（2016）粤0605民初20814号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-12-15
案件名称
黄晓静与戴慧敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄晓静,戴慧敏,佛山市房友地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20814号原告：黄晓静，女，1979年1月11日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，委托诉讼代理人：蔡智慧，广东国政律师事务所律师。被告：戴慧敏，女，1982年9月2日出生，汉族，住湖北省大悟县，第三人：佛山市房友地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：李宝玉。委托诉讼代理人：石聿金，男，该公司员工。原告黄晓静与被告戴慧敏、第三人佛山市房友地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用简易程序分别于2017年1月14日、3月20日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人蔡智慧到庭参加诉讼，被告、第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告及其委托诉讼代理人蔡智慧、第三人的委托诉讼代理人石聿金到庭参加诉讼，被告经本院本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，立即向中国银行股份有限公司广州荔湾支行办理提前还贷申请手续，并提前偿还贷款，之后将位于佛山市南海区××室过户至原告名下；2.被告赔偿原告延迟履行合同违约金（以2350000元为本金，自2016年10月13日起至房屋实际过户至原告名下之日止，按每日千分之一的标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除三方签订的房地产买卖合同；2.被告返还购房款294520元；3.被告赔偿原告延迟履行合同违约金（以2350000元为本金，自2016年10月13日起按每日千分之一的标准计算至合同解除之日止）；4.被告支付违约金705000元（房屋成交价2350000元×30%）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人就买卖佛山市南海区××室房产签订《房地产买卖合同》，原告依约向被告支付了294520元购房款，但被告未按合同约定在签订合同后15天内向抵押银行办理提前还贷申请手续并提前偿还贷款。另，上述房屋已被广州市海珠区人民法院查封，被告的违约行为导致合同无法履行。被告没有答辩。第三人述称，对原告起诉的请求无异议。本案原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，第三人无异议，被告亦未到庭提出异议，本院均予以采信。第三人提供的收款收据（2016年9月29日、定金）、收款收据（2016年9月29日、中介服务费）、借据、中国民生银行个人账户对账单，均为原件，原告对真实性无异议，被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××室（以下简称涉讼房产）于2016年2月22日登记权利人为被告戴慧敏。2016年9月28日，原告（买方）与被告（卖方）在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》，约定被告将涉讼房产作价2350000元转让予原告，涂销抵押后付款，定金100000元买方须在2016年9月29日支付给卖方，房管局查册；卖方出资赎契：卖方应在签订本合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；首期楼款（不含定金）600000元买方于房管局交税过户当天支付给卖方；按揭付款：买方须在合同签订后15天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助，贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并付给卖方；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还需在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期20天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的30%作违约金；等等。同日，第三人出具收款收据，确认收到原告支付的定金100000元。2016年9月29日，被告出具收款收据确认收到原告支付的定金70000元；第三人于同日出具收款收据确认收到被告支付的中介服务费10000元，交款方式为转账。第三人提供的借据载明“兹因本人戴慧敏于2016.10.12借款佛山房友地产代理有限公司20000元整，于2016.10.13日归还，特此证明，借款人：戴慧敏”。第三人提供的中国民生银行个人账户对账单显示石大强的银行账户于2016年9月29日向被告转账50000元、2016年10月1日向被告转账20000元、2016年10月12日向被告转账20000元。2016年11月14日，被告出具收据确认收到朱××支付的楼款2000元。2016年11月30日，被告出具收款收据确认收到朱宏进支付的首期款192520元。原告黄晓静与朱××于2007年11月26日登记结婚。朱宏进出具确认书，确认其支付予被告的2000元、192520元均为购买涉讼房产的购房款。查询时间为2017年2月14日的佛山市（南海区）房产查询证明》显示涉讼房产已办理一般抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州荔湾支行；除本案查封外，广州市海珠区人民法院于2017年1月19日办理了轮候查封。2016年12月23日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告明确在本案中不向第三人主张权利。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及第三人于2016年9月28日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。被告作为房屋权属人、卖方应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因被告其他案件的原因造成涉讼房屋被查封，至本案庭审终结时查封状态仍持续。原告起诉后，被告亦未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，原告有理由相信被告丧失履行合同的能力。被告由于自身的原因导致合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。综上，原告诉请解除合同本院予以支持。合同解除，被告应返还已收取的购房款予原告。按合同约定，原告应直接支付100000元定金予被告，但原告将该款项支付予了第三人，而第三人仅向被告支付70000元定金。虽然第三人提供的中国民生银行个人账户对账单显示其向被告转账共90000元，但被告同时向第三人出具借据借款20000元并明确于2016年10月13日归还，被告未到庭，借款是否归还无法查清，结合原告、第三人提供的证据，本院确认被告实际收取原告支付的定金70000元，故被告应返还原告购房款264520元（70000元+2000元+192520元）。原告的请求超出核定部分，本院不予支持。如前所述，因被告自身的原因导致合同不能履行，被告对此存在过错，应承担相应的违约责任。虽然涉讼合同约定被告违约无法将涉讼房产售予原告的应按涉讼房产成交价的30%支付违约金，但考虑被告的过错程度、原告已付款金额、原告的损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告承担的违约金以涉讼房产成交价的20%为限，即470000元（2350000元×20%），原告的请求超出部分本院不予支持。原告主张的迟延履行违约金以继续履行合同为前提，涉讼合同已解除且被告需支付原告解除合同的违约金，原告再请求被告支付以成交价为本金自2016年10月13日起至合同解除之日止按日千分之一的标准计算的迟延履行违约金，理据不足，本院不予支持。被告戴慧敏经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄晓静与被告戴慧敏、第三人佛山市房友地产代理有限公司于2016年9月28日签订的《房地产买卖合同》；二、被告戴慧敏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款264520元予原告黄晓静；三、被告戴慧敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金470000元予原告黄晓静；四、驳回原告黄晓静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费7347.84元、财产保全费5000元，合共12347.84元（原告已预交18200元），由原告负担2582.64元，由被告负担9765.2元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的15617.36元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 胡方平二〇一七年四月二十五日书记员 林浩成