（2017）粤0604民初4570号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-03
案件名称
广东同信物业管理有限公司与余旭冠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东同信物业管理有限公司,余旭冠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4570号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路107号201房。统一社会信用代码：914406047330974605。法定代表人：苏日生。委托诉讼代理人：阳贵军，湖南宗元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉欣，女，1994年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告公司员工。被告：余旭冠，男，1977年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告广东同信物业管理有限公司诉被告余旭冠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2009年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费8845元、2008年1月4日至2016年10月10日的公摊电费1068.1元，2007年11月至2008年3月10日水费50元、一户一表（水表）安装分摊费50元、疏通化粪池分摊费30元、更换下水道分摊费21元、更换节能灯分摊费5元，共计人民币10069.1元（详见计算清单）；2.判令被告从拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每日万分之三的标准向原告支付违约金4026.42元（暂计至2016年11月30日，详见计算清单）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年11月16日与佛山市建业房地产有限公司签订了《玉带大厦物业管理服务合同》，为玉带小区（佛山市禅城区朗沙路200号）提供物业管理服务。被告为该小区业主，其物业为玉带小区金晖1302房。签订协议后，原告一直按照协议约定履行相关物业管理服务义务。根据物业服务合同的约定，被告应当向原告缴纳物业服务费、公摊水电费等相关费用，其中2007年11月16日至2010年10月31日金晖高层住宅房的物业服务费为每户80元/月，2011年1月1日起至2013年8月31日的物业服务费调整为每户95元/月，2013年9月1日至今调整为每户105元/月，按季度收取。每季度的首月交纳当季的物业服务费，公摊水电费和公摊维修费等按照实际发生额收取。但被告自2009年1月1日起一直拖欠物业服务费，自2008年1月4日起一直拖欠公摊电费及其他公摊费用，经原告多次催收未果。截至2016年9月30日，被告共拖欠物业服务费8845元、至2016年10月10日，被告拖欠公摊电费1068.1元，2007年11月至2008年3月10日水费50元、一户一表（水表）安装分摊费50元、疏通化粪池分摊费30元、更换下水道分摊费21元、更换节能灯分摊费5元。因此，被告拖欠原告上述费用共计人民币10069.1元。按照《玉带大厦物业管理服务合同》第十二条第二款第4项的约定，被告应从拖欠之日起按每日万分之三的标准向原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：楼顶长期积水，管理处没有处理，导致房子七八年前开始漏水，原告一直不帮忙处理排水管问题，导致房子装修不能进行。管理处也没有过来收管理费，被告才没有交管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的玉带大厦物业管理合同（2003、2007、2011、2015年），被告虽称对此不知情，且原告不作为，被告没有违约，不应该交违约金，但该合同系原告与佛山市禅城区玉带大厦住宅小区业主委员会签订，不存在无效情形，对原告及全体业主均具有约束力，本院予以确认；2、对被告提交的图片，证明（消防）安全通道没有打开，原告房屋漏水、原告未尽物管责任，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为房屋问题是开发商造成的，但根据上述物业管理合同第四条，原告物业管理内容包括室外上下水道通畅、上水道无堵塞现象，要定期检查，保持畅通；室内水道如发生堵塞现象，要立即协助住户处理，…确保住户生活秩序的正常化；楼宇范围内的沟渠必须保持畅通、清洁，不能有垃圾堵塞及积水…；保障公共下水管的通畅…落水管堵塞要及时解决；消防系统要保持良好的状况，在合同第五章物业管理服务质量中也有健全消防管理制度的约定，因此，本院对该证据予以采信，并确认原告物业服务存在瑕疵的事实。经审理，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉称的签订物管合同、提供物管服务及被告拖欠物业服务费等事实予以确认。另查明：原告系具备一级资质的物业管理公司，于2001年10月25日登记成立，其经营范围包括物业管理、住宅小区配套设施管理、建筑物配套设施管理、车辆管理服务、房产中介、道路保洁等。庭审中，原告陈述：物管费的收取方式为物管上门收或者业务自主缴纳，原告每年上门两三次，但是被告因为漏水问题拒交，除了物管、电费外，其他费用无支付凭证，有在公告栏公示欠费，但是暂时没有书面的证据。被告陈述：水电费没有缴纳是因为物管没有过来收；愿意负担一户一表（水表）安装分摊费50元、疏通化粪池分摊费30元、更换节能灯分摊费5元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与佛山市禅城区玉带大厦住宅小区业主委员会签订的《玉带大厦物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。被告抗辩提出是因为原告提供物业服务不合格，所以才不交纳物业管理费。经审查，首先，尽管原告对涉案小区的管理在某些方面存在一些暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗原告要求交纳物业管理费的主张；第三，被告并未举证证明，案涉物业管理服务合同中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定。综上，被告应根据合同约定，向原告支付物业管理费、公摊电费及其他费用。庭审中被告对原告主张的物业服务费、公摊电费的金额未提异议，也承认并未缴纳，并愿意负担一户一表（水表）安装分摊费50元、疏通化粪池分摊费30元、更换节能灯分摊费5元，因此，对原告主张的上述费用，本院予以支持；对其他费用，因原告未提供相应凭证加以证明，本院不予支持。关于违约金。被告未依约交纳物业服务费，应向原告支付违约金。但因被告对违约金提出异议，故根据我国《合同法》第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。本案中，并无证据证明原告存在除物业服务费利息损失外的其他损失，且根据原告主张，被告拖欠物业服务费长达七年多，但原告并未证明已向被告有效催收、提醒被告履行义务，采取适当的措施防止损失的扩大，故本院结合案情，酌定被告应支付的违约金为400元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告余旭冠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东同信物业管理有限公司支付物业服务费8845元、公摊电费1068.1元、一户一表（水表）安装分摊费50元、疏通化粪池分摊费30元、更换节能灯分摊费5元及违约金400元；驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费76元，由原告负担19元，由被告负担57元。本判决为终审判决。审判员 黎秋华二〇一七年四月二十五日书记员 陈美娜附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 搜索“”