（2017）渝0116民初2461号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-13
案件名称
冯在其与樊均明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯在其,樊均明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初2461号原告：冯在其，男，汉族，1965年10月6日出生，住重庆市江津区。委托代理人：黄勇，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者，特别授权。被告：樊均明，女，汉族，1969年10月26日出生，住江西省九江市。委托代理人：黄波、谢青耘，重庆市江津区双福法律服务所法律工作者，一般代理。原告冯在其与被告樊均明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法由代理审判员相平平适用简易程序于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告冯在其的委托代理人黄勇，被告樊均明及其委托代理人谢青耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯在其诉称：2015年10月12日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于重庆市江津区几江街道门市出租给被告，期限从2015年11月1日至2018年11月1日，2016年11月1日至2017年11月1日的租金为240000元。被告应提前一个月支付下半年租金，逾期支付的，每逾期一日，原告有权按日向被告加收6个月租金10%作为滞纳金。被告至今未支付2017年2月1日至4月31日的房租60000元。故原告起诉到法院，要求被告支付欠付的房租和滞纳金至欠款付清之日止。被告樊均明辩称：租赁合同属实，但双方已在2016年9月将租金支付方式变更为3个月支付一次；双方的合同已在2017年1月21日协商解除，被告已经结清了所有房租，请求驳回原告的诉讼请求。原告要求的滞纳金计算方式过高，如要支付，请求调低。经审理查明：2015年10月12日，原告冯在其与被告樊均明签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于重庆市江津区几江街道的门市出租给被告，面积为67.23㎡，期限从2015年11月1日至2018年11月1日，2016年11月1日至2017年11月1日的租金为240000元，每半年缴纳一次，应交款时间以合同日期时间为准。被告应于每半年提前一个月支付下半年租金。被告逾期付租金的，每逾期一日，原告有权按日向被告加收6个月租金10%作为滞纳金。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商同意后方可终止本合同，租金按实际使用时间收取，多退少补。任何一方违约，应支付对方违约金15万元。合同签订后，被告结清了2015年11月1日至2016年11月1日的房租。被告在2016年10月26日支付原告2016年11月1日至2017年1月31日的房租60000元。2017年1月1日，被告向原告邮寄解除房屋出租合同通知书，要求解除双方的房屋租赁合同。原告在2017年1月3日收到该通知。2017年1月21日，被告来到原告经营的窗帘店，因原告不在，所以被告将租赁房屋的钥匙交付原告妻子。2017年1月23日，原告向被告发出《关于解除房屋出租合同通知书的回函》，不同意解除2015年10月12日的房屋出租合同，并要求被告补足欠付的房租60000元。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2017年2月1日至10月31日的房租180000元；以60000元为基数从2016年10月1日起，以120000元为基数从2017年4月1日起，按照日千分之三支付滞纳金至欠款付清之日止；要求被告支付违约金50000元。本院2017年4月24日询问原告时向其释明，原、被告在房屋出租合同中关于滞纳金的约定实为违约金的约定。原告向本院明确要求被告支付违约金的理由是被告逾期支付房租，并将违约金的诉讼请求确定为以欠付租金为基数，从逾期之日按照年利率24%计算至欠款付清之日止。上述事实，有房屋产权资料、房屋出租合同、借记卡交易明细、解除房屋出租合同通知书、EMS快递单、关于解除房屋出租合同通知书的回函、照片、证人证言、对话录音、本院2017年4月24日的询问笔录和当事人陈述等证据经本院审查属实，在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋出租合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点为双方的租赁合同是否已在2017年1月21日解除。综合双方关于租赁期限内终止合同的约定，以及被告在2017年1月21日单方面将租赁房屋钥匙交付原告妻子和原告在2017年1月23日的回函，应认定双方的租赁合同并未解除，被告应继续履行合同。根据双方关于租金为每半年缴纳一次且应于每半年提前一个月支付下半年租金的约定，被告应在2017年4月1日前支付原告2017年5月1日至10月31日的租金120000元，原告请求被告支付下半年租金的条件已成就。被告还应在2016年10月1日前支付2017年2月1日至4月30日的租金60000元。故原告请求被告支付2017年2月1日至10月31日的房租180000元，于法有据，本院予以支持。双方关于被告逾期支付租金，原告可加收滞纳金的约定实为被告逾期支付租金的违约责任约定。双方还约定任何一方违约，应支付对方违约金15万元。本案中，被告的违约行为是逾期支付租金，对同一种违约行为只能按一种违约金计算方式主张违约金。被告对原告的违约金请求提出逾期减少的抗辩，现原告主张以被告欠付的租金为基数，按照年利率24%计算逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称双方已将租金支付方式变更为3个月支付一次和双方的租赁合同已在2017年1月21日解除，既不能举证证明，也与本院查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告樊均明在本判决生效后十五日内支付原告冯在其房屋租金180000元。二、被告樊均明在本判决生效后十五日内支付原告冯在其违约金（以60000元为基数，从2016年10月2日起；以120000元为基数，从2017年4月2日起，均按照年利率24%计算至欠款付清之日止）。如果被告樊均明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，减半收取1950元，由被告樊均明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 相平平二〇一七年四月二十五日书 记 员 王锦澄 百度搜索“”