（2016）鄂9005民初1802号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-15
案件名称
ＸＸ贤与冯如全、王嫦娥买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
潜江市人民法院
所属地区
潜江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ贤,冯如全,王嫦娥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂9005民初1802号原告：ＸＸ贤，男，1949年9月10出生，汉族，自由职业者。委托诉讼代理人：黄文权，总口法律服务所法律工作者,特别授权。被告：冯如全，男，1953年4月27日出生，汉族，退休职工。被告：王嫦娥，女，1957年2月4日出生，汉族，退休职工。原告ＸＸ贤与被告冯如全、王嫦娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ贤及其委托诉讼代理人黄文权，被告冯如全、被告王嫦娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ贤向本院提出诉讼请求：1、确认原告ＸＸ贤与被告冯如全、王嫦娥之间的房屋买卖合同有效；2、判令被告冯如全、王嫦娥协助原告ＸＸ贤办理房屋产权登记手续。事实和理由：1997年12月，被告王嫦娥将位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋一套以30000元价格卖给原告ＸＸ贤。原告ＸＸ贤购买上述房屋后，购买了部分家具并安装了防盗门。2007年，原告ＸＸ贤在潜江市广华办事处彭河小区购买房屋一套，并将位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋内的部分家具搬到了上述新购房屋内，后原告ＸＸ贤外出打工一直没有回家。2016年8月14日，原告ＸＸ贤在潜江市泽口办事处居住的朋友打电话告知原告ＸＸ贤，潜江市交通运输局将要对原告ＸＸ贤所有的位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋进行棚户区改造了。原告ＸＸ贤接到电话赶回来后，发现潜江市交通局已在泽口办事处进行棚户区改造中，并且已将原告ＸＸ贤购买的被告冯如全、王嫦娥位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋登记在邓武洲名下。原告ＸＸ贤经调查得知，被告冯如全趁原告ＸＸ贤不在家之际，又将本案争议的房屋卖给了邓武洲。原告王嫦娥自愿将本案争议房屋卖给原告ＸＸ贤，原告ＸＸ贤自愿购买上述房屋，双方之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，均应依约履行各自的义务。被告冯如全、王嫦娥现将本案争议房屋再次买予他人，属一房二卖。被告冯如全辩称：位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋系潜江市装卸运输公司分给被告冯如全的福利房，被告冯如全不知道上述房屋卖给原告ＸＸ贤一事，关于被告王嫦娥与原告ＸＸ贤买卖上述房屋的过程被告冯如全不知情也没参与。被告王嫦娥辩称：1、位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋系被告冯如全在广东省珠海市打工时，被告王嫦娥自己出钱以被告冯如全名义购买的潜江市装卸运输公司分配给被告冯如全的福利房，因被告王嫦娥在潜江市有其他房屋，上述房屋购买后一直未居住；2、被告王嫦娥帮原告ＸＸ贤（被告王嫦娥的表哥）将户口转到潜江市泽口办事处泽口后，原告王嫦娥便将本案争议的房屋以30000元卖给了原告ＸＸ贤。原告ＸＸ贤与被告王嫦娥当时没有签订书面的合同，被告王嫦娥只将与潜江市装卸运输公司签订的《公有住房买卖协议书》交给了原告ＸＸ贤。当时本案争议的房屋的房屋所有权证书还没有办理。房屋所有权证书办下来后，由被告冯如全保管，被告王嫦娥也一直没再管过与本案争议房屋相关的事情；3、被告冯如全之后把本案争议房屋卖给他人一事，被告王嫦娥不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告ＸＸ贤提交的证据四李柏枝、侯应文的证人证言，被告冯如全对其真实性未提出异议，且上述证据能够与原告ＸＸ贤及被告王嫦娥的陈述相互佐证，其中证人李柏枝的证言能够证明被告王嫦娥曾与原告ＸＸ贤达成买卖本案争议房屋的协议的事实、证人侯应文的证言能够证明原告ＸＸ贤曾在潜江市装卸运输公司居住的事实，故对上述两证人的证人证言，本院依法予以采信。