（2017）粤0607民初1045号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-07-07

案件名称

周瑞焯与杜志荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市三水区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周瑞焯,杜志荣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款

全文

广东省佛山市三水区人民法院民事判决书(2017)粤0607民初1045号原告：周瑞焯，女，汉族，1972年1月5日出生，住佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。被告：杜志荣，男，汉族，1964年9月2日出生，住佛山市三水区，原告周瑞焯诉被告杜志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法由代理审判员林育婷适用简易程序公开开庭进行审理，原告周瑞焯的委托诉讼代理人陈健辉、被告杜志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑞焯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月14日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告返还厂房租赁保证金28000元，水电费保证金30000元；3、判令被告赔偿原告一个月租金14000元和搬迁费5000元；4、诉讼费由被告承担。��实和理由：2016年6月14日，原被告合意签订《租赁合同》，约定被告将位于佛山市三水区西南街道南岸上杜村的厂房出租给原告，租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日。并约定原告向被告支付厂房租赁保证金和水电保证金，并每月按时交纳厂房租金。2016年9月13日，原告收到佛山市三水区人民法院关于（2016）粤0607执405号执行案件的公告，被责令在2016年10月5日前迁出涉案厂房。2016年10月31日，原、被告办理交接手续，原告搬出涉案厂房，并已由被告确认。在原、被告签订的《租赁合同》约定，“若甲方无法履行则赔偿一个月租金和搬迁费”。由于被告原因，法院对涉案厂房和设备进行评估、拍卖，导致租赁合同无法履行，被告应赔偿原告一个月租金14000元和搬迁费5000元。同时，被告应向原告返还厂房租赁保证金42000元和水电费保证金30000元，抵扣2016年10月租金14000元后，被告应返还保证金共计58000元。为维护原告的权益，原告特起诉请求如上。在诉讼过程中，原告提供以下证据材料：1、原告、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、租赁合同，证明被告将涉案厂房出租给原告，双方对租金、保证金等权利义务作了具体约定。3、收据四张，证明在租赁期间，原告依约向被告支付租金、水电费。由于被告无法按时提供符合用电，被告同意减免部分租金，并在收据签名确认。4、佛山市三水区人民法院（2016）粤0607执405号公告，证明导致涉案租赁合同无法履行是因为厂房被法院强制执行。被告隐瞒了厂房被查封执行的事实，有明显的过错，应赔偿原告的一个月租金及搬迁费用损失。5、农业银行个人明细对账单，证明原告通过银行汇款向被告支付了9月份的水电费用。被告杜志荣辩称：原告在履行租赁合同过程中有逾期缴纳租金和费用、拖欠租金和费用的违约行为。至今尚有8月租金7000元、9月租金4000元、9月水费60元、10月租金14000元、10月水费9元、电费5067.96元拖欠未付。上述7000元租金我虽然对原告表示过可以减除但附带条件是合同一直履行下去的前提；我在收据上划掉“还欠租金4000元”非代表免除原告4000元租金的意思，是因为事实没有收到该款而没有书写收据的必要。法院强制执行并非租赁合同无法继续履行的根本原因，原告自身也有提前解除租赁合同的想法，且曾在2016年9月初向我口头提出过，后无果。