（2016）闽0502民初3372号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-30
案件名称
施玉珍与林婉瑜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市鲤城区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施玉珍,林婉瑜,泉州市丰泽区泉南房产中介所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初3372号原告:施玉珍，女，1982年1月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人:刘金区，福建晋贤律师事务所律师。被告:林婉瑜，女，1958年6月28日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人:郑群，福建君宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:林一鸣，福建君宇律师事务所律师。第三人：泉州市丰泽区泉南房产中介所，住所地泉州市丰泽区丰泽小区社区办公楼一楼104号店,统一社会信用代码92350503MA2XYB1X2A。经营者：郑声池，男，1957年5月12日出生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：郑春香（郑声池之女），系泉州市丰泽区泉南房产中介所工作人员，住福建省泉州市丰泽区。原告施玉珍与被告林婉瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年1月18日裁定转为普通程序。根据被告林婉瑜追加第三人的申请，本院通知泉州市丰泽区泉南房产中介所(以下简称“泉南房产中介所”)作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告施玉珍及其委托诉讼代理人刘金区，被告林婉瑜的委托诉讼代理人郑群及林一鸣，第三人泉州市丰泽区泉南房产中介所的委托诉讼代理人郑春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施玉珍向本院提出诉讼请求：1.立即解除《房产买卖经纪合同》；2.林婉瑜立即向施玉珍双倍返还定金100000元并支付该款项自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；3.案件受理费由林婉瑜负担。诉讼过程中，施玉珍增加诉讼请求：林婉瑜支付施玉珍因本案诉讼而支付的律师费4000元。事实和理由：2016年7月25日,买方施玉珍与卖方林婉瑜签订《房产买卖经纪合同》，购买址于泉州市丰泽区丰泽新村41幢602号房屋及41幢602号储藏间。当日施玉珍支付林婉瑜定金50000元，并由林婉瑜出具定金收条一份。合同约定林婉瑜应于2016年8月15日之前办理房产过户受理手续，但在期限届满前林婉瑜一直拒绝与施玉珍及泉南房产中介所履行合同。2016年8月16日施玉珍向林婉瑜发催告函，林婉瑜仍未履行合同。根据合同第十五条第一款约定，施玉珍有权立即解除合同并由林婉瑜承担违约责任，林婉瑜应向施玉珍双倍返还定金100000元及支付律师代理费4000元。林婉瑜辩称，1.2016年7月25日林婉瑜与施玉珍签订《房产买卖经纪合同》，林婉瑜收取施玉珍定金50000元，2016年7月26日林婉瑜向泉州市国土资源局申请分割宗地补办出让手续，申请手续于7月29日办结,但施玉珍未根据合同第十条第二款约定支付办理土地证的费用。2016年7月29日林婉瑜根据合同第二条第二款第四项约定将户口迁出诉争房产。2.根据合同第七条第三款约定施玉珍以公积金按揭贷款方式付款，其应于产权过户前将差额房款存入机构指定的监管账户，并在过户当日将差额款一次性支付给林婉瑜。林婉瑜通过泉南房产中介所要求施玉珍将差额房款存入机构指定的监管账户，但施玉珍未能依约履行支付义务，施玉珍除支付林婉瑜定金外未支付林婉瑜或泉南房产中介所任何款项。3.诉争房屋未移交之前，施玉珍未经林婉瑜同意擅自进入该房屋。泉州市丰泽区泉南房产中介所述称，泉州市丰泽区泉南房产中介所为施玉珍与林婉瑜提供居间服务。