对于原告ＸＸ贤提交的证据五对束西营的调查笔录1份属证人证言，而束西营未出庭接受质询，且无其他证据予以佐证，故对该份证据本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年12月8日，被告王嫦娥以被告冯如全的名义与潜江市装卸运输公司签订了一份《公有住房买卖协议书》，潜江市装卸运输公司将位于其单位的五号楼第四层二室住房一套（即本案争议的位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋一套）出售给被告冯如全。购房时被告冯如全系潜江市装卸运输公司职工，本案争议的房屋系被告冯如全作为潜江市装卸运输公司的职工享受的福利分房。1997年10月，被告王嫦娥在未告知被告冯如全的情况下将本案争议的房屋以30000元价格卖给原告ＸＸ贤。原告ＸＸ贤与被告王嫦娥未签订书面房屋买卖合同。后原告ＸＸ贤搬入本案争议房屋内居住，并于2007年搬出本案争议房屋。原告ＸＸ贤得知本案争议的房屋正进行棚户区改造后，回来查看发现，上述房屋在棚户区改造过程中所登记的房屋所有权人并非原告ＸＸ贤。原告遂于2016年10月26日提起诉讼，请求判如所请。另查明，1978年3月5日，被告王嫦娥与被告冯如全登记结婚。结婚后，被告王嫦娥与被告冯如全约定，婚姻关系存续期间双方实行AA制。2016年12月16日，被告王嫦娥与被告冯如全登记离婚。本案争议的位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋的房屋所有权证上登记的所有权人为被告冯如全。原告ＸＸ贤系被告王嫦娥的表哥。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人的争议焦点为：原告ＸＸ贤与被告王嫦娥达成的关于位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋一套的买卖协议是否有效。下面，本院依据认定的事实和相关法律规定，并围绕上述争议焦点评判如下：潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋系被告冯如全与被告王嫦娥婚姻关系存续期间购买的被告冯如全所在单位潜江市装卸运输公司分配给被告冯如全的福利房，属被告冯如全与被告王嫦娥夫妻共同财产。原告ＸＸ贤与被告王嫦娥于1997年10月就位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋一套达成买卖协议时，被告王嫦娥没有将此事告知被告冯如全，被告ＸＸ贤亦表示在其向被告王嫦娥购买房屋的过程中其未见到过被告冯如全,被告冯如全未参与。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”、《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，被告王嫦娥应将出售本案争议房屋之事与被告冯如全协商，并征得被告冯如全的同意。被告王嫦娥未经被告冯如全同意出售夫妻共有房屋的行为属无权处分，现被告冯如全明确表示不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，原告ＸＸ贤与被告王嫦娥之间就本案争议的房屋达成的房屋买卖协议无效。被告ＸＸ贤在向被告王嫦娥购买本案争议的房屋时，虽然支付了30000元购房款，但其作为被告王嫦娥的表哥应当知道被告冯如全与被告王嫦娥系夫妻关系，且被告王嫦娥将其以被告冯如全的名义与被告潜江市装卸运输公司签订的《公有住房买卖协议书》交给了被告ＸＸ贤，被告ＸＸ贤应当知道本案争议的房屋系被告冯如全与被告王嫦娥的夫妻共同财产。被告ＸＸ贤虽于1997年12月至2007年间居住在本案争议的房屋内，但上述房屋一直未办理房屋产权变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，本案所涉房屋买卖行为亦不符合善意取得的情形。综上，对于原告ＸＸ贤要求确认其与被告冯如全、王嫦娥之间的房屋买卖合同有效以及要求被告冯如全、王嫦娥协助其办理房屋产权变更登记的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告冯如全辩称“位于潜江市章华北路309号潜江市装卸运输公司3号楼第四层东户房屋系潜江市装卸运输公司分给被告冯如全的福利房，被告冯如全不知道上述房屋卖给原告ＸＸ贤一事，被告王嫦娥与原告ＸＸ贤买卖上述房屋的过程被告冯如全不知情也没参与”的辩解理由，与本院庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ贤的诉讼请求。案件受理费550元，由原告ＸＸ贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长 杨 红人民陪审员 胡忠荣人民陪审员 陈恢臣二０一七年四月二十五日书 记 员 梅 昆 微信公众号“”