（2017）湘13民终126号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-09-29

案件名称

阳跃元、段燕翔与黄益前、段艳红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省娄底市中级人民法院

所属地区

湖南省娄底市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阳跃元,段燕翔,黄益前,段艳红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省娄底市中级人民法院民事判决书（2017）湘13民终126号上诉人（原审原告��：阳跃元，男，1949年11月11日出生，汉族，住湖南省冷水江市。上诉人（原审原告）：段燕翔，女，1954年12月8日出生，汉族，住湖南省冷水江市。系阳跃元之妻。上述两上诉人委托诉讼代理人：杨跃新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄益前，男，1966年8月28日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被上诉人（原审被告）：段艳红，女，1967年7月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市。系黄益前之妻。上述两被上诉人委托诉讼代理人：李自军，湖南红日律师事务所律师。上诉人段燕翔、阳跃元因与被上诉人黄益前、段艳红房屋租赁合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2016）湘1381民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段燕翔、阳跃元上诉请求：1、请求改判由被上诉人黄益前、段艳红支付2010年1月至2011年6月的房租7500元，2010年1月18日交纳的3000元租金纯属是2009年下半年的房租不应计算应予剔除。2、请求改判由被上诉人支付2O15年3月上诉人垫付的房屋粉刷和油漆大门费3300元，支付2010年至2014年应付的水费687元，电费1157元及维修灯泡，开关、洗被工资及预收幼儿学费共计4723元。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定2O10年1月18日交纳的3000元房租系2010年度的房租在计算2010年1月至2011年6月的房租中予以核减的计算是错误的。2009年下半年幼儿园开始招生，当时没有交纳租金，2010年1月18日系交纳2009年下半年的房租，对此，双方账本均有记载。故该笔房租系2009年下半年的房租，不应核减。2、原审计算201O年至2011年6月的房租，只有45O0元是错误的，且要求上诉人对该笔债务各负50％的清偿责任也是错误的，于法无据，2010年1月至2011年6月的房租实际上应是7500元(5000元×1.5年)上诉人不应当承担50％的房租责任，理由是，2011年7月16日的投资还贷协议书双方已有明确约定，其中第一条约定：原计划甲乙双方共同经营的协议已取消，全部由乙方全权经营管理，不管盈亏和一切安全责任与甲方无任何关系。这就说明2009年7月18日双方签订的协议从双方签订的投资还贷协议书之日起已对上诉人无约束力，上诉人无须对被上诉人独自经营的幼儿园为其承担5O％的房租，原审用双方共同宣布作废的协议来要求上诉人承担一半房租于法无据，故被上诉人应当支付7500元房租而不是4500元房租。3、原审支持被上诉人在房屋租赁期间不用支付水电及维修费用的观点是错误的：并于法无据。既然承租经营幼儿园必然产生相关水电��维修费用，上诉人已提交了相关证据予以证实，故被上诉人应当支付水电费等费4723元，并支付维修费用3300元。被上诉人租用阳耀忠的房屋一楼一套，还不是上诉人租用的房屋，所应由被上诉人维修。4、一楼功放机音响话筒全套，属上诉人购买开办歌舞厅之用，完全不属幼儿园购买，其家庭用具沙发等等，不管照价赔偿，但应帮助上诉人维修好后，归还上诉人。综上所述，请求二审在查明本案事实的基础上依法改判并支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄益前、段艳红辩称，1、一审法院对双方在2011年在终止联营合同，被上诉人独自经营后，双方的经济结算没有认定，认定被上诉人还要支付租金是错误的。