（2016）内0105民初9137号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-10-26
案件名称
呼和浩特市沃华商业管理有限公司与韩清海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
呼和浩特市沃华商业管理有限公司,韩清海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初9137号原告：呼和浩特市沃华商业管理有限公司。法定代表人：丁宏伟，总经理。委托诉讼代理人：斯日格，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：安彦成，内蒙古卓能律师事务所律师。被告：韩清海，赛罕区沐爱成长母婴用品店经营者，住呼和浩特市。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华管理公司）与被告韩清海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案，依法组成合议庭于2017年1月20日公开开庭进行审理，原告沃华管理公司的委托诉讼代理人斯日格、安彦成、被告韩清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沃华管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同；2.被告向原告支付拖欠的租金330543元（从2014年11月18日暂计算至2016年4月30日）、物业管理费66502.11元（2015年1月18日至2016年4月30日）、采暖费16510.19元（2014、2015年度），房屋占用费117001.67元（从2016年5月1日至2016年9月30日），共计530556.97元；3.被告向原告支付违约金37933.72元；4.案件诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2014年7月8日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于呼和浩特市××区号鹏欣金游城S6-303室至S6-307室位于呼和浩特市××区出租被告，房屋建筑面积为283.44平方米，被告用于经营零售行业，合同约定租赁期限自2014年11月18日2019年11月17日，其中2014年11月18日至2016年11月17日每月的固定租金为18966.86元、物业管理费4310.65元，租金及物业管理费按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同约定若被告拖欠租金、保证金、物业费以及本合同约定的应由被告支付的任何费用累计相当于2个月的租金额，经催告仍不缴纳时合同一方可书面通知另一方解除《房地产租赁合同》，违约方应向另一方支付相当于2个月的租金的违约金，支付违约金补足抵付另一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金差额部分，合同约定若原告单方面解除合同的，应当及时通知被告，合同自通知到达对方时解除，合同解除后被告应当及时履行搬迁义务，被告对接处合同有异议的可以提请法院或仲裁机构确认合同解除的效力，被告既不起诉又不履行搬迁义务，原告有权依法收取占用费或依法起诉或仲裁请求其支付占用费，占用费可参照租金标准，合同生效后，原告按月交付租赁标的物，而被告从2014年11月18日开始欠付物业费、从2016年5月1日开始欠付房屋占用费及2014、2015年的采暖费至今。韩清海辩称，房地产租赁合同是无效合同，因为原告与被告签订合同的时候隐瞒了主要的信息，导致签合同的时候与实际交付的严重不符。具体为：1、隐瞒了整个交通的问题；2、商场在9月份就要开业，导致我在7月份的时候向供货商订了大量的童装；3、整个商场的经营环境做了详细的描述：承诺被告有购物班车，盛大的开业典礼。但商场未封顶无法保证温度。被告签合同的前提是受了原告的欺骗，所以签的合同。本来说11月份交付房屋，让我们装修，可是当时商场还在施工，被告无法装修，没有开业的条件，原告承诺先进去把商场搞起来，并承诺被告时候开业了再收房租、物业等费用。商场一直没有开业，突然有一天被告收到催告函，也不是被告的催告函，是致国美电器内蒙古分公司的，随后又给被告发了一个解除合同函。被告就问原告什么时候开业并要求退付赔偿原告没有给我们明确的回复，被告在2016年1月份就已经撤店了。被告是明显被原告欺骗，如果原告告诉被告实情被告是不会签合同的。合同也约定了如果有效是先付后用，但当时原告承诺不用付钱即可让被告去营业，故被告认为这个合同是无效的合同。在欺骗和胁迫的情况下签订的合同是无效的。因为被告一直没开业，而且无法经营，已经破产。从装修直接的损失，货品的折旧，以及各种各样的漏雨损失，被告资不抵债。在整个签订过程中，原告严重隐瞒了重要的信息，当时原告还承诺以后商场还会有大品牌进驻，如耐克、阿迪达斯等等。如果明确告知被告商场就是这样的情况，被告肯定不会签合同的。而且说装修公司必须得有资质的公司才能进去，被告装修都花了好几倍的钱。不是被告不交费用而是原告不要费用，原告承诺商场开业了才收费，但现在商场没有开业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：一、房地产租赁合同，该合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，被告称原告隐瞒信息系无效合同无事实及法律依据，并且依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，被告可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，被告于2015年11月28日接收房屋，距起诉已经超过一年，撤销权已经消灭，被告应当受到该租赁合同的约束。二、催款函及解除函，原告并未举证被告已经收到以上通知，但被告已经撤店，合同已经无法履行，被告亦承认未交付原告主张款项，故本院对其证明问题认可。三、物价局文件、采暖费及物业费发票，原告并未提供原件，并且缴费主体为呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，原告以此主张采暖费及物业费于法无据，本院不予支持。四、公证书，该公证书载明网页上有关于鹏欣金游城开业的信息，可以证明商场已经开业，本院对此予以认可。五、被告提供的催款函，被告提供该证据的原件，可以确认其真实性，虽然台头载明致国美电器内蒙古分公司，但被告确实欠付原告金额，该证据显示原告可能存在工作失误，发错催款函的情形，但被告欠付原告金额应当支付。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，原告沃华管理有限公司（出租方）与被告韩清海（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于呼和浩特市××区号鹏欣金游城项目S6-303至S63-307部位。