法律关系，其可向原出租人日照市中医医院另行主张。（五）《城市房屋租赁管理办法》系原中华人民共和国建设部颁布实施的部门规章，已于2011年2月1日经中华人民共和国住房和城乡建设部令（第6号）颁布实施的《商品房屋租赁管理办法》予以废止，该管理办法并无未取得所有权证的房屋不得出租的禁止性规定，故对于北京路街道办事处相应的抗辩理由亦不予采纳。（六）北京路街道办事处迟延支付房屋租金，应当承担赔偿损失的违约责任，因双方未约定违约产生损失赔偿额的计算方法，对于张恩明、黄传英自起诉之日的利息请求，酌定以普通借款逾期年利率6%的标准计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第六十一条、第六十二条第二款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十六，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，一审判决：一、北京路街道办事处于判决生效之日起十日内支付张恩明房屋租金30411元及相应利息（利息以30411元为基数自2015年10月16日起按照年利率6%计付至本判决确定履行之日止）；二、北京路街道办事处于判决生效之日起十日内支付黄传英房屋租金297014元及相应利息（利息以297014元为基数自2015年10月16日起按照年利率6%计付至本判决确定履行之日止）；三、驳回张恩明、黄传英其他的诉讼请求。如果北京路街道办事处未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，张恩明、黄传英负担422元，北京路街道办事处负担6128元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，日照市中医医院经日照市财政局批准，于2007年10月24日与被上诉人张恩明签订房屋买卖合同，将涉案房屋售予被上诉人张恩明，被上诉人张恩明又于同年11月20日与被上诉人黄传英签订购买房屋转让协议，将涉案房屋原价转让给被上诉人黄传英，上述协议系签订方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。上诉人承租涉案房屋为不定期租赁，被上诉人张恩明虽未办理所有权变更登记，但日照市中医医院已书面告知上诉人与被上诉人张恩明协商房屋租金事宜并将协商数额直接支付给被上诉人张恩明，亦多次参与协调相关事宜，日照市中医医院与上诉人之间的房屋租赁关系即告解除，且上诉人自2003年5月27日至2009年8月2日一直实际租赁、使用涉案房屋，被上诉人张恩明有权据此要求上诉人支付租金，被上诉人黄传英亦有权依据其与张恩明的约定，在付清购房款后要求上诉人支付租金。上诉人引用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条主张其与日照市中医医院的租赁关系未解除，不能成立。上诉人主张日照市中医医院出售涉案房屋未事先告知上诉人，侵害了其优先购买权，相关损失可另案主张，该理由并不能否定房屋买卖合同的效力。关于租金标准。上诉人承租涉案房屋为不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，并不适用本案情形，上诉人以“买卖不破租赁”主张沿用其与日照市中医医院的原租金标准3万元，不能成立。因上诉人与被上诉人始终未就房屋租赁事宜达成一致，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，以涉案房屋2009年8月至2011年8月期间的年租金225000元为参照，综合考虑地理位置、市场行情等其他相关因素，酌定2007年10月24日至2009年8月2日期间的租金计算标准为每年185000元，并无不当。鉴于诉讼前被上诉人通过相关部门向上诉人索要房租、双方在相关部门协调下多次协商房屋租金事宜的客观事实，原审认定被上诉人的起诉未超过诉讼时效，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人日照市东港区北京路街道办事处负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　琳代理审判员　刘　芳代理审判员　汤　阳二〇一七年四月二十五日书　记　员　王建秀微信公众号“”