（2017）闽0402民初574号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-10-26
案件名称
郑应喜与三明众祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市梅列区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑应喜,三明众祥房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初574号原告：郑应喜，1965年7月1日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。法定代表人：曾丽水，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。原告郑应喜与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑应喜的委托诉讼代理人施素芳、被告三明众祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑应喜向本院提出诉讼请求：1.众祥公司立即向郑应喜支付逾期办理商品房权属登记违约金23522元；2.本案诉讼费用由众祥公司承担。事实和理由：郑应喜、众祥公司于2012年11月9日签订《商品房买卖合同》，双方约定郑应喜向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村366幢2301号商品房，建筑面积共132.45平方米，单价每平方米10005元，总金额为1325162元。众祥公司应当在2015年6月30日前将商品房交付给郑应喜使用，并应当在交付受用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付郑应喜，如因众祥公司原因，郑应喜不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，众祥公司自愈期之日起每日按郑应喜已付房款0.005%支付违约金。商品房合同签订后，郑应喜支付了全部房款，众祥公司于2015年6月29日办理交房手续，但众祥公司通知郑应喜于2016年8月18日办理房屋权属登记手续，导致逾期355天（415天-60天）才能办理房屋权属登记，构成违约，应当向郑应喜支付违约金23522元（1325162元×0.005%/天×355天）。众祥公司辩称，1.商品房买卖合同明确约定其承担违约责任之前提是因其责任导致逾期办证。但从导致本案逾期办证的因素看，都是第三方责任而非其过错所致：第一、其与三明市国土资源局签订的《国有土地出让合同》明确约定，出让方应当于2008年8月25日前交付受让土地，而实际上，由于受让土地上“帝豪”建筑物的拆除问题，国土资源局分期供地，涉案房屋所在地的二期土地直至2012年8月才交付，延迟了4年，其被迫将项目分期开发，二期项目较规划严重滞后。第二、三明市房屋权属登记中心《关于房屋所有权初始登记的办理指南》明文规定，其办理初始登记仅需向当地房屋管理部门提供包含登记申请书、申请人身份证明、国有土地使用权证等13项证明文件。然而，《房屋建筑面积测量计算报告书》是在众祥公司交房之后4个多月才正式出具。根据测绘工作流程，三明市测量队必须在10个工作日内记收件、外业测量、内业数据处理、经复审、终审后，出具测绘报告，三明市测量队外业测量一定是在众祥公司交房之前就已进行，测绘成果审核意见及测绘报告由于第三人的原因逾期取得。另外，2015年4月众祥公司提交的材料已不再有瑕疵，但房管部门直至2015年11月才向众祥公司出具初始预登记证明书，违反“办理初始预登记时限15个工作日”的承诺。故众祥公司逾期取得初始预登记证明书是因为行政机关环环延误导致，其不承担违约责任；2.众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。本案中，众祥公司与郑应喜未约定由众祥公司负责办理房屋权属证书，众祥公司仅承担协助办证义务，即在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属证登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门，并将办理权属登记需由其提供的材料交付郑应喜，即完成了合同义务。众祥公司已于规定时间向行政机关报送了完备的证明文件，但由于行政部门原因导致郑应喜未能在规定的期限内取得房屋权属证书，众祥公司不承担违约责任；3.即使认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。根据《合同法》解释（二）第二十九条之规定，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，郑应喜购房是申请按揭贷款方式，在办理产权登记之前，是由众祥公司承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，众祥公司如期交付了商品房，对郑应喜对商品房的占有、使用、收益不产生影响。因此，逾期办证对郑应喜并未造成任何实际损失，众祥公司也无过错。综上，请求法院驳回郑应喜的诉讼请求或酌情减轻众祥公司承担的违约金数额。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、购房发票、物业管理相关票据、办理房屋权属登记通知函等证据，众祥公司依法提交了挂牌成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》、福建蓝图监理咨询有限公司出具的证明、三明市测量队出具的房屋建筑面积测量技术报告书、所有权初始登记指南、所有权初始登记证明等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据郑应喜及众祥公司的陈述及提供的证据，本院经审理认为,案涉《商品房买卖合同》的签订时间、案涉房产坐落地点、房屋面积、房屋价款、房屋交付时间、房屋初始预登记、违约条款以及郑应喜实际支付的款项等内容双方没有争议，郑应喜对众祥公司提供的挂牌成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》、房屋面积测绘成果审核过程记录等证据的真实性不持异议，上述无争议事实本院予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点在于：1.众祥公司是否应承担违约责任即众祥公司对逾期办证是否存在过错。郑应喜主张，按照其与众祥公司的《商品房买卖合同》第14条约定，众祥公司于2015年6月29日将上述房屋交付其使用，但直到2016年8月18日，众祥公司才通过三明市房屋权属登记中心为上述房屋办理初始登记，逾期355天，构成违约，众祥公司应承担违约责任。众祥公司陈述应当由第三方承担责任的说法不成立，即使跟行政部门或者第三方有关，但是合同法有明确规定，众祥公司也应当对郑应喜承担责任，再去向第三方追偿。众祥公司认为，其在答辩意见中已详细阐明：1.商品房买卖合同明确约定其承担违约责任之前提是因其责任导致逾期办证。众祥公司对逾期办证没有过错。但从导致本案逾期办证的因素看，都是第三方责任而非其过错所致：其与三明市国土资源局签订的《国有土地出让合同》明确约定，出让方应当于2008年8月25日前交付受让土地，而实际上，由于受让土地上“帝豪”建筑物的拆除问题，国土资源局分期供地，涉案房屋所在地的二期土地直至2012年8月才交付，整整延迟了4年，其被迫将项目分期开发，二期项目严重滞后。