面积283.44平方米，该房屋仅作为零售经营使用，业态限于儿童。租赁期限为5年，自2014年11月18日至2019年11月17日，该房屋于2014年9月28日前向被告交付房屋。租金为2014年11月18日至2016年11月17日，每月固定租金为18966.86元，被告应在签署本合同当日或之前向被告支付首期租金37933.72元。首期租金是指在2014年11月18日至2015年1月17日期间所交纳的租金。租金每两个月支付一次，按照先付后用的原则，原告需在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期2个月的固定租金。同时约定在签署合同时被告向原告支付保证金37933.72元，该保证金不得冲抵应付租金、物业费或其他费用。租赁期限内，被告应向原告或原告指定的管理公司支付物业费和广告管理费，物业管理费定为每平方米租赁面积每月15元，自2014年11月18日至2019年11月17日，每月物业管理费4310.65元。其中合同3.6条约定，2014年9月28日至2014年11月17日为免租期，在免租期内，被告无需缴纳租金，其中合同第十二条解除本合同的条件第12.2.9条约定，被告拖欠租金、保证金、物业管理费以及本合同约定应由被告支付的任何费用累计相当于二个月租金金额，经催告仍不缴纳的。第十三条13.3约定，若原告单方解除合同的，应当书面通知被告，合同自通知到对方时解除，合同解除后被告应及时履行搬迁义务，原告应给被告必要的准备时间（一般应在10天内），被告对解除合同有异议的，可以提请法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被告既不提请诉讼或仲裁又不履行搬迁义务的，原告有权依法收取占用费或依法提请诉讼或仲裁请求支付占用费（占用费可参照租金的标准）。第十四条违约责任第14.5约定被告逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）的，每逾期一日需按应付费用总额0.03%支付违约金，若逾期支付应付费用超过30日的按照合同内容第12.2.9条约定执行。2016年6月中下旬，被告向原告交还租赁房屋钥匙。另查明，2016年7月4日，内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处（以下简称青城公证处）制作公证书（[2016]呼青证内字第4444号）一份，载明原告申请对网上内蒙古益金广告有限公司于2015年1月31日23：49在网上进行了”鹏欣金游城旺铺开业，年前抢货节开始了”的主题报道相关页面进行保全证据，青城公证处公证员助理操作计算机运行IE浏览器，在百度主页输入”鹏欣金游城旺铺开业，年前抢货节开始了”，使用腾讯QQ截图功能全屏截图，打印图片。又查明，2016年5月16日，原告向被告发出合同解除函一份，通知被告解除租赁合同并通知被告于2016年5月25日前缴纳欠交租金、物业费并办理退铺手续。另查明，庭审中，原告自认在2016年3月26日开始在商场内进行消防改造，持续了40天左右。本院认为，原告沃华管理公司与被告韩清海签订的《房地产租赁合同》是原被告双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。首先对于原告主张解除合同的诉讼请求，《房地产租赁合同》第第十三条13.3以及第十四条14.5均由相关约定，被告未按时缴纳相关费用超过30日，已经符合合同解除的条件，且庭审中被告称已经撤店，不再经营，该合同已经实际无法履行，故本院对此诉讼请求予以确认，对于合同解除的时间，合同约定解除通知送达对方时解除，被告韩清海亦收到该解除函，故本院予以确认。对于原告主张租金及房屋使用费的诉讼请求，被告租用原告的房屋，该房屋已经由被告从事经营，已经实际使用了该房屋，应当支付相应的租金及使用费，虽然被告称其已经于2016年1月撤店并称交还房屋并且原告向其出具收据，但其并未举证证明，故本院认可原告自认的交还租赁房屋时间2016年6月中下旬，原被告均未提出据提的日期，但该事实系原告自认，故本院依照2016年6月30日予以确认，租金及房屋使用费应当计算至此即截止，在庭审过程中，原告自认在商场于2016年3月26日开始进行消防改造，在过道搭建脚手架和产生阻挡的情况，对此本院认为，2016年时合同已经开始履行，消防改造应当在交付租赁房屋之前已经改造完成，在过道搭建脚手架的行为势必会对被告的经营产生相关影响，故本院采纳原告自认的期间40天，对于改造期间40天的租金共计25288元本院予以核减，被告应当支付自2014年11月18日至2016年4月30日的租金330023.36元本院予以支持，2016年5月1日至2016年6月30日的房屋使用费依照合同约定参照租金标准计算为37933.72元，减去40日的租金25288元，被告应支付租金及房屋使用费342668元。对于原告主张物业费66502.11元的诉讼请求，合同第6.1条约定，租赁期限内，被告应向原告或原告指定的管理公司支付物业费，庭审中，原告明确其指定的物业公司为呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业），其为物业服务的主体，原告并未举证其已经垫付物业费，故原告替春川物业收取物业费无依据，本院不予支持。对于采暖费的诉讼请求，根据原告所提供的发票，付款单位为春川物业，支付的主体亦非原告沃华管理公司，原告向被告主张无依据，本院亦不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，被告未按期足额缴纳租金存在违约的情形，原告主张两个月的租金37933.72元并未过分超过其损失，本院予以支持。对于原告主张律师费的诉讼请求，由于原告并未提供相关代理合同和相关费用的发票，本院不予支持。而对于被告关于原告对其承诺的抗辩理由，被告并无证据，本院实难采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司与被告韩清海签订的《房地产租赁合同》已解除；二、被告韩清海于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付租金330023.36元、房屋使用费12645.72元，以上共计342668元；三、被告韩清海于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付违约金37933.72元；四、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计9485元（原告已预交），由原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司负担2476元，被告韩清海负担7009元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 范 虹代理审判员 李维栋人民陪审员 王凤祯二〇一七年四月二十五日书 记 员 梁 雨 来自：