租赁合同被终止我没有过错，在签订租赁合同时，我已经向原告说明涉案财产已被法院活封，但不影响生产经营，我不存在隐瞒的行为因此不应向原告退回保证金及赔偿损失。被告提供了中国农��银行卡卡号尾数231的交易明细清单四页，上杜塑料五金制品厂2016年8-10月水电费抄写记录情况四页，用于证明原告迟延交租金和拖欠被告部分租金、水电费未付。在审理过程中，本院依职权调阅了本院在（2016）粤0607执405号、1503号等系列案件对涉及佛山市三水上杜塑料五金制品厂财产包括土地、地上建筑、机械设备采取查封执行措施的案卷材料，复印了国土城建和水务局（国土）查询结果信息一览表、查封（扣押）财产清单、张贴查封公告及执行裁定书的照片，证明佛山市三水上杜塑料五金制品厂的土地使用权、厂房、机械设备在涉案租赁合同订立前已被法院登记查封并在显著位置对查封进行了公示。本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见分别依法提交了证据，本院也依职权调取了与本案事实有关的其他案卷材料，组织当事人进行了证据交换和��证。当事人提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。当事人对本院调取的证据均无异议，本院依法予以采信。结合原、被告的一致陈述，本院确认以下基本事实：原告与被告于2016年6月14日签订租赁合同，原告租赁被告位于三水区西南街道南岸上杜村南下工业区上杜五金塑料制品厂内1200平方米厂房及高频拉管生产线，合同期限为2016年7月1日起至2019年6月30日止。厂房租金12000元/月、生产线租金2000元/月，每月租金共计14000元。被告需向原告提供130千瓦专用变压器电量，并向原告代收水电费用。原告在每月的10号前缴纳当月的租金和上一个月的水电费用。合同还约定：一旦订立合同，原告向被告支付厂房租赁保证金42000元、水电费保证金30000元。对原告的违法经营及违反合约的行为、擅自中途转租的行为，被告有权提出终止合约并有权不退回厂房租赁保证金。原告应及时支付租金，如拖欠不付，被告有权增收10%滞纳金，并有权终止租赁合同和不退回厂房租赁保证金和水电保证金。租赁期间，因不可抗拒的原因和政府动迁等造成本合同无法履行，经双方约定，若被告无法履行则赔偿一个月租金和搬迁运费。若原告无法履行则提前三个月以书面形式告知被告并赔偿一个租金，租赁保证金及水电保证金退回原告。当事人签订合同后，原告通过银行转账向被告农业银行账号尾数231汇款，于2016年6月15日汇付了62000元，2016年6月15日汇付了14000元，2016年8月7日汇付了10368元，2016年9月14日汇付了19407.57元，2016年10月14日汇付了13896.57元。被告依次出具收据确认前四笔款项为租厂房按金42000元、用电按金30000元；7月份租金14000元；8月租金14000元（扣除7000元）、7月电费3368.01元；9月租��10000元、水费27元、电费9380.57元。庭审上，原告确认10月14日的汇款是支付9月份的水电费用。目前尚有9月水费60元、10月租金14000元、10月水费9元、电费5067.96元，共计19136.96元未有支付给被告，对未付款项要求在保证金里抵减。另查明，2015年12月29日，本院在办理（2015）佛三法执字第3148号案查封了佛山市三水上杜塑料五金制品厂位于三水区西南街道南岸南下上杜村的土地使用权。2016年2月5日，本院以（2016）粤0607执405-1号裁定查封佛山市三水上杜塑料五金制品厂位于三水区西南街道南岸南下上杜村的全部设备，并将查封事项以公告形式张贴于该厂内。佛山市南海区人民法院又于2016年3月3日到有关房地产登记机关查封了佛山市三水上杜塑料五金制品厂位于三水区西南街道××下××、××、××房产，后该案委托本院执行，对应案号为本院（2016）粤0607执1503号。2016年9月13日，本院到财产所在位置张贴、发布了（2016）粤0607执405号《公告》，责令有关人员限期迁出上址土地、房产。原告于2016年10月31搬出并与被告进行了财产交接。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。在合同履行期间，当事人接到本院的搬迁公告，无法继续使用租赁物，合同没有了履行的现实可能，合同自当事人接收到公告之时即2016年9月13日实际解除。