三明市房屋权属登记中心《关于房屋所有权初始登记的办理指南》的初始登记需提供的测绘成果审核意见及测绘报告由于第三人的原因逾期取得。2015年4月众祥公司提交的材料已不再有瑕疵，但房管部门直至2015年11月才向众祥公司出具初始预登记证明书，违反“办理初始预登记时限15个工作日”的承诺。故众祥公司逾期取得初始预登记证明书是因为行政机关环环延误导致；2.众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。本案中，众祥公司与郑应喜未约定由众祥公司负责办理房屋权属证书，众祥公司仅承担协助办证义务，即在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属证登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门，并将办理权属登记需由其提供的材料交付郑应喜，即完成了合同义务。众祥公司已于规定时间向行政机关报送了完备的证明文件，但由于行政部门原因导致郑应喜未能在规定的期限内取得房屋权属证书，众祥公司不承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对众祥公司是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：一、不可预见性。构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对事件是否会发生是不可能预见到的。众祥公司与三明市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，出让方应于2008年8月25日前向众祥公司交付出让地，而郑应喜与众祥公司签订《商品房买卖合同》的时间为2012年11月9日，《商品房买卖合同》订立时，案涉商品房所在地块已逾期交付，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于众祥公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，众祥公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。二、不可避免性。案涉商品房所在地块的逾期交付并非是案涉《商品房买卖合同》订立后的突发事件，通过众祥公司及时合理的作为是可以避免本案纠纷的，故不存在不可避免的问题。三、不可克服性。案涉商品房所在地块的逾期交付在案涉《商品房买卖合同》订立前就已存在，并非订立合同后的突发事件，其可能造成的后果可以通过众祥公司的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题。四、履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。案涉商品房所在地块的逾期交付在案涉《商品房买卖合同》订立前就已存在，不能成为众祥公司借以抗辩的不可抗力事由。五、众祥公司虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知郑应喜，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。六、众祥公司主张由于三明市房屋权属登记中心的延误导致逾期取得初始预登记证明书，众祥公司可以免责，但未提供相应的证据证明，本院不予采纳。综上所述，案涉地块的逾期交付不构成不可抗力。郑应喜与众祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制规定，属合法有效合同，依法受法律保护。众祥公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。2.双方当事人约定的违约金是否过高，是否应当予以调整的问题。郑应喜主张，其主张的违约金是根据双方签订的《商品房买卖合同》的规定计算得出的，不存在过高，不同意众祥公司减少违约金的要求。众祥公司主张，本案所涉违约金过高，应予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中郑应喜是按揭购房，按规定取得房地产证后，其房产权是抵押给银行的，且众祥公司如期向郑应喜交付了商品房，郑应喜对商品房的占有、使用、收益不产生影响，故房地产证的办理对郑应喜未造成实际损失。本院认为，郑应喜、众祥公司签订《商品房买卖合同》时，案涉地块已逾期交付，并非是郑应喜、众祥公司订立合同后的突发事件，不存在客观情况发生了郑应喜、众祥公司在订立合同时无法预见的重大变化，且众祥公司与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》是平等主体之间的民事行为，具有商业风险，故众祥公司逾期办证不属于情势变更，众祥公司应按郑应喜、众祥公司订立的合同承担违约责任。郑应喜虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，可以认为郑应喜的损失数额难以确定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定郑应喜主张的逾期办证违约金按郑应喜与众祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算。根据合同约定，众祥公司应当在房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，众祥公司于2015年6月29日将案涉商品房交付郑应喜使用，于2016年8月18日通过三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村370幢商品房办理初始登记，故房屋的逾期时间应从2015年6月30日起计至2016年8月17日止，逾期天数为412-90=322天，故众祥公司应承担的违约金为：1325162元×0.005%×322天=21335元。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。合同订立后，郑应喜按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房和车位交付郑应喜使用，但未按合同约定履行办理房屋所有权和车辆初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任，郑应喜主张众祥公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，符合法律规定及合同约定，应予以支持；郑应喜主张众祥公司支付逾期办理商品房权属登记违约金23522元，超过众祥公司应负担的21335元，超额部分主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给郑应喜逾期办理商品房权属登记违约金21335元；二、驳回郑应喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收费194元，由三明众祥房地产开发有限公司负担176元，郑应喜负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 傅炳林二〇一七年四月二十五日书记员 张 炎附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。PAGE 微信公众号“”