从上诉方提交的证据6来看，6项投资是包含租金在里面的。双方结算时，2011年7月16日段艳红签署了82000元的欠条，实际上欠条是包含双方共同经营期间的��金等相关费用了的。因此，一审法院认为两被上诉人还需承担15000元租金是错误的。2、段艳红独自经营期间，双方并没有明确约定租金，相反双方在还贷协议书中签订了相关条约。2014年7月双方再一次转让时，双方签订转让协议书时也签订了结算书，对双方的经济往来进行了一个总的结算，在结算单中表明双方的经济和利息已经算清，但一审没有认定是错误的。综上，本案依法应当发回重审。原审原告段燕翔、阳跃元向一审起诉请求：1.被告支付原告房屋租金40500元；2.被告支付原告垫付阳跃忠房屋恢复粉刷墙漆和大门油漆费3300元；3.由被告返还原告垫付水电费、维修灯泡、开关、洗被工资及预收幼儿学费等共计4723元；4.由被告赔偿或维修好原告功放机、音响、话筒等全套、沙发二把、不锈钢双开门、窗帘三副；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：冷水江市沙滩湾办事处太主山居委会二组壹佰肆拾平方米住宅系原告阳跃元所有。原告段燕翔与被告段艳红系亲姐妹关系。2009年7月18日，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）签订了《喜羊羊特色幼儿园联营合同》，合同约定双方联合出资，共同经营冷水江市喜羊羊特色幼儿园。其中合同第四条合伙经营方式约定：“由甲方投资添置幼儿园用品床铺20个、桌子12个、椅子80个、课桌30个、玩具、餐具等。实际购价金额计算。租用甲方现有三层楼房，一楼、三楼、四楼和操坪。乙方投资钢琴、电脑，合计折算人民币7000元。甲、乙双方按购物投资持平7000元后，甲方多投入资金应由甲、乙双方持平1／2摊分，乙方应在工资与红利内偿还清给甲方，但每月保留生活费用再分给乙方，一年内不计息，如一年内没还清按1.2%计算。”合同第五条核算方式约定：“双方共同经营，统一核算，所得赢利按各得50%计算，共同理财。签订协议之日起，双方经营积累的财产归甲、乙双方共有，所有合同期满后，所有投资包括房子装修、床上用品、餐具、玩具等，添置的一切东西、钢琴、电脑，经双方协商折旧折价后合伙处理，按所有处理的价格各得1／2。乙方工资按每月1000元／月，如招生上100人以上，乙方加工资200元，甲方房租按每年5000元付给，三年后租金递增10%……”合同第七条违约责任约定：“合伙履行中如发生纠纷，由双方共同协商解决。合伙人员不得中途退出，不得外人参与经营和管理，如任何一方提前终止合同按5万元赔偿给对方。”2009年7月20日，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）在《喜羊羊特色幼儿园联营合同》的基础上又签订了《补充协议》，对原合同中部分合伙期限、亏损承担比例及工资条款进行了修改，并增加了相关条款，其他条款依原合同继续履行，原合同中租赁条款没有变动。此外，双方口头约定房租租金从2010年1月开始计算。协议签订后，原告段燕翔投资添置相应物资，被告段艳红将其家庭所有的钢琴、电脑作为投资，双方开始合伙经营冷水江市喜羊羊特色幼儿园。合伙期间，由原告段燕翔任出纳，被告段艳红任会计。2010年1月18日，喜羊羊幼儿园特色幼儿园开支账本上由被告段艳红记载支付原告段燕翔租金3000元。2011年7月16日，因原告段燕翔外出发展，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）签订了《投资还贷协议书》，协议约定：“一、原计划里甲、乙双方共同经营的协议已取消，全部由乙方全权经营，不管盈方和一切安全责任与甲方无任何关系。二、对于甲方投入的资金，经甲、乙双方核对结算清楚，并做出二联单甲、乙双方签名生效。作为甲方投资的依据。三��经甲、乙双方结算签字的投资单，乙方在2011年下半年开始分期还本金，每期在开学前必须还给甲方1万元，分期还给甲方。四、甲方的投资，乙方应每月按1.2%计算利息，按每年交付或计算清楚……”同日，经原告段燕翔与被告段艳红核对结算后，被告段艳红出具了结算单，内容为：“关于喜羊羊幼儿园投资入股经双方核对后欠下大姐入股资金捌万贰仟元整（82000元），利息从2011年元月算起，按1.2%计算”。