（2016）鄂0102民初6352号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-03
案件名称
陈德祥、张树华等与杨萍等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈德祥,张树华,杨萍,王志伟,武汉吉家房地产经纪服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第五十一条，第六十条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0102民初6352号原告：陈德祥，男，1956年8月6日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。原告：张树华，女，1959年1月28日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：秦云（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：杨萍，女，1961年5月23日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：黄克乾（特别授权代理），湖北省楚天法律服务所法律服务工作者。被告：王志伟，男，1958年2月4日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：吉欢欢（特别授权代理），湖北良朋律师事务所律师。第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，董事长。委托诉讼代理人：王军（特别授权代理），男，系该公司员工。委托诉讼代理人：周棵（特别授权代理），男，系该公司员工。原告陈德祥、张树华与被告杨萍、王志伟房屋买卖合同纠纷一案，原告陈德祥、张树华向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出(2016)鄂0102财保447号民事裁定，并采取了保全措施。本院于2016年11月14日立案后，因武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称武汉吉家房地产公司）与本案审理有利害关系，本院依职权追加其为本案第三人参加诉讼。审理中，被告王志伟申请对2016年6月28日《授权委托书》上委托人（签字）处其签名进行鉴定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈德祥、张树华及共同委托诉讼代理人秦云、被告杨萍的委托诉讼代理人黄克乾、被告王志伟的委托诉讼代理人吉欢欢及第三人武汉吉家房地产公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德祥、张树华共同向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行2016年6月22日《武汉市存量房居间（买卖）合同》，配合我们办理位于武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室房屋的过户手续；2.判令两被告因违约向我们双倍返还定金40,000元及赔偿损失20,000元；3.本案全部诉讼费用、诉前保全费用由两被告负担。事实和理由：我们及两被告分别均系夫妻关系。2016年6月22日，我们与两被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定两被告向我们出售位于武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室的房屋、房屋建筑面积为112.19㎡、房屋交易成交价为1,365,000元等条款。合同签订后，我们即向两被告支付了购房定金20,000元并承担了办证费用、贷款手续费、中介费等费用。后我们依约要求两被告办理房屋过户手续，但两被告以房屋价格上涨为由拒绝配合。现为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。此外，本案两原告是适格的，在购房时不仅有合同，还有购房意向书，在办理房屋买卖的手续中出现的“陈德兰”是本案原告陈德祥的妹妹，是作为代理人出现的，所有的收条收据上都是本案原告张树华的名字，杨萍认为合同形式上有欠缺并以此来否认整个合同是不合理的。王志伟知道涉案房屋出售并参与了部分程序，在办理银行贷款手续时王志伟本人是签字认可了的，在贷款材料中明示了涉案房屋是要卖给我们。两被告在答辩过程中存在主观恶意，我们在为两被告办理涉案房屋所有权证时两被告并没有提出这些问题，而是在2016年6、7月份房屋价格上涨时频繁与我们联系，要求涨价，其实也就是两被告认为房屋涨价了不愿意卖了，这违反了诚实信用原则。被告杨萍辩称，我不同意两原告的诉讼请求，我不愿意继续履行合同，收的钱该退就退。当时在中介公司签《武汉市存量房居间（买卖）合同》时是原告方的代理人签的，合同有问题，所以这份合同我认为是不清楚的。两原告的第一项和第二项诉讼请求相互矛盾，第一项请求继续履行合同，而第二项要求双倍返还定金的前提应该是解除合同，两者相互矛盾。请求法院查清事实，依法驳回两原告的诉讼请求。被告王志伟辩称，第一，我并未对两原告所称的《武汉市存量房居间（买卖）合同》签字认可，故两原告的诉求没有事实和法律依据。涉案房屋系我与杨萍夫妻共同共有财产，杨萍在未经我同意的情况下，擅自处分涉案房屋，我并未签字认可且拒绝追认其处分的效力，因此杨萍处分房屋的行为无效。根据法律相关规定，杨萍没有单独处分房屋的权利，其擅自售房的行为属于无权处分行为，故所签房屋买卖合同属于效力待定的合同，而我作为房屋的共同所有人拒绝进行追认，因此涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》无效。