（2017）粤20民终120号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-25
案件名称
黄达龙、黄达达房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄达龙,黄达达,陈树显,黄达峰,曾昭武,何泽龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终120号上诉人（原审原告）：黄达龙，男，1978年8月28日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄达达，男，1980年3月5日出生，汉族，住广东省徐闻县。被上诉人（原审被告）：陈树显，男，1958年11月2日出生，汉族，住广东省信宜市。被上诉人（原审被告）：黄达峰，男，1976年3月14日出生，汉族，住广东省徐闻县。原审第三人：曾昭武，男，1954年9月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原审第三人：何泽龙，男，1956年5月4日出生，汉族，住广东省信宜市。上诉人黄达龙因与被上诉人黄达达、陈树显、黄达峰及原审第三人曾昭武、何泽龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄达龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项，维持一审判决第一项；2.确认位于面向着中山市坦洲镇同胜村同旺街22号房屋楼梯左边一楼套房归黄达龙所有；3.确认2016年7月10日黄达峰、黄达龙、黄达达签订的协议书合法有效；4.判决黄达峰无条件按照其与黄达龙、黄达达签订的协议书约定诉请陈树显将涉案房屋面向着楼梯左边一楼套房确认至黄达龙名下；5.判决陈树显、黄达峰、黄达达、曾昭武、何泽龙配合黄达龙办理涉案房屋的产权更名登记。事实和理由：一、一审法院对本案部分事实未调查清楚。一审法院对黄达龙、黄达达、黄达峰三人于2016年7月10日签订的协议书是否合法有效未进行调查认定。根据黄达龙提供的多份证据可知，协议书是三方自愿签订，约定了涉案房屋的具体归属，且陆秀芳及其他亲人均作为证人予以证实协议书的真实性。同时，黄达峰分别于2002年2月23日、2003年11月3日向曾昭武、陈树显购买的3套房应为黄达峰、黄达龙、黄达达共有。2016年7月10日签订的协议书亦约定了房屋的具体归属，即涉案房屋面向楼梯右边三楼套房归黄达峰所有，涉案房屋面向楼梯左边一楼套房归黄达龙所有，涉案房屋面向着楼梯左边三楼套房归黄达达所有。二、一审判决认定部分事实有误。一审法院认定涉案房屋未确定房间的具体归属错误。实际上，曾昭武、陈树显、何泽龙已对涉案房屋进行分割，并确定了房间的具体归属。2002年2月23日，曾昭武将涉案房产三楼右边一套房屋出售给黄达峰，2003年11月3日，陈树显将涉案房产右边两套（黄达峰住宅对面东向）卖给黄达峰。何泽龙从涉案楼房建好至今一直管理、使用该楼房二楼右边一套房屋。从曾昭武、陈树显、何泽龙在一审庭审陈述及房屋买卖经过、房屋实际占有情况来看。涉案楼房建好后，曾昭武、陈树显、何泽龙不但约定对涉案楼房进行分割，同时也约定了分割后房屋的具体归属。即约定涉案楼房面向着楼梯右边一、二、三楼合计三套房屋归曾昭武所有；面向着楼梯左边一、三楼合计两套房屋归陈树显所有；面向着楼梯左边二楼一套房屋归何泽龙所有。曾昭武、陈树显、何泽龙实质上已取得涉案房屋的权益，涉案房屋符合办证的条件。黄达峰辩称，一、涉案楼房均由黄达峰出资购买，与本案其他当事人无关。二、黄达龙偷取了黄达峰保管的合同后威胁黄达峰，并要求搬进涉案楼房居住。黄达峰对黄达龙的行为一直忍让。黄达达、陈树显、曾昭武、何泽龙既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。黄达龙向一审法院起诉请求：1.确认陈树显、黄达峰签订的房屋买卖合同有效；2.判令现中山市坦洲镇同胜村同旺街22号房屋楼梯上左边一楼归黄达龙所有，房屋楼梯上左边三楼归黄达达所有；3.判令黄达峰无条件按三兄弟所签订的协议约定确权争议的房产到黄达龙、黄达达名下；4.陈树显、黄达峰协助黄达龙、黄达达办理涉案房屋的产权变更登记。一审法院认定事实：1.陈树显、曾昭武、何泽龙于1992年购买案外人梁社好名下位于中山市坦洲镇同胜村十围土地（土地证号：32××9133020551），该土地当时为集体土地。1993年10月在该土地上建立起房屋，门牌号为中山市坦洲镇同胜村同旺街22号。因涉案土地依然登记在梁社好名下，房屋建设也以梁社好的名义报建，房屋建成后产权也登记在梁社好名下。1996年涉案土地变更登记至陈树显、曾昭武、何泽龙名下，土地性质为国有（土地证号：转08**），但至今涉案房屋不动产登记权利人仍为梁社好。陈树显主张其与曾昭武、何泽龙建成房屋后三人约定自己分得两套房，曾昭武分得三套房，何泽龙分得一套房，但并未明确约定房屋的具体归属，陈树显也未提交证据证明其与曾昭武、何泽龙有分割房产数量的约定。