2016年7月25日施玉珍与林婉瑜于泉南房产中介所签订《房产买卖经纪合同》，林婉瑜收取施玉珍定金50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。施玉珍提交了以下证据：1.施玉珍居民身份证一份，证明施玉珍的诉讼主体资格；2.林婉瑜居民身份证复印件一份，证明林婉瑜的诉讼主体资格；3.《房产买卖经纪合同》及定金收条各一份，证明2016年7月25日施玉珍与林婉瑜签订《房产买卖经纪合同》及林婉瑜收取施玉珍定金50000元；4.催告函及邮寄凭证各一份，证明施玉珍按合同约定地址向林婉瑜发出履行合同催告，该邮件退回；5.中信银行个人账户明细查询单一份，证明施玉珍已准备好交易资金；6.通话记录截图及移动系统短信回复各一份，证明2016年8月14日施玉珍拨打林婉瑜电话无法接通；7.手机短信三份，证明2016年8月14日、16日施玉珍给林婉瑜及泉南房产中介所发短信催促履行合同；8.泉州市行政服务中心预登记告知单（4005号）及手机短信各一份，证明2016年8月15日施玉珍到泉州市行政服务中心等候林婉瑜办理房产交易登记，林婉瑜未到场；9.房产证复印件一份，证明林婉瑜出售房产的房产权；10.手机短信一份，证明2016年8月9日施玉珍催促泉南房产中介所通知林婉瑜履行合同；11.微信聊天记录一份，证明2016年8月6日施玉珍催促泉南房产中介所通知林婉瑜履行合同；12.手机短信一份，证明2016年8月14日泉南房产中介所催促林婉瑜履行合同；13.手机短信二份，证明2016年8月14日、16日泉南房产中介所收到施玉珍催促履行合同的短信；14.照片两份，证明2016年8月15日施玉珍到泉州市行政服务中心等候林婉瑜办理房产交易登记，林婉瑜未到场；15.账单详情一份，证明林婉瑜收到定金50000元；16.全球邮政特快专递凭证一份，证明施玉珍按合同约定地址向林婉瑜发出履行合同催告，该邮件退回；17.《房地产抵押估价报告》一份，证明施玉珍配合泉南房产中介所做好公积金贷款的前期手续；18.《委托代理合同》及收费票据各一份，证明施玉珍支出律师代理费4000元。林婉瑜对施玉珍提供的上述证据经庭审质证认为：证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议；证据4的真实性有异议，林婉瑜未收到相关材料，且施玉珍在催告函所陈述的事实不客观；证据5的真实性无异议，但与本案不具关联性，该款项多次转账，未依约转入机构指定的监管帐号，无法证明是购房款，且未告知林婉瑜准备资金的情况；证据6-8、10-14的真实性、合法性、关联性有异议，林婉瑜没有收到相关信息，是施玉珍单方制作的材料；证据9的真实性、合法性、关联性无异议，证明林婉瑜依约交付诉争房产的房产证；证据15的真实性、合法性、关联性无异议；证据16的真实性有异议，林婉瑜未收到相关材料，且施玉珍在催告函所陈述的事实不客观；证据17的真实性无异议，但认为根据合同第七条第三款第一项约定，施玉珍知道诉争房产的评估价后应将差额款项存入机构指定的监管账户，差额款项=总成交价-评估价-定金，共计529000元；证据18的真实性无异议，但认为林婉瑜未违约，不应负担该费用。泉州市丰泽区泉南房产中介所对施玉珍提供的上述证据经庭审质证均认为证据的真实性、合法性、关联性无异议。泉州市丰泽区泉南房产中介所认为：1.施玉珍向泉南房产中介所借取林婉瑜交给泉南房产中介所的钥匙，施玉珍进入诉争房屋均有经泉南房产中介所取得林婉瑜的同意。2.办理公积金按揭贷款的流程为买卖双方委托泉南房产中介所办理交易手续，泉南房产中介所告知买卖双方提交交易手续材料，泉南房产中介所将交易手续材料交办理公积金按揭贷款中心指定的第三方即泉州市房地产中介所。先办理产权过户手续再办理公积金按揭贷款手续。买卖双方都有把交易材料准备好。2016年8月10日-15日，属于产权过户前期间，泉南房产中介所通过电话无法与林婉瑜取得联系。林婉瑜提交了以下证据：1.林婉瑜居民身份证一份，证明林婉瑜的诉讼主体资格；2.《中华人民共和国国有土地使用证》及《房屋所有权证》各一份，证明林婉瑜系诉争房产的所有权人；3.《房产买卖经纪合同》一份，证明林婉瑜与施玉珍签定《房产买卖经纪合同》及约定相关权利义务；4.