第二，涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》形式上存在严重瑕疵，买方的身份不确定，合同无法履行。我作为涉案房屋的共有人未签字认可，我与两原告之间并不存在房屋买卖关系，根据相关管理性强制性规范，如果登记权利人出卖共有物没有得到其他共有权人的同意，登记部门根据上述规定将不予办理房地产权属变更登记手续，因此该合同必然无法履行。涉案房屋买方由代理人直接以“代理人陈德兰”签字而没有向卖方出具书面委托书表明其代理关系及其合法性，故合同上的买方身份是不确定的，不可能得到房产部门的认可，合同无法履行，两原告在没有与“代理人陈德兰”建立有效委托代理关系的前提下，其原告主体资格不适格。另外，我也没有收到两原告支付的任何费用。第三，两原告要求我双倍返还定金40,000元及赔偿损失20,000元没有任何事实与法律依据。我未收取定金，两原告的主张没有任何依据。两原告作为完全民事行为能力人，在合同签订时不仅未亲自在合同上签字，而且所谓的代理人陈德兰在与杨萍签订合同时，在明知杨萍未取得房屋共有人王志伟的授权且合同本身注明了“配偶”签名提示的情形下，未作任何合理审查义务，与杨萍签订合同，其对合同无效或履行不能亦有过错，应承当相应的法律后果。综上，两原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。第三人武汉吉家房地产公司述称，我公司对两原告的诉讼请求没有异议，两原告陈述的事实与实际发生的事实是相符的，是属实的，基本情况是符合的。经审理查明，陈德祥、张树华系夫妻关系，杨萍、王志伟系夫妻关系，涉案房屋位于武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室。2016年6月22日，杨萍与陈德兰签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，卖方（甲方）杨萍、买方（乙方）陈德兰、张树华、经纪代理方（丙方）武汉吉家房地产公司，其中约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室，建筑面积112.19㎡，合同编号2872号，房屋交易成交价为1,365,000元，合同签订当日乙方支付定金20,000元，甲方保证本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用证，经甲、乙、丙三方协商，办理甲方名下两证费用由乙方承担，于签订本合同起当日内甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料交由丙方保管，用于办理甲方名下两证。乙方将办理甲方名下两证费用（以实收为准）于签订本合同之日起办证当日内打入丙方账户。乙方首付款445,000元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户，尾款900,000元由乙方委托丙方办理商业贷款。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用由乙方承担。在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费20,000元。甲方（卖方及配偶）处杨萍签名捺印，乙方（买方）代理人处陈德兰签名捺印，丙方处武汉吉家房地产公司加盖公章。同日，杨萍出具《房屋定金收条》一份，载明：本人今收到张树华购买位于东立国际24栋3单（元）1702（室）的房屋定金人民币贰万元整（￥：20,000元整）。同时，杨萍还出具《声明书》一份，载明：本人杨萍郑重承诺，本人已取得了王志伟（身份证号：）合法授权，代为出售武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室房屋，委托人已知晓上述房屋的交易价格、付款方式、过户要求等与该房产交易有关的事项并同意本人代为办理与上述房产出售有关的一切事项。若因本人未取得该合法授权，而导致该交易房产在交易过程中产生如不能按合同约定时间办理过户手续、合同延迟履行及其他妨碍与交易有关的事宜、或者另行出售的，则由本人承担合同约定的违约责任及居间服务费的赔偿。特此声明！陈德祥、张树华持有加盖有武汉吉家房地产公司二七分公司财务专用章的2016年6月22日、2016年6月24日、2016年6月28日《收据》三张，分别系信息咨询服务费18,000元、信息咨询服务费2,000元、评估担保费10,212.50元。后为配合办理涉案房屋贷款手续，杨萍、王志伟签署了相关材料，其中包括2016年6月28日《授权委托书》一份，其上载明：委托人王志伟、受托人杨萍，本人同意出售所有的位于江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室房屋。因本人身处外地，特委托受托人杨萍签署《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同内容及条款本人已经知晓并同意，受托人的签字对本人具有法律约束力。传真件、复印件具有同等法律效力，委托人对其真实性负责。委托人处王志伟签名捺印。审理中，被告王志伟申请对2016年6月28日《授权委托书》上委托人（签字）处其签名进行鉴定。经本院委托，2017年1月16日湖北中真司法鉴定所作出鄂中司鉴[2017]文鉴字第008号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：《检材》与《样本》上书写的“王志伟”签名字迹是同一人书写。陈德祥、张树华持有业主姓名、纳税人名称均为杨萍的《湖北省住宅专项维修资金专用票据》、《中华人民共和国税收完税证明》原件各一张，用于证明其2016年7月4日依约为涉案房屋缴纳了住宅专项维修资金11,218元、印花税280.40元、契税16,826.82元。后涉案房屋办理了《中华人民共和国不动产权证书》，证号为鄂（2016）武汉市江岸不动产权第0000890号，登记权利人为杨萍，共有情况为共同共有，房屋建筑面积112.19㎡。