此后，原告退出冷水江市喜羊羊特色幼儿园的合伙经营。因被告段艳红于2013年7月脑溢血中风，无法管理幼儿园，原告段燕翔与被告段艳红就幼儿园再次进行交接。2014年7月23日，原告段燕翔向被告段艳红、黄益前出具了清算单：“关于喜羊羊和段艳红在2014年7月23号，经双方计算清楚，包括连2008年10月借据也计算清楚。所有欠款与利息全部清楚。但喜羊羊幼儿园由2014年7月23号之后的安全和招生全部由段燕翔负责，与段艳红无任何瓜葛，但变更手续要协助办理。”2014年8月21日，段燕翔（甲方）与段艳红（乙方）签订了《转让协议书》，约定被告段艳红将幼儿园转让给原告段燕翔，一切事项全部由段燕翔负责。一审法院认为，1.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告段燕翔与被告段艳红签订的《喜羊羊特色幼儿园联营合同》系双方之间的真实意思表示，对双方均具有约束力。该联营合同第四、五条已明确约定双方合伙经营的幼儿园租用原告所有的房屋，租金为每年5000元。当事人均应按该租赁条款的约定全面履行自己的义务。2.合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。2010年1月至2011年6月，原告段燕翔与被告段艳红合伙经营幼儿园的一年半时间里，幼儿园尚欠原告段燕翔、阳跃元租金4500元（5000元×1.5年-3000元）。但双方在合伙协议中仅约定了经营不善情况下，投资亏损的承担比例，对该笔租赁合同之债的承担没有明确约定，按照双方“按甲、乙持平1／2”的出资比例，对该笔债务原告段燕翔与被告段艳红应各负50%的清偿责任。故被告段艳红应向原告阳跃元、段燕翔支付2010年1月至2011年6月的房租租金2250元。3.2011年7月，原告段燕翔与被告段艳红签订了《投资还贷协议书》，终止了双方的合伙关系，由被告段艳红承继幼儿园的所有权利、义务关系。但合伙关系终止后，幼儿园仍继续由被告段艳红使用租赁的房屋进行经营，因此，原、被告之间形成了新的房屋租赁合同关系，但双方的租赁合同内容仍应以原联营合同约定的租赁关系内容为准，被告段艳红作为幼儿园的经营者未按租赁条款所约履行义务，已构成违约。被告段艳红应向原告阳跃元、段燕翔支付2011年7月至2014年7月的房屋租金15000元（5000元×3年）。4.为夫妻共同生活所负债务，应当共同偿还。本案中，被告段艳红与被告黄益前系夫妻关系，段艳红从事该个体经营是以用家庭共有的钢琴等财物作为投资，其收入亦用于个人生活，因该经营所负债务应为夫妻共同债务。故对原告要求被告段艳红、黄益前共同偿还房屋租金的诉讼请求予以支持。5.当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告阳跃元、段燕翔要求两被告按年租金9000元独自承担幼儿园于2010年1月至2011年6月的房屋租金的诉请无证据证明，故不予支持。原告阳跃元、段燕翔要求两被告承担承担垫付幼儿园的相关费用4723元、承租房屋维修费用3300元并对承租房屋内原告个人相关物品进行维修的诉请，原告虽提交了相��水、电票据及收条等证据，但承租房屋所有楼层为统表计算，没有安装分层水、电统计表，且原告提供的其他证据非正规发票，亦不足以证明其诉请物品存在损坏或系被告未按约定方法、租赁物的性质使用而所致的损耗，故对原告的上列诉讼请求亦不予支持。被告段艳红辩称，原告段燕翔以不收房屋租金作为中途退伙的违约赔偿，且双方已于2014年7月23日对幼儿园的全部事项（包含房屋租金）清算完毕，但被告段艳红提交的《投资还贷协议书》、合伙结算单及段燕翔出具的清算单上均未注明，上列证据不足以证明其所辩称的事实，应承担举证不能的后果，故对被告段艳红的答辩意见不予支持。6.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。考虑本案原告段燕翔与被告段艳红系亲姐妹关系，原告段燕翔曾提出与被告段艳红协商解决，属于诉讼时效中断的情形，因而本案并未超过诉讼时效。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告段艳红、黄益前于本判决生效之日起十日内向原告段燕翔支付截至2014年7月所拖欠房屋租金17250元；二、驳回原告段燕翔的其他诉讼请求。