泉州市行政服务中心办事服务告知单（3197号）及手机短信截图各一份，证明林婉瑜依约办理土地补办出让手续；5.《居民户口簿》、《晋江市商品房买卖合同登记备案申请表》及发票各一份，证明2016年7月29日林婉瑜依约将户口迁出诉争房产；6.监控视频八份，证明在未办理诉争房屋移交前，施玉珍未经林婉瑜同意多次恶意进入诉争房屋；7.泉州市丰泽区泉南房产中介所的企业信用信息复印件一份，证明泉州市丰泽区泉南房产中介所的诉讼主体资格。施玉珍对林婉瑜提供的上述证据经庭审质证认为：证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议；证据4的真实性无异议，但认为无法证明林婉瑜有要于2016年8月15日办理产权过户手续；证据5的真实性无异议，但与本案不具关联性，该商品房买卖发生于本案纠纷发生前；证据6的真实性无异议，但认为施玉珍不属于恶意进入及违约，其是在泉南房产中介所陪同下查看诉争房屋；证据7的真实性、合法性、关联性无异议。泉州市丰泽区泉南房产中介所对林婉瑜提供的上述证据经庭审质证均认为证据的真实性、合法性、关联性无异议。泉州市丰泽区泉南房产中介所提交了证据营业执照一份，证明泉州市丰泽区泉南房产中介所的诉讼主体资格。施玉珍与林婉瑜对泉州市丰泽区泉南房产中介所提供的证据经庭审质证认为证据的真实性、合法性、关联性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：施玉珍提供的证据4、16邮寄凭证为同一份邮寄凭证的两联，盖有投递专用章，本院对其真实性予以认定。施玉珍提供的证据5中信银行个人账户明细查询单载明：客户名称何熙扬，2016年8月2日存入金额1000000元、交易摘要实时赎回理财，2016年8月4日支取金额1000000元、交易摘要购买理财，2016年8月15日存入金额1000000元、交易摘要实时赎回理财。此外，施玉珍并未将该款项存入机构指定的监管账户。因此，中信银行个人账户明细查询单与本案不具关联性。施玉珍提供了证据6、7通话记录截图及手机短信原件，本院对其真实性予以认定。施玉珍提供的证据8泉州市行政服务中心预登记告知单（4005号）、手机短信及证据14照片，相互印证，本院对其真实性予以认定。施玉珍提供了证据10??-13手机短信、微信聊天记录原件，本院对其真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日施玉珍经泉南房产中介所介绍向林婉瑜购买位于泉州市丰泽区丰泽新村41幢602号房屋及41幢602号储藏间。由林婉瑜作为卖方（甲方）、施玉珍作为买方（乙方）与泉州市丰泽区泉南房产中介所作为居间人（丙方）签订《房产买卖经纪合同》一份。林婉瑜作为卖方，施玉珍作为买方分别在上述合同中签名捺印，泉州市丰泽区泉南房产中介所作为居间人在上述合同中盖章。与本案相关的合同约定如下：第二条第二款第四项该房产内户口状态：已有户口落户，若甲方已落户该房产，甲方应于过户前将该房产的户口迁出，逾期迁出，按该房产成交总价每日万分之五承担违约责任；第六条定金：签订本合同时，乙方支付定金RMB（大写）伍万元整（￥50000.00元）给甲方，甲方出具收据给乙方收执，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款；第七条第三款第一项甲乙双方应在2016年8月15日之前将办理公积金按揭贷款的资料准备齐全并办理该房产过户受理手续，乙方应于产权过户前将差额房款（含定金）存入机构指定的监管账户，【差额房款=总成交价-申报价（××）】，并在过户当日将差额款一次性支付给甲方；第十条第二款土地证费：如属于有土地证的情况，办理至甲方名下土地证费用由乙方承担，过户至乙方名下的全部费用由乙方承担，如房产所属土地为划拨地，则土地出让金由乙方承担；第十五条第一款本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过伍日，守约方即有权向违约方发函敦促履约并支付等同于定金数额的违约金，（发函收件地址以甲乙双方所填写的《房产交易资料表》或身份证所留地址为准，如因地址不详、有误或变更导致无法送达的，自函件发出之日起视为送达。）