（2016）苏0508民初3872号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-30
案件名称
3872苏州亿亨实业有限公司与艾浩程房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州亿亨实业有限公司,艾浩程
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初3872号原告：苏州亿亨实业有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路18号。法定代表人：黄勤建，董事长。委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。被告：艾浩程，男，1993年1月7日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市高新区。委托诉讼代理人：张建林，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔扬，江苏瀛元律师事务所律师。原告苏州亿亨实业有限公司（以下简称亿亨公司）与被告艾浩程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月14日公开开庭进行了审理，原告亿亨公司的委托诉讼代理人丁子安和被告艾浩程及其委托诉讼代理人张建林到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月19日公开开庭审理了本案，原告亿亨公司的委托诉讼代理人成玲玲和被告艾浩程及其委托诉讼代理人张建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿亨公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金425214元；2.判令被告支付逾期违约金28064.12元（自2016年5月2日起暂计算至2016年5月23日，主张每日按未付金额的千分之三计算至实际支付之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月15日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租苏州市广济南路18号中盛艾美广场五层06、06商铺（面积832.12平方米），租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，月租金70869元，以三个月为一个交租期。根据合同约定，被告若拖欠租金，原告有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。现被告拖欠租金共计425214元，且经原告多次催交仍拒绝支付。被告艾浩程辩称，原、被告在租赁合同中约定商场的整体开业率要达到70%，但在被告经营过程中，承租商户纷纷关门歇业，开业率达不到约定标准，原告违约在先，导致被告出现巨额亏损。被告有证据证明原告经营状况不佳，丧失了商业信誉，被告迟延支付租金是行使合同法规定的不安抗辩权。因此被告并非不愿支付租金，而是有理由迟延支付，原告的诉请不应得到支持，其主张的违约金也过高。同时，被告在2016年5月3日行使了合同解除权，并已起诉要求原告承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：1.苏州市广济南路18号房屋系军队房地产，由原告亿亨公司承租经营，其中一至六层用于开设苏州中盛艾美广场商业综合体。2015年1月15日，原告亿亨公司（甲方）与被告艾浩程（乙方）签订《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》，约定甲方将苏州市广济南路18号苏州中盛艾美广场内编号5层5F-05/06号单元商铺（面积832.12平方米）出租给乙方，乙方以“蜀九香”品牌在该区域经营火锅店；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，2015年2月28日至4月30日期间为装修免租期；乙方以每月租金或每月营业额提成方式支付租金（两种方式取高者），首年租金标准为每平方米2.8元/天，每月租金70869元，营业额提成扣率为5%，租金按季支付，每季租金在自然季首月7日前交纳；乙方还应交纳履约保证金141738元，甲方有权用于抵扣乙方应付未付的费用；乙方拖欠租金等应付费用的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，达十五天以上的，甲方有权解除合同；因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还。上述合同以租赁区域平面图作为附件一，以补充条款作为附件二。补充条款增加了乙方解除合同情形的约定，具体内容为：“有下列情形的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退还租赁押金，赔偿乙方损失或另行支付违约金二个月固定租金.