（2017）鲁1402民初574号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-07-03
案件名称
范东华诉冯金花、麻文蕾房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
德州市德城区人民法院
所属地区
德州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范东华,冯金花,麻文蕾
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条
全文
山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1402民初574号原告：范东华。委托诉讼代理人：王秀鸿，山东鸿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尚国，山东鸿正律师事务所实习律师。被告：冯金花。委托诉讼代理人：王志兴。被告：麻文蕾。原告范东华与被告冯金花、麻文蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王秀鸿、陈尚国、被告冯金花委托诉讼代理人王志兴、被告麻文蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范东华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告冯金花之间的房屋租赁合同；2、判令被告冯金花向原告支付违约金1万元；3、判令两被告腾出涉案房屋；4、判令两被告向原告支付自2017年2月16日起至两被告实际腾出涉案房屋之日止的房屋使用费；5、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年1月8日，原告与被告冯金花签订《房屋租赁合同》，约定：“被告承租原告位于德城区东地路东方家园沿街两层结构楼房，租赁期限1年，自2015年2月1日起至2016年2月1日止，租金为每年人民币48000元，租金按季度提前缴纳。每季度12000元。”同时还约定：“承租方擅自将房屋转租、转让、转借或改变用途的，保证金作为违约金不再返还，出租方有权解除合同。”合同到期后，双方未再签订书面房屋租赁合同，被告仍实际延续执行了原合同，使用涉案房屋，同时按原合同交纳房租。2016年12月，原告偶然看到房屋贴出“转让”字样后，要求收回房屋，并与被告麻文蕾联系，却从麻文蕾处得知，被告冯金花早已将涉案房屋转租于麻文蕾。原告坚决不同意涉案房屋转租，并就转租一事向两被告进行了交涉，要求解除与被告冯金花的房屋租赁合同，交纳未支付的租赁费和违约金，并要求两被告迁出涉案房屋，但两被告拒不迁出。特提起诉讼，请法院公正裁决。冯金花辩称，1、原告与被告冯金花签订的房屋租赁合同已履行完毕。2、冯金花将涉案房屋转让给被告麻文蕾，原告是了解的，而且合同转租后，也是由原告向麻文蕾收租赁费，所以冯金花不存在违约行为。麻文蕾辩称，1、本案不存在违法转租的行为。2014年12月，被告冯金花正在转让营业中的门市，麻文蕾就和冯金花协商一致，接手其门市房（当时不知道房东是谁，冯金花也没有说无权转租，后来知道房子是范东华的，冯金花说：“和房东是十多年的关系，你放心用吧”）。冯金花将门市房租给麻文蕾后，开始按季度将房租交给冯金花，到2015年2月5日开始直接向范东华银行账户（6227002270061128997）打款。2015年5月4日，范东华又和麻文蕾直接联系，通知将房租打入范东华的新账户（6217002270004517562）。麻文蕾自承租后一直按时交纳房租，从没拖欠。2017年2月份，范东华突然通知要解除租赁合同，也不收麻文蕾交纳的租金。麻文蕾开始和冯金花协商的转让门市，但范东华对麻文蕾从冯金花手中转租是明知的，尤其是后来范东华和麻文蕾直接联系收取的房租等租赁事宜，范东华对麻文蕾从转租到直接承租的事实一直没有任何异议，本案不存在非法转租的行为。2、范东华要求解除合同、支付房屋使用费和违约金并无事实依据。麻文蕾自从2014年12月承租后从没有签订书面的租赁合同，后来直接向范东华支付了一年多的租金，从未拖欠租金，也没有对外转租。直到2017年2月10日，范东华拒收房租，不接电话、发短信不回。因此，原告主张解除合同，支付房屋使用费，无事实依据，现原告提出解除合同，原告应承担双倍返还保证金、赔偿装修费用等法律责任。对原告与冯金花2015年1月8日签订的房屋租赁合同不知情，况且两人关系密切，为达到提前收回房屋，伪造一份合同是非常简单的事情。综上所述，本案不存在违法转租行为，麻文蕾不存在违约行为，请求依法驳回原告的全部诉求。如果原告坚持违约解除租赁合同，麻文蕾要求原告和冯金花承担双倍返还保证金、赔偿装修损失、停业损失及转让费等损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告出租的房屋座落于德城区东方家园沿东地路营业房北28号，是原告范东华购买的两层结构商品房，于2007年11月8日取得房屋产权证（房权证鲁德字第S415**号）。被告冯金花曾租赁原告的该房屋，2011年11月22日，其丈夫崔建锋注册的山东舜鑫拍卖有限公司的住所地即为原告所有的上述房屋。2015年1月8日，原告范东华（出租方）与冯金花（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：“本合同租赁物为位于德城区东地路东方家园沿街两层结构楼房。租赁期限1年，自2015年2月1日起至2016年2月1日止。