从发函之日起超过十日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约方承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金，若乙方违约的，则甲方应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方，乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还，同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。合同签订当日，施玉珍支付林婉瑜购房定金50000元，林婉瑜出具一张定金收条交施玉珍收执。泉南房产中介所未按照合同第七条第三款第一项约定指定监管账户，施玉珍也未将差额房款存入监管账户。施玉珍除支付林婉瑜定金50000元，未再支付其他购房款项。2016年7月26日林婉瑜向泉州市国土资源局申请分割宗地补办出让手续，申请手续于7月29日办结，施玉珍未依照合同第十条第二款约定支付办理土地证的费用。2016年7月29日林婉瑜依照合同第二条第二款第四项约定将户口迁出福建省泉州市丰泽区田安北路155号丰泽新村41幢602室。2016年8月2日泉州中正房地产评估有限公司根据施玉珍的委托，出具《房地产抵押估价报告》，评估诉争房产的抵押价值为721000元。2016年8月6日-16日间施玉珍或泉南房产中介所通过手机短信、微信催告林婉瑜履行合同。2016年8月14日施玉珍拨打林婉瑜电话未接通。2016年8月15日林婉瑜未到泉州市行政服务中心办理诉争房产过户受理手续。2016年8月16日施玉珍向林婉瑜邮寄催告涵，该邮件退回。庭审中，施玉珍与林婉瑜均表示同意解除《房产买卖经纪合同》。本院认为，施玉珍与林婉瑜签订的《房产买卖经纪合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效，双方均应当依照约定全面履行合同义务。庭审中，施玉珍与林婉瑜均表示同意解除《房产买卖经纪合同》，故施玉珍请求解除双方签订的《房产买卖经纪合同》，符合法律规定，予以支持。2016年8月2日泉州中正房地产评估有限公司出具《房地产抵押估价报告》，评估诉争房产的抵押价值为721000元，已能确定《房产买卖经纪合同》第七条第三款第一项约定的差额房款数额。根据《房产买卖经纪合同》第七条第三款第一项约定及《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，施玉珍应于产权过户前将差额房款存入机构指定的监管账户，之后林婉瑜才与施玉珍办理该房产过户受理手续。合同第七条第三款第一项约定目的在于维护交易安全，降低合同当事人的交易风险，但施玉珍事前虽因泉南房产中介所未指定监管账户而无法依约将差额房款存入监管账户，事后又未能与林婉瑜协商该款项的支付方式，而林婉瑜为房屋交易顺利进行已向泉州市国土资源局申请分割宗地补办出让手续，并将户口迁出诉争房产，在无法确定能够顺利取得购房款的情况下，基于交易安全考虑未到泉州市行政服务中心办理诉争房产过户受理手续，合理合法，并无不当。施玉珍主张林婉瑜存在违约行为，本院不予采纳。施玉珍请求林婉瑜双倍支付其定金，本院不予支持。鉴于林婉瑜已实际收取施玉珍定金50000元，且双方签订的《房产买卖经纪合同》已自愿解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，林婉瑜应返还施玉珍定金50000元。施玉珍的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除施玉珍与林婉瑜签订的《房产买卖经纪合同》；二、林婉瑜应于本判决生效之日起十日内返还施玉珍定金50000元；三、驳回施玉珍的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，由施玉珍负担8250元，林婉瑜负担8250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 洪良直审 判 员 赖莹莹人民陪审员 蔡红英二〇一七年四月二十五日书 记 员 陈柳诗速 录 员 李文宏判决书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 更多数据：搜索“”来源：