(1)甲方整体开业率未达到70%；（2）甲方给予乙方进场条件符合相关法律规定。”合同签订后，原告亿亨公司于2015年3月1日将租赁商铺交付给被告艾浩程，被告艾浩程以此作为经营场所设立了姑苏区艾浩程火锅酒楼。2.租赁房屋所在商业综合体艾美生活广场于2015年6月12日整体开业，被告艾浩程所经营的“蜀九香”火锅店也随之开业。开业时，商场内各楼层均有商家入驻。在租赁合同履行过程中，因商场整体业态调整及商户经营状况等原因，部分承租户先后关门歇业。被告艾浩程支付了履约保证金141738元及前六个月的租金后，未再支付后期租金。2016年3月11日，原告亿亨公司及商场的物业管理单位苏州中盛商业管理有限公司（以下简称中盛公司）向被告艾浩程发出“缴款通知书”，要求其及时支付自2015年12月12日起至2016年6月11日止的租金及物业管理费。被告艾浩程接函后未予支付。至2016年4月中下旬，除一楼数间沿街商铺及六层尚有一家餐厅开业外，商场的二至五层仅余“蜀九香”火锅店尚在经营，其余商户均处于关停状态。2016年4月25日，亿亨公司及中盛公司再次发出“催款函”，向被告艾浩程催收上述费用，被告艾浩程接函后仍未支付。2016年5月3日，被告艾浩程向原告亿亨公司发出解除合同通知书，提出因商场整体开业率未到达70%造成经营巨额亏损，通知对方解除双方之间的租赁合同，原告亿亨公司于次日签收该邮件。2016年5月30日，中盛公司向被告艾浩程发函告知，因其欠交租金、物业费，于2016年5月31日起停止水电供应。之后，“蜀九香”火锅店继续经营至2016年6月3日后停业，但未搬离室内物品、设施，双方未即时办理房屋交接手续。此时，房屋外部的商场其他区域已经进入重新装修，无法正常经营。在本案审理过程中，被告艾浩程于2016年7月将租赁房屋内的可移动物品、设施搬离，本院于2016年7月19日组织双方对房屋进行了交接，自此，房屋转由原告亿亨公司控制。3.本案审理同期，被告艾浩程已就双方合同解除后的赔偿事宜向本院提起诉讼，主张原告亿亨公司赔偿经济损失128.34万元。苏州中盛商业管理有限公司也已诉至本院，主张被告艾浩程支付租赁期内的物业管理费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。原告亿亨公司作为出租人已经履行了将租赁房屋交付给承租人的主要义务，被告艾浩程作为承租人应当按照合同的约定按期支付租金，其以行使不安抗辩权为由拒付租金没有事实依据，其观点本院不予采纳。根据艾美生活广场及“蜀九香”火锅店的开业日期，原告亿亨公司确定自2015年6月12日起计租符合客观事实，本院予以确认。按照合同约定的计租周期和付款期限，被告艾浩程应当于2015年12月5日前支付2015年12月12日起至2016年3月11日止的租金212607元，于2016年3月5日前支付2016年3月12日起至6月11日止的租金212607元，其均未支付，原告亿亨公司按此提出主张，本院予以支持。在此期间，被告艾浩程依约发出的解除通知于2016年5月4日到达原告亿亨公司，本院确定双方合同于该日期解除，鉴于被告艾浩程在合同解除后并未及时腾退房屋，在2016年6月11日前仍实际控制租赁房屋，应当承担相当于租金标准的房屋使用费，故原告亿亨公司无需向被告艾浩程返还2016年5月4日合同解除之后的租金。至于履约保证金141738元，合同约定可以用以抵扣租金等费用，现被告艾浩程已经交还房屋，抵扣其结欠的租金后，其还需向原告亿亨公司支付租金283476元；本案合同并非因被告艾浩程违约而由原告亿亨公司行使解除权，不符合合同约定的不返还保证金情形，故原告亿亨公司认为保证金已经没收的主张，本院不予支持。被告艾浩程未按期支付租金，应当承担逾期付款的违约金，原告亿亨公司主张其支付自2016年5月2日起至实际付清之日止的逾期违约金，本院予以支持；至于违约金的支付标准，合同约定为每日按拖欠的千分之三支付，被告艾浩程认为对方未能举证证明实际损失的发生，应当控制在年利率20%以内，本院审查后认为，合同约定的违约金标准确实过高，根据违约金设置的弥补和惩罚功能，对被告艾浩程的意见予以采纳，酌情将该项违约金的标准调整为以未付租金283476元为基数，按每年20%计算，原告亿亨公司超出此范围的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告艾浩程于本判决生效后十日内一次性向原告苏州亿亨实业有限公司支付租金283476元并按每年20%的标准支付上述租金自2016年5月2日起至付清之日止的逾期违约金；原告苏州亿亨实业有限公司已经收取的保证金141738元不再向被告艾浩程返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8099元，由被告艾浩程负担，于本判决生效后十日内直接向原告苏州亿亨实业有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：a。审 判 长 潘宇容审 判 员 杨 钧人民陪审员 孟 瑾二〇一七年四月二十五日书 记 员 邓 琴 百度搜索“”