2.2003年11月3日黄达峰（甲方）与陈树显（乙方）签订房屋买卖合同，约定：乙方将位于中山市坦洲镇同胜村同旺街21号后一幢右边二套出卖给甲方；总价款60000元，首期款30000元于签订合同时支付，余款30000元于2004年12月底付清；即日起甲方享有该两套房屋的一切权利，乙方不得无故干涉，并有义务保证甲方享有的以上权利，不然乙方将承担违约责任和造成甲方的一切损失，甲方不按期付款，乙方有权收回该房屋；合同还约定了其他事项。3.2003年11月3日，黄达峰支付30000元购房款给陈树显，陈树显出具收据。2004年12月29日黄达峰（甲方）与陈树显（乙方）签订补充协议，约定：原于2003年11月3日房屋买卖合同甲方欠乙方第二期房屋款项30000元现一次付清，甲方扣下1000元，待乙方办好梁社好原土地使用证给甲方后，甲方将扣下的1000元付给乙方，原合同的两套房款已付清。甲方署名为“甲方代办人亲兄弟”。2004年12月29日陈树显出具收据，收据显示，今收到黄达峰弟黄达龙交来买方第二期房款30000元，第二期扣下1000元作办梁社好土地证，待陈树显办好梁社好土地证给黄达峰后由黄达峰付1000元给陈树显。4.2016年7月10日黄达峰、黄达龙、黄达达对黄达峰与曾昭武于2002年2月23日签订的购房合同购得的一套房屋，及黄达峰与梁社好于2003年11月3日签订的房屋买卖合同购得的两套房屋进行了分割约定，按照每人一套对三套房屋进行了分割。5.为查清梁社好名下的土地（土地证号：32××9133020551）与陈树显、曾昭武、何泽龙名下的土地（土地证号：转08**）是否为同一块土地，地上建筑物能否按房间单独办证，一审法院向中山市国土资源局发函询问。中山市国土资源局复函：一、来函所述的不动产已办理房地产两证，原登记在梁社好名下，于1996年4月权利人将上述土地转让予陈树显、曾昭武、何泽龙三人名下，但该地上的房产未办理转移登记，仍登记在梁社好名下；二、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，且应当符合规划许可。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2003年11月3日黄达峰与陈树显签订房屋买卖合同是当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋登记在梁社好名下，虽然陈树显、曾昭武、何泽龙已经取得涉案房屋的土地使用权，但是土地上的房屋并未过户到陈树显、曾昭武、何泽龙名下，陈树显、曾昭武、何泽龙尚未取得该房屋的所有权，且三人也未对涉案房屋进行分割登记，未能确定房间的具体归属。黄达峰依据其与陈树显签订合同也仅享有合同权利，未取得涉案房屋的物权。黄达峰可待陈树显、曾昭武、何泽龙取得房屋所有权并确定实际产权归属后，再向三人主张物权。在黄达峰未取得房屋所有权前，黄达达、黄达龙就主张确认房屋归其所有并办理房产过户手续的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、确认黄达峰、陈树显于2003年11月3日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回黄达达、黄达龙的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元（黄达达、黄达龙已预交），由黄达达、黄达龙负担。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄达龙称，黄达峰与陈树显已于2003年11月3日通过签订房屋买卖合同及补充协议的形式购买涉案房屋，黄达龙已于2016年7月10日与黄达峰、黄达达签订协议书对黄达峰所购上述房屋进行分割，现因黄达峰拒绝曾昭武提出的确认请求，故提起本案诉讼，请求确认涉案房产归其所有。黄达龙的上述诉求，实际属于其与黄达峰、黄达达所签订合同的履行问题。黄达龙在其与黄达峰、黄达达存在合同关系的情况下，未诉请合同相对方承担合同责任，而直接请求法院确权，理据不足，本院不予支持。同时，根据一审查明事实可知，涉案房屋所在土地登记使用权人为陈树显、曾昭武、何泽龙，而涉案房屋所在楼房登记的所有权人为梁社好。因我国物权法规定不动产物权的取得经登记而生效，故陈树显、曾昭武、何泽龙尚未取得涉案房屋所在楼房的所有权。在此情况下，黄达龙诉请陈树显、曾昭武、何泽龙将涉案房屋更名过户至其名下，属于客观履行不能。一审法院驳回黄达龙确权及诉请黄达峰等人协助办理过户手续的诉求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄达龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（黄达龙已预交），由黄达龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一七年四月二十五日书 记 员 高 丽