另查明，武汉吉家房地产公司提交2016年6月21日《授权委托书》一份，其上载明委托人为张树华、陈德祥，受托人为陈德兰，委托人与受托人系兄妹关系，拟购买位于武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室的房屋，因委托人无法亲自办理，现委托受托人代为签署该房屋的买卖合同，受托人在授权范围内签署的有关文件，委托人均予以认可。委托期限为自本委托书签署之日至办理完上述委托事宜为止。审理中，本院对陈德兰进行了询问，其称委托事宜属实且涉案房屋的购买与其没有任何关系，是陈德祥、张树华购买的，所有权利和义务都由陈德祥、张树华进行主张和承担，其只是代为处理相关事宜。以上事实，有原、被告的居民身份证、第三人武汉吉家房地产公司的营业执照（副本）、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《房屋定金收条》、《声明书》、《收据》、《湖北省住宅专项维修资金专用票据》、《中华人民共和国税收完税证明》、《中华人民共和国不动产权证书》、《授权委托书》、本院询问笔录及当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为，涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》系签订双方真实意思表示，卖方处杨萍签名捺印，买方代理人处陈德兰签名捺印且明确表示其系陈德祥、张树华购买涉案房屋的代理人，同日张树华依约支付定金及部分信息咨询服务费，杨萍收取定金并出具《房屋定金收条》，武汉吉家房地产公司收取信息咨询服务费并出具《收据》，合同已开始实际履行。此后，张树华又继续履行合同，支付剩余部分信息咨询服务费及评估担保费，同时因涉案房屋交易时尚未办理物权登记，张树华代为缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金、印花税及契税并办理了登记在杨萍名下的《中华人民共和国不动产权证书》。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案合同合法有效，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。杨萍出具《房屋定金收条》时写明系收到张树华支付的款项且从后续协助办理银行贷款时签署的相关材料可以看出，杨萍是明知涉案房屋的购买方系陈德祥、张树华，庭审中杨萍也认可签订合同时陈德兰提过与陈德祥、张树华之间的委托，故对杨萍、王志伟抗辩涉案合同相对方不明确的意见，本院不予采纳。关于王志伟抗辩其未在涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》上签字认可、杨萍属无权处分且因王志伟拒绝追认故合同无效的意见，首先，据武汉吉家房地产公司陈述，王志伟对涉案房屋出售一事是知情的且该公司在双方签订合同前就相关情况明确告知了杨萍，杨萍与王志伟进行了沟通并签署了表明已得到王志伟授权的《声明书》后才签订的涉案购房合同。其次，因陈德祥、张树华购买涉案房屋时原计划申请银行贷款，故杨萍、王志伟共同协助办理贷款审批手续且在相关材料上签名捺印，表明王志伟确知晓涉案房屋出售事宜，且王志伟存疑的2016年6月28日《授权委托书》经鉴定确系其签名，王志伟作为完全民事行为能力人在上述材料上签名捺印，其应当能够准确理解所载内容的准确含义，即使如其所述当日在医院排队准备入院，也不影响其签名的真实性及效力。再次，王志伟在《授权委托书》及相关材料上的签名捺印，应视为其对杨萍处分涉案房屋行为的追认，故对王志伟的抗辩意见，本院不予采纳。涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，不符合法定及约定的解除条件，双方均应依约继续履行合同，陈德祥、张树华提出愿意一次性支付全部剩余购房款1,345,000元，本院予以照准，杨萍、王志伟亦应协助陈德祥、张树华办理位于武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室房屋的权属变更登记手续，由此产生的相关费用由陈德祥、张树华负担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。陈德祥、张树华主张杨萍、王志伟双倍返还定金40,000元，但涉案合同现继续履行，定金应冲抵购房款，故对其要求双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。关于陈德祥、张树华要求杨萍、王志伟赔偿包括评估担保费在内的损失20,000元，但涉案购房合同已约定评估担保费本由陈德祥、张树华负担，评估担保费以外的其他费用陈德祥、张树华未提交证据予以证明，故对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告陈德祥、张树华与被告杨萍、王志伟继续履行2016年6月22日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、原告陈德祥、张树华于本判决生效之日起5日内支付被告杨萍、王志伟购房款1,345,000元；三、上述第二项履行完毕之日起5日内被告杨萍、王志伟协助原告陈德祥、张树华办理位于武汉市江岸区二七路89号东立国际二期24栋3单元17层2室房屋权属变更登记手续，由此产生的相关费用由原告陈德祥、张树华负担；四、驳回原告陈德祥、张树华的其他诉讼请求。案件受理费12,775元、诉前保全费5,000元、鉴定费2,000元、邮寄送达费80元，共计19,855元，由被告杨萍、王志伟负担。因被告王志伟已支付鉴定费2,000元、其他费用均由原告陈德祥、张树华预交，故被告杨萍、王志伟应于本判决生效之日起5日内给付原告陈德祥、张树华17,855元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 吴艳萍代理审判员 郭奕君人民陪审员 骆凤霞二〇一七年四月二十五日书 记 员 文 娟 微信公众号“”