本案主要争议的问题有：1、租赁合同解除的原因及责任归咎；2、合同当事人是否存在违约的情形？针对第1个争议，租赁合同在履行过程中租赁物遭遇本院强制执行，原告等使用人被责令限期迁出致使双方的合同目的无法实现，这是涉案合同提前解除的直接原因。被告作为租赁物的所��人，清楚知道租赁物涉及债务被查封的事实，亦了解自身履行债务的能力，却罔顾交易的稳定和安全，在财产被查封后仍然与原告订立期限较长的租赁合同，在签订合同后又不履行生效法律文书确定的债务，放任强制执行的结果发生，对租赁合同的解除被告负有明显过错。而原告作为合同的一方，对租赁物的权属、权利负担等负有基本的审查义务，对合同风险有基本的注意义务。且财产在出租前已被法院查封，将要评估、拍卖等状况在本院、南海区法院的法律文书上均有反映。查封依法需要登记的，有关法院也到财产登记机关进行了登记；对生产设备、没有产权证照的不动产亦在财产的显著位置张贴公告作出了公示，原告有充足的渠道去获知情况，不因被告隐瞒而受阻。原告应尽而未尽审查、注意义务，原告亦存在一定的过错。对于合同当事人是否存在违约的情形。按照被告提交的银行卡交易明细清单记录，原告支付租金和有关费用的确出现比约定10号前付款迟延几天的情形，扣除转账汇款的在途时间，本院认为虽有迟延，但尚在合理时间范围内完成支付，没有给被告造成经济损失。而被告在收据上倒签收款时间的行为可视为对原告在实际履行变更了支付时间的追认。因此，原告迟延支付不构成违约。原告驳斥部分租金未付是在合同履行过程中，被告提供用电不达标，因而答应免除原告8月、9月的部分租金作补偿。被告认为免除8月的7000元租金是附条件的，但未能举证证明。综合被告在8月份没有收到足额租金的情况下仍向原告出具写有收到“8月租金14000元，2016年7月扣除7000元”内容的收据；在9月份收到原告的款项时没有主张充抵先到期未付的7000元租金，反而在收据上明确该笔款为期限在后的租金等情况进行分析，本院相信被告免除了原告支付7000元租金的义务。当事人对收据划掉“还欠租金4000元”理解为没有收到款而划掉还是免除债务存在争议，负有履行该债务义务的原告应对自己毋需履行负责举证，原告没有提供相应证据，本院确认被告没有免除原告该4000元债务，原告应支付给被告。涉案合同于本院搬迁公告发布即日解除，原告在2016年10月31才搬离和交还财产给被告，原告应参照合同租金和费用的约定支付此段期间占用厂房、生产线的使用费和水电费用。上述4000元以及原告确认未付的19136.96元费用均是此段期间的费用，因是在合同解除后发生，而且合同保证金足够抵扣的情况下，虽未支付也不属于原告违约的情形。纵观被告的行为，除了对合同解除负有过错责任外，没有违反合同约定的情形。综上所述，本案租赁合同的解除责任不可完全归咎任一方当事人，且双方当事人在履行合同过程又没有明显违反合同约定的情形时，原告请求扣减未有支付的费用后退还合同保证金，合法有理，本院予以支持。但要求被告赔偿因合同解除给其造成的全部损失有失公平，原告的损失为一个月的租金14000元及搬迁费用5000元的依据也不足。本院参考合同“因不可抗拒的原因和政府动迁等造成本合同无法履行，被告赔偿一个月租金和搬迁运费”的约定，以及从原告搬迁生产经营场所已完成，搬迁必然会产生一定费用考虑，结合当事人的过错程度，酌定由被告赔偿原告因解除合同造成的损失费用9500元，请求高出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：确认原告周瑞焯与被告杜志荣于2016年6月14日签订的《租赁合同》于2016年9月13日解除；被告杜志荣于本判决生效之日起十日内向原告周瑞焯退还厂房租赁保证金42000元、水电费保证金30000元，与原告周瑞焯应付给被告杜志荣费用（19136.96+4000）相抵减后，被告杜志荣仍需返还原告周瑞焯48863.04元；被告杜志荣于本判决生效之日起十日内赔偿原告周瑞焯9500元；驳回原告周瑞焯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即863元，由原告周瑞焯负担209元，被告杜志荣负担654元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院��代理审判员　　林育婷二〇一七年四月二十五日书　记　员　　范晓瑜关注公众号“”