（2017）豫17民终1363号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-08
案件名称
范玉连、驻马店市昶远物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范玉连,驻马店市昶远物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终1363号上诉人（原审被告）：范玉连，男，1966年10月24日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人:党新民，男，1963年6月29日出生，汉族，住上蔡县。被上诉人（原审原告）：驻马店市昶远物业管理有限公司。法定代表人:孙建华，该公司经理。委托诉讼代理人:王云龙，河南豫上律师事务所律师。上诉人范玉连因与被上诉人驻马店市昶远物业管理有限公司物业纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范玉连及其委托诉讼代理人党新民，被上诉人驻马店市昶远物业管理有限公司的委托诉讼代理人王云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范玉连上诉请求：1、撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3432号民事判决，改判驳回驻马店市昶远物业管理有限公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由驻马店市昶远物业管理有限公司负担。事实与理由：1、驻马店市昶远物业管理有限公司主体不适格。其居住的小区为大型住宅社区，前期物业合同的签订未依法应采取招标或经房产管理部门批准进行协议选聘，驻马店市昶远物业管理有限公司前期物业管理合同违法。2、物业公司未提供物业服务，其不应当交纳物业服务费。驻马店市昶远物业管理有限公司未提供证据证明向其提供过物业管理服务，其无奈自行管理、自我防盗、铺设水管，自己进行环境卫生、安全防范、车辆停放、消防管理等物业管理。垃圾清运费、卫生费等费用已交纳给上蔡县综合执法局。且驻马店市昶远物业管理有限公司擅自扩大物业收费范围，前期没有商业，合同中强加商业收费无事实依据，不应当收取其物业费。其房屋存在漏水情形，物业未尽到责任，其一楼是商业，二楼是住房，住房不应当按照商业收费。3、一审审理程序违法。一审法院未向其送达起诉状、未告知其举证期限。驻马店市昶远物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。驻马店市昶远物业管理有限公司一审诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业管理服务费10854元及滞纳金。一审法院认定的事实：2012年4月27日，原告驻马店市昶远物业管理有限公司与被告范玉连签订了“上蔡县东城国际物业服务协议”。合同甲方为驻马店市昶远物业管理有限公司东城国际物业管理处，乙方为购房人（业主）范玉连，房产坐落位置：2幢101-201、104-204、103-203、102-202，建筑面积376.76.68平方米，合同约定：甲方对共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域安全防范、车辆交通等项目进行维护、修缮服务与管理。……乙方依据与甲方签订的物业服务协议的规定，向甲方缴纳物业管理费用。……物业管理服务费收费标准：住宅为0.36元/㎡/月，商铺为0.80元/㎡/月。……乙方出租房屋时，物业管理服务费由乙方或承租方缴纳，乙方负有连带责任。……乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的3%支付滞纳金。……2013年4月1日至2016年3月31日，拖欠10854元未付。为此，导致本案纠纷。一审法院认为：原告与被告范玉连签订的物业服务协议是双方真实意思表示，依法有效，应受法律保护。依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，双方应当严格按照合同约定诚信履行各自的义务，违反合同约定应当承担相应的法律责任。物业公司作为提供物业管理服务的一方，其职责不仅限于进行保洁服务、下水道的疏通，还应包括小区内水电实施、电梯的维护及保养、公共次序的维护以及小区安全的日常巡逻和防护等。被告称未享受到物业公司提供的服务，有失偏颇，也不符合客观实际，被告称被告的房产系商铺，不是多层住宅，用于行政办公，不是商业经营，且不在原告的物业管理区域内，不应缴纳物业费。以其房屋门前卫生未打扫，为由拒缴物业费，没有法律依据，且有损整个小区物业管理服务的利益平衡。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”对于被告辩称原告不是本案适格主体，不予采信，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故对原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费10854元的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，考虑到原告前期的物业管理确有一点的欠妥之处，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决如下：被告范玉连给付原告驻马店市昶远物业管理有限公司物业管理服务费10854元。限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由被告范玉连负担。二审中，当事人未提供新证据，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人范玉连与被上诉人驻马店市昶远物业管理有限公司因物业服务合同产生纠纷，双方当事人对双方曾签订物业服务协议，并就物业收费标准进行约定的事实无异议，双方争议的焦点为范玉连应否支付物业费。驻马店市昶远物业管理有限公司与河南东辰置业有限公司签订有前期物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，驻马店市昶远物业管理有限公司具有相应的主体资格，物业公司作为提供物业管理服务的一方，其提供的物业服务是多方面的，范玉连称其未享受物业服务，与事实不符，范玉连作为该小区的业主，应当按照合同的约定缴纳物业服务费用。范玉连称其不应当交纳物业服务费的理由不足，本院不予支持。关于范玉连所称物业公司未尽管理职责，致使其遭受损失的问题，如范玉连有充分的证据予以证明，对该损失，范玉连可另行主张。关于一审法院审理程序是否违法的问题。经审理查明，一审法院在审理的过程中并不存在严重违反法定程序的问题。范玉连称一审审理程序违法的理由不足，不予支持。综上所述，范玉连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由上诉人范玉连负担。本判决为终审判决。审 判 长 文德群审 判 员 刘 东代理审判员 杨振松二〇一七年四月二十五日书 记 员 于 乐 关注公众号“”