承租方向出租方交付保证金1万元，合同终止，承租方按照合同约定向出租方交还承租房屋并足额支付租金后，本保证金扣除房屋设施损坏赔偿金等应由承租方承担的费用，无息返还给承租方。每年租金48000元，按季提前缴纳，每季度12000元。”双方还约定：“有以下情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让、转借或改变用途。……”“违约责任：……3、承租方逾期交付租金的，除及时足额补交租金外，没延期一日，承担应交租金0.3%的违约金，逾期一个月出租方有权解除合同。4、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，保证金作为违约金不再返还，出租方有权解除合同。”被告冯金花将其承租的原告的上述房屋转让给被告麻文蕾使用，并收取了麻文蕾7万元转让费和8000元保证金，开始时麻文蕾将租金交给冯金花，后来冯金花将原告收租金的账户告知麻文蕾，由麻文蕾直接向原告按期交付房租。麻文蕾已交付租金至2017年2月15日。2015年2月5日，原告收到冯金花交纳的保证金8000元，给其出具一张收条。现麻文蕾持有该收条。原告主张冯金花在最初租赁原告的该房屋时曾交纳2000元保证金，加上这次补交的8000元，正好凑齐合同约定的1万元保证金，按合同约定冯金花交纳的1万元保证金作为违约金不予退还。冯金花主张原告优惠了2000元，只交纳了8000元。原告对此不认可，冯金花对其主张未提交相关证据。2017年2月25日，原告曾分别给两被告发短信，通知冯金花解除双方的房屋租赁合同，通知麻文蕾于2017年3月2日前搬离其出租房屋。但两被告至今没有将租赁房屋交付原告。现原告主张解除合同，并要求两被告参照原租赁合同约定支付所欠租金。被告冯金花认为双方的合同已履行完毕，解除合同和腾退房屋与其无关。被告麻文蕾同意腾退涉案房屋，也同意支付所欠的房租，但要求原告退还其保证金8000元，并支付其装修费用31543元，要求被告冯金花退还其转让费7万元。原告对麻文蕾的要求不认可，认为8000元保证金系冯金花交纳的，冯金花擅自转让承租房屋，已构成违约，根据双方在合同中对违约金的约定，该保证金作为违约金不予退还。原告对麻文蕾提交的装饰工程预算表不认可，不能证明麻文蕾实际支付了该装修款，且认为麻文蕾占有使用、装修涉案房屋没有得到原告的同意，若对原告的整体结构造成损失，原告将要求两被告进行赔偿。被告冯金花认为转让是双方自愿的，不同意退还麻文蕾7万元转让费。被告冯金花主张其将承租房屋转让给麻文蕾使用，原告知情。原告对此不认可，认为麻文蕾是代冯金花交房租，冯金花和麻文蕾均未告知原告转租事宜。冯金花对其主张没有提交任何证据予以证实。被告麻文蕾称在收到冯金花交给她的保证金收条时，看到上面的名字是范东华，才知道原告是房东，但一直未与原告签订租赁合同，也未与冯金花签订租赁合同。本院认为，两被告对原告提交的房产证、房屋租赁合同和手机短信、房屋照片均无异议，该组证据可形成一个完整的证据链，能够证明原告是涉案房屋的所有权人、原告与被告冯金花签订的房屋租赁合同合法有效、被告冯金花未经原告准许擅自将涉案房屋转租给被告麻文蕾使用、现麻文蕾仍未腾退涉案房屋的事实。因原告与冯金花签订的房屋租赁合同已履行期满，双方未再续签租赁合同，因此双方的租赁合同变为不定期租赁，现原告要求解除与冯金花的租赁合同，于法有据；且被告冯金花擅自转租承租房屋违反了双方的合同约定，原告要求解除合同，也符合原告和冯金花的约定，因此对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告主张将被告冯金花交纳的保证金1万元抵作违约金，不予退还，符合双方在房屋租赁合同中对违约责任的约定，本院予以支持。对原告主张的腾退房屋和按原合同约定的月租金补交所欠的租金的诉讼请求，被告麻文蕾无异议，并表示同意。对原告的该请求，本院予以支持。被告冯金花主张原告了解其转让承租房屋，原告不认可。冯金花没有提交任何证据证实其观点，故对被告冯金花的该主张不予支持。被告冯金花在租赁合同到期后，没有与原告续签合同，也没有将承租的房屋交还给原告，而是继续将出租房屋转租给被告麻文蕾使用，致使原告至今无法收回出租房屋，并给原告造成了租金损失，因此冯金花已构成违约。现原告要求被告冯金花与麻文蕾对腾退房屋和清偿所欠的房屋租赁费承担连带责任，理由正当，本院予以支持。被告麻文蕾在得知原告是房主后未与原告签订房屋租赁合同，也未将其实际承租涉案房屋的情况告知原告，装修时也未征得原告的同意，保证金也不是其直接向原告交纳的，因此麻文蕾要求原告退还8000元保证金、支付装修费用，于法无据，本院不予支持。麻文蕾要求冯金花退还转让费7万元，系两被告之间的事，与原告和本案无关，本案不予审理。综上，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，违约的应当承担违约责任。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，造成损失的应当赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除2015年1月8日原告范东华与冯金花签订的房屋租赁合同。二、被告冯金花向原告交纳的保证金1万元归原告所有。三、被告麻文蕾于本判决生效之日起十日内腾退原告范东华的座落于德城区东方家园沿东地路营业房北28号房屋。被告冯金花履行协助义务。四、被告麻文蕾支付原告范东华自2017年2月15日起至搬离原告的上述出租房屋之日止按月租金4000元计算的租赁费。被告冯金花承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 徐 智 勇二〇一七年四月二十五日书记员 杨刘一帆 微信公众号“”