本案案件受理费1013元，由原告段燕翔、阳跃元负担513元，被告黄益前、段艳红负担500元。上诉人段燕翔、阳跃元在二审中提交了：1、2014.8.15日买开关、灯管等维修费用456元收据；2��2015.5.18日粉刷阳耀忠房屋垫付3000元收据；3、水费收据（幼儿园）687元垫付款；4、洗被子收据500元垫付款；5、幼儿园开学电费收据1157元垫付款。以上5份证据共同拟证明上诉人为幼儿园垫付相关费用共5800元。被上诉人黄益前、段艳红质证认为：上诉人提交的证据都在一审中提交了的，这些费用都是在2014年7月再一次转让给段艳红时前后发生的费用，这些费用都不应当由被上诉人承担。证据的真实性存在疑问，与两被上诉人没有关联性。经审查，上述证据上诉人在一审中已部分提交，一审已对此进行了审查认定，上诉人提交的上述证据不属于二审程序中新的证据。本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2009年7月18日，上诉人段燕翔与被上诉人段艳红签订了《喜羊羊特色幼儿园联营合同》，合同约定双方联合出资，共同经营冷水江市喜羊羊特色幼儿园，同时合同也约定了段燕翔将房屋租赁给幼儿园，房租按每年5000元给付。冷水江市喜羊羊特色幼儿园应当向段燕翔支付租金。上诉人段燕翔提交的账本记录等证据证明房屋租金从2010年元月开始计算，账本记录的2O10年1月18日交纳的3000元房租应认定为支付2010年度的房租，原审认为支付的3000元应在2010年1月至2011年6月的房租中予以核减，是正确的。合伙经营期间的债务由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。2010年1月至2011年6月，上诉人段燕翔与被上诉人段艳红合伙经营幼儿园的一年半时间里，幼儿园尚欠上诉人段燕翔、阳跃元租金4500元（5000元×1.5年-3000元）。虽双方在合伙协议中仅约定了经营不善情况下，投资亏损的承担比例，对该笔租赁合同之债的承担没有明确约定，��按照双方关于“按甲、乙持平1／2”的出资比例的约定，段燕翔与段艳红应各负50%的清偿责任。原审认定段艳红应向阳跃元、段燕翔支付2010年1月至2011年6月的房租租金2250元（4500元÷2），亦是正确的。2011年7月16日，因上诉人段燕翔外出发展，段燕翔与段艳红签订了《投资还贷协议书》，上诉人段燕翔退出冷水江市喜羊羊特色幼儿园的合伙经营，双方进行了结算和交接。因被上诉人段艳红于2013年7月脑溢血中风，无法管理幼儿园，2014年8月21日，段燕翔与段艳红签订了《转让协议书》，约定段艳红将幼儿园转让给段燕翔，一切事项全部由段燕翔负责。上诉人段燕翔与被上诉人段艳红就幼儿园再次进行了交接。上诉人阳跃元、段燕翔起诉提出要求两被上诉人承担承担垫付幼儿园的相关费用4723元、承租房屋维修费用3300元并对承租房屋内上诉人个人相关物品进行维修。��据法律的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人段燕翔虽提交了相关水、电票据及收条等证据，但承租房屋所有楼层为统表计算，没有安装分层水、电统计表，且上诉人段燕翔与被上诉人段艳红就幼儿园已进行了交接，上诉人段燕翔要求被上诉人段艳红承担水电费用及垫付幼儿园的相关费用证据不足。上诉人段燕翔虽提交了维修开支等费用等证据，但上诉人段燕翔所提交的证据不足以证明其诉请物品存在损坏或系被上诉人未按约定方法、租赁物的性质使用而所致的损耗，故上诉人提出要求被上诉人承担房屋维修费用并对承租房屋内上诉人个人相关物品进行维修的请求亦证据不足。原审判决对上诉人段燕翔、阳跃元提出的上述诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人段燕翔、阳跃元的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1013元，由上诉段燕翔、阳跃元人负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　兴代理审判员　　俞永清代理审判员　　刘　聪二〇一七年四月二十五日书　